3月土地市场近况：整体成交仍持续弱修复，中型房企拿地积极性显著提高

投资咨询业务资格：证监许可【2012】669号 研究所工业组 3月土地市场近况：整体成交仍持续弱修 复，中型房企拿地积极性显著提高 郑非凡 从业资格号：F03088415投资咨询号：Z0016667 2023年4月9日 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论 证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。 1 核心观点：土地成交弱修复，本周成交快速回落或受清明节影响 3月土地市场近况：整体成交仍持续弱修复，中型房企拿地积极性显著提高。（1）从供给来看，当前土地市场供给量仍然处于历史低位，热点城市的供给量下滑幅度更大。2023年3月全国300城商住用地供给建面为3255万平米，同比下滑49%；22城商住用地供给建面为1011万平米，同比下滑71%。（2）从成交来看，近期土地市场成交出现明显劈叉，非22城成交规划建面同比相比22城上涨势头更高。23年3月全国300城商住用地成交建面为2299万平米，同比下滑13%；22城商住用地供给建面为723万平米，同比下滑9%。（3）从企业端来看，去年12月对比，3月份的拿地数据反映当前房企拿地意愿已有所回升。此外排名11-50的房企拿地金额同比大涨29%，说明部分中型房企拿地积极性持续上涨，且针对核心区域的核心地段地块敢于出手。 重点政策方面：本周合肥放开部分区域限购，多孩家庭可买第3套住房；此外郑州二环外取消限购，限售政策也从原来的“取得不动产日期”起算调整为“签约合同时间”满一年即可出售。本周多个重点城市同时宣布放松限购主要是为后续地产销售持续修复作政策兜底的作用，虽然3月份商品房成交同比2月进一步回升，但是从近期房企端反馈的数据可以看到近期无论是看盘人数以及签约数均出现环比下滑10-15%的情况，进而得到当前商品房销售修复仍较为脆弱，若后续政策端支持不足或影响销售进一步回升的动力。 近期我们统计的44城商品房销售面积出现拐头向下，从日均88万平方米成交面积下滑至46万平方米，环比下滑接近50%，此外19城二手房成交面积上涨势头明显放缓，本周日均成交高峰为37万平方米，环比下滑至25万平方米。本轮成交快速下滑主要是清明假期影响以及近期推盘数量显著下滑。综合考虑当前商品房修复状态，随着房价企稳后居民购房意愿相比去年有所回升，预计上半年商品房销售面积有望同比持续为正。 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 目录 一、一线城市政策效果跟踪二、二线城市政策效果跟踪三、三四线城市政策效果跟踪四、二手房成交数据跟踪 五、本周重点放松施策一览 土地市场供给：建面总量仍然处于历史低位，热点城市供给紧缺 据，23年3月全国300城商住用地供给建面为3255万平米，同比下滑49%；22城商住用地供给建面为1011万平米，同比下滑 71%；非22城商住用地供 给建面为2253万平米，同 100% 300城推出规划建面同比（AV6M） 22城推出规划建面同比（AV6M）非22城推出规划建面同比（AV6M） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2015/022017/022019/022021/022023 万平米推出规划建面-22城 万平米推出规划建面-300城 土地供给建面相比去年已有所回升3月份300城推出规划建面同比下滑49% 根据中指研究院的统计数 同比 2021 2019 2022 2020 2023 -30% -48%-49% 25000 20000 15000 10000 5000 0 3月份22城推出规划建面同比下滑71% 3月份非22城推出规划建面同比下滑22% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平米推出规划建面-非22城 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 比下跌22%。综合来看，当前土地市场供给量仍然处于历史低位，热点城市的供给量下滑幅度更大。 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 20% 同比 2021 2019 2022 2020 2023 -14% -30% -71% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 20% 同比 2021 2019 2022 2020 2023 -22% -29% -51% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 土地市场成交：成交反弹势头猛于供给，非22城成交修复强于22城 据，23年3月全国300城商住用地成交建面为2299万平米，同比下滑13%；22城商住用地供给建面为 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 万平米成交规划建面-300城 土地成交建面相比出现明显劈叉3月份300城成交规划建面同比下滑13% 根据中指研究院的统计数 300城成交规划建面同比（AV6M） 非22城成交规划建面同比（AV6M） 22城成交规划建面同比（AV6M） 同比 2021 2019 2022 2020 2023 10% -13% -54% 25000 20000 15000 10000 5000 40% 20% 0% -20% -40% -60% 723万平米，同比下滑9%；-80% 2013/062015/062017/062019/062021/06 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 -80% 非22城商住用地供给建面 为1598万平米，同比下跌 14%。综合来看，近期土 万平米成交规划建面-22城 3月份22城成交规划建面同比下滑9% 同比 2021 2019 2022 2020 2023 57% -9% -88% 6000 5000 100% 80% 60% 万平米成交规划建面-非22城 3月份非22城成交规划建面同比下滑14% 同比 2021 2019 2022 2020 2023 -2% -14% -48% 16000 14000 12000 100% 80% 60% 地市场成交出现明显劈叉，4000 40% 20% 10000 40% 20% 非22城成交规划建面同比相比22城上涨势头更高。 3000 2000 1000 0 0% -20% -40% -60% -80% -100% 8000 6000 4000 2000 0 0% -20% -40% -60% -80% -100% 商住用地出让金为1366亿元，同比下滑3%，非22城（3%）土地出让金同比涨幅高于22城（-5%）。 楼面价：23年3月300城楼面价为5941元/平，相比2月小幅下滑，主要原因是22城楼面价从2月的14320元/平下滑至10899元/平。 溢价率：23年3月300城溢价率为7.33%，相比2月份提升1.39个百分点。 流拍率：23年3月300城流拍率为14.9%，相比2月份下滑2.1个百分点。 150% 300城土地出让金同比（AV6M） 22城土地出让金同比（AV6M） 非22城土地出让金同比（AV6M） 100% 50% 0% -50% -100% 2013/062015/062017/062019/062021/06 % 300城溢价率22城溢价率非22城溢价率 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2019/012020/012021/012022/012023/0 元/平 土地出让金：23年3月全国300城 非22城土地出让金同比涨幅高于22城 3月份22城楼面价显著回落 300城楼面价 非22城楼面价 22城楼面价 25000 20000 15000 10000 5000 0 土地成交溢价率相比去年底显著回升 2019/012020/012021/012022/012023/0 土地流拍率相比去年已有所回落 40%300城流拍率22城流拍率非22城流拍率 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2019/012020/012021/012022/012023/0 3月百强房企拿地金额同比下滑13%，拿地面积同比下滑42% 根据中指研究院的统计数据，3月百强房企拿地金额同比下滑13%，相比2月份的2%有所回落，但考虑到今年2月春节的错位效应，2月份同比或被放大。若与去年12月（-29%）对比，3月份的拿地数据反映当前房企拿地意愿已有所回升。其中值得注意的是，拿地金额相比拿地面积跌幅要更小，这意味着当前拿地单价已开始回升。此外排名11-50的房企拿地金额同比大涨29%，说明部分中型房企拿地积极性持续上涨，且针对核心区域的核心地段地块敢于出手。 当月拿地金额 （亿元） 当月同比 累计拿地金额（亿元） 累计同比 当月拿地面积（万㎡） 当月同比 累计拿地面积（万㎡） 累计同比 TOP1-10 222 -42% 612 -41% 111 -51% 595 -41% TOP1-20 367 -24% 933 -29% 216 -48% 1029 -38% TOP1-50 547 -14% 1443 -19% 360 -53% 1951 -34% TOP1-100 722 -13% 1930 -15% 660 -42% 3132 -28% TOP11-50 325 29% 831 10% 249 -53% 1356 -30% TOP51-100 175 -10% 487 1% 300 -19% 1181 -17% 3月前10房企拿地金额同比下滑42%3月前20房企拿地金额同比下滑24%3月前50房企拿地金额同比下滑14% 亿元TOP1-10房企拿地金额 当月同比 2021 2019 2022 2020 2023 -32% -42% -48% 2500 2000 1500 1000 500 0 1月3月5月7月9月11月 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 亿元TOP1-20房企拿地金额 当月同比 2021 2019 2022 2020 2023 -25%-24% -39% 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 3月11-50房企拿地金额同比上涨29% 1月3月5月7月9月11月 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 亿元TOP1-50房企拿地金额 当月同比 2021 2019 2022 2020 2023 -13%-14% -30% 5000 4500