“见微知著”系列报告：土地市场“新”变化？

近期土地市场低位回升、民企拿地提升等积极信号增多，土地市场变化驱动何在、未来如何演绎？详细梳理，供参考。 一、热点思考：土地成交量价、地区分化，或约束总体土地成交的恢复弹性 近期土地市场有何新变化？土地成交结构分化明显，成交价格好于成交量、中高线核心城市好于中低线城市。 近期土地市场积极信号增多，但量价结构分化明显，成交溢价抬升、成交量进一步下探。今年主要城市民企拿地占比达30%、远超去年的16%，民企拿地意愿提升等透露土地市场积极信号；但从土地成交情况来看，量价分化明显，土地成交价明显提升、溢价率已由1月的4%提升至4月初的7%，但土地成交量仍低迷、3月成交建面较年初下降59%。不同城市土拍市场亦明显分化，中高线核心城市土拍较为活跃、土地溢价较高，而中低线城市持续低迷。3月一线、二线城市土地成交平均溢价率分别较年初提升5.7、1.8个百分点至5.7%、5%，三线城市回落0.5个百分点至3.3%；同时，截至4月初，一线城市土地成交占地面积同比增长64%、明显高于二线、三线城市的16.8%、28.8%。 土地市场变化驱动是什么？土地成交阶段性受供给侧约束影响，但主要原因在于地产需求的地区分化。 当前土地量价背离，部分受到供地新规带来的供给侧扰动。2022年底自然资源部优化集中供地机制，要求取消全年工地次数限制、加强供地信息披露管理，受此影响，土地拟出让时间段有所延长，使得一季度短期土地集中供应量有所减少，3月土地供应面积较去年同期回落8.5%，供地量的显著减少拖累土地成交量走弱。 土地量价背离更关键的原因在于，不同能级地产销售需求差异带来的影响。各地地产销售恢复分化，1-3月一线城市地产销售占2019年同期比重明显超二线、三线城市；供地新规下，各地土地供应直接与地产需求挂钩，销售表现相对较弱的中低能级城市土地供应亦较差；需求分化进一步影响房企拿地布局，今年土拍中，头部房企成交地块均位于一、二线城市；因此，中低能级城市成交量显著回落、中高能级城市溢价抬升进一步导致当前土地市场的“量跌价涨”。土地市场未来或如何演绎？分化或仍将延续，占比较高的中低能级土地成交或约束总体土地成交的恢复弹性。 高能级城市地产销售改善到房企拿地的经验规律依然有效，中低能级城市地产销售较低迷、库存去化周期长或压制土地成交。中高能级城市地产需求韧性较强，地产销售好转带动土地成交积极性有所提升，3月一线城市商品房成交同比提升13个百分点、带动土地成交提升19个百分点；相较之下，中低能级城市除需求偏弱、商品房库存去化周期长等拖累外，还存在当前已有土储开发进度、拿地需求偏弱等问题，尽管三线城市商品房成交提升、但土地成交仍回落。土地市场分化或仍将延续，占比较高的中低能级土地成交或约束总体土地成交恢复弹性。二线、三线城市土地成交面积占比分别达29%、68%，中低能级土地成交对总体影响大、成交相对低迷或约束总体恢复弹性，3月一线城市土地成交同比较年初显著提升24个百分点，二线、三线城市仅提升3、3个百分点，对应全国土地成交仅提升3.2个百分点。 二、高频跟踪：清明当日旅游人次达2019年六成，清明影响地产销售显著回落、节后恢复仍待跟踪 【清明消费出行表现】清明假期国内旅游出行人次恢复至2019年同期六成、旅游收入恢复至四成，现场祭扫人数恢 复至2021年同期的五成；受清明假期影响，跨区人口流动明显回升，热门城市执行航班架次较2019年同期的平均恢复强度达94%、但低于2021年同期的107%；清明当日电影票房恢复至2019年同期的七成。 【地产销售】本周全国住房成交明显回落，或部分受清明假期影响。本周30大中城市商品房成交较上周回落49%， 一、二、三线城市分别较上周回落45%、37%、45%；全国代表性城市二手房成交面积较上周回落36%；本周房屋销售全面回落或缘于清明假期影响，清明假期后一日，商品房成交有所改善、较清明假期当日提升144%，后续修复仍待跟踪。 风险提示：疫情反复，数据统计存在误差或遗漏。 内容目录 一、热点思考：土地市场“新”变化？5 二、人流消费跟踪：清明消费出行较2021年仍有差距，地产销售显著回落10 三、产需高频追踪：清明假期影响下，物流生产放缓，出口表现有所企稳14 风险提示18 图表目录 图表1：3月100大中城市土地成交总价边际改善5 图表2：截至3月下旬，主要城市民营房企拿地占比提升5 图表3：3月，全国300城土地成交量进一步下行5 图表4：4月，100大中城市成交土地溢价率进一步提升5 图表5：2023年主要城市首轮土拍出现“量跌价涨”情况6 图表6：一线城市土地成交溢价明显好于二线、三线城市6 图表7：首轮土拍中高能级城市溢价高于中低能级城市6 图表8：近期一线城市土地成交面积同比明显高于二线、三线城市7 图表9：过往土地成交量价指标走势较为一致7 图表10：供地新规强调加强供地信息披露管理7 图表11：当前供地出让流程时长较过往有所增长8 图表12：3月100大中城市土地供应面积明显低于过往8 图表13：中高能级城市地产需求好于中低能级城市8 图表14：供地新规下，中高能级城市土地供应量较大8 图表15：地产低迷期，房企拿地强度显著回落9 图表16：今年房企拿地进一步聚焦在中高能级城市9 图表17：过往商品房销售好转带动土地成交改善9 图表18：一线城市地产销售好转下，土地成交改善9 图表19：中低能级城市商品房库存去化周期相较更长10 图表20：相较欠发达地区房屋开工力度偏弱10 图表21：中低能级土地成交面积占比大10 图表22：近期中低能级城市土地成交有所走弱10 图表23：今年清明旅游客单价高于去年同期11 图表24：今年清明现场祭扫人数显著回升11 图表25：本周执行航班架次延续回升11 图表26：清明热门城市航班出港恢复强度远超去年11 图表27：全国迁徙规模指数回升明显11 图表28：本周核心城市迁入人口占比较大11 图表29：本周全国样本城市地铁客流量有所回落12 图表30：一线城市地铁客流量回落较为明显12 图表31：本周全国拥堵延时指数有所回落12 图表32：南部多城市拥堵指数回落较为明显12 图表33：清明当天电影院线恢复情况好于去年同期13 图表34：一线城市代表茶饮周订单指数相对较好13 图表35：全国各线城市餐饮恢复强度持续提升13 图表36：各线城市餐饮恢复强度同比整体回升13 图表37：全国各线城市外卖恢复强度持续提升13 图表38：各线城市外卖恢复强度同比整体回升13 图表39：本周30大中城市商品房成交大幅回落14 图表40：历年清明假期前商品房成交均明显回落14 图表41：本周全国二手房成交面积大幅回落14 图表42：一线城市二手房成交回落更为明显14 图表43：铁路货运运输货物回落明显14 图表44：全国快递物流恢复强度延续回落14 图表45：全国整车货运物流指数延续回落15 图表46：多数地区整车货运流量指数明显回落15 图表47：全国钢材表观消费量回落15 图表48：全国高炉开工率延续回升15 图表49：钢材价格延续回落15 图表50：全国代表钢厂盈利率有所回落15 图表51：水泥粉磨开工率有所回落16 图表52：全国水泥出货率有所回落16 图表53：水泥库存延续回升16 图表54：全国水泥价格小幅回落16 图表55：玻璃表观消费量持续高于去年同期16 图表56：玻璃产量持续低于去年同期16 图表57：玻璃库存延续回落17 图表58：沥青开工率延续回升17 图表59：国内PTA开工率延续回升17 图表60：涤纶长丝开工率延续回升17 图表61：汽车半钢胎开工率有所回升17 图表62：汽车全钢胎开工率有所回升17 图表63：本周CCFI综合指数小幅回落18 图表64：本周欧洲航线出口运价持续下行18 图表65：本周日本航线出口运价有所回升18 图表66：本周东南亚航线出口运价有所回升18 一、热点思考：土地市场“新”变化？ 1.近期土地市场有何新变化？ 近期土地市场积极信号增多，土地成交活跃度回升、民营房企拿地意愿显著提升。3月土地成交市场边际改善、土地成交总价有所好转；同时，土地市场活跃度回升、民营房企拿地意愿明显改善，截至3月下旬，主要城市民营房企拿地金额平均占比达30%、显著高于2022年16%的占比水平；具体来看，2022年地产行业低迷下，以碧桂园为代表的头部房企拿地投资明显减少，今年重启拿地，也释放了土地市场的乐观信号。 图表1：3月100大中城市土地成交总价边际改善图表2：截至3月下旬，主要城市民营房企拿地占比提升 2023年主要城市涉宅用地不同企业拿地金额占比情况 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 主要城市杭州平均 宁波南京 北京郑州苏州 2022年民营房企拿地金额占比2023年（截至3月下旬）民营房企拿地金额占比 来源：Wind，国金证券研究所来源：CREIS，国金证券研究所 土地成交价款有所增加，更多缘于成交溢价的抬升，但成交量进一步下探。从土地成交量来看，当前土地成交仍然低迷，3月全国300城土地成交总建面进一步回落、较年初下降59.3%、较去年同期下降69.2%；相较之下，土地成交的边际好转更多体现在成交溢价的抬升，3月成交楼板价较年初提升43.4%，截至4月初，100大中城市成交土地溢价率由1月的3.6%提升至7.2%、已达2021年8月同期水平。同时，2023年以来多地集中供地也出现“量跌价涨”的现象，比如：已完成2023年首轮土拍的代表性城市的供地数量较2022年首轮明显下滑，但地价触顶成交的地块占比显著提升，其中杭州高达62%。 图表3：3月，全国300城土地成交量进一步下行图表4：4月，100大中城市成交土地溢价率进一步提升 （万平方米）全国300城土地成交量价情况 25000 20000 15000 10000 5000 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 0 （元/平方米） 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 2023-01 2023-03 1000 （%）100大中城市成交土地溢价率和面积 （5周平均） 6 5 4 3 2 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 1 （万平方米） 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 2023-02 2023-03 2023-04 0 土地成交总建面成交楼板价（右轴） 成交土地面积（右轴）成交土地溢价率 来源：CRIC，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所 图表5：2023年主要城市首轮土拍出现“量跌价涨”情况 （亿元） 70 主要城市集中供地价值与溢价情况 （%） 70 6060 5050 4040 3030 2020 1010 2023 2022 2022 2022 2022 2022 2023 2022 2022 2022 2022 2022 2023 2022 2022 2022 2022 00 年年年 首二三 轮轮轮 年年年 四首首 轮轮轮 年年年年年年二三四�首首轮轮轮轮轮轮 年年年 二三四 轮轮轮 年年 �首 轮轮 杭州南京苏州供地价值触顶成交占比（右轴） 来源：各地政府网站，国金证券研究所 同时，不同城市土拍市场明显分化，中高线核心城市土拍较为活跃、土地溢价较高，而中低线城市持续低迷。地区结构来看，当前较为活跃的土地市场更多集中在核心城市，一方面中高能级城市土地溢价更高，3月100大中城市中一线、二线城市土地成交平均溢价率分别较年初提升5.7、1.8个百