房地产开发2023W14：新房销售环比降温，央行问卷显示购房者信心正在修复

居民预期房价上涨的占比近2年首次环比提升。本周央行发布一季度城镇储户问卷调查报告，对于今年二季度房价，有18.5%居民预期“上涨”，14.4%居民预期“下降”，这是看涨占比近7个季度首次环比提升，且是近3个季度看涨占比重新超过看跌占比。2月份以来新房二手房市场持续回暖，购房者的信心有一定程度的修复，但从央行问卷的绝对值看，看涨房价的占比较往年仍有相当的差距，整体信心依然偏弱。3月前瞻数据如来访、认购在部分城市已经出现明显回落，我们预计4月周度级别的销售将会有所调整。展望全年，我们认为全年销售弱复苏的局面已较为明确，但复苏主要围绕在一线+2/3的二线+少量三线城市。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为4.6%，领先大盘2.81个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第4名。本周上涨个股共95支，较上周增长79支，下跌股数为35支。 新房：本周30个城市新房成交面积为267.4万平方米，环比下降48.6%，同比提升45.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为64.9万方，环比-45.0%，同比170.7%；样本二线城市为147.6万方，环比-46.4%，同比19.2%；样本三线城市为54.8万方，环比-56.9%，同比51.9%。一线城市同比维持较大增幅，主要是受去年基数较低的影响。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计115.4万方，环比下降34.4%，同比增长94.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.7万方，环比-51.2%；样本二线城市为59.0万方，环比-25.8%；样本三线城市为25.8万方，环比-23.5%。年初至今累计二手房成交面积为1636.0万方，同比变动为65.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为509.2万方，同比32.3%；样本二线城市为775.1万方，同比85.0%；样本三线城市为351.8万方，同比85.0%。 信用债：根据wind统计数据，本周（4.3-4.9）共发行房企信用债17只，环比减少3只；发行规模共计162.16亿元，环比减少-45.76亿元，总偿还量131.46亿元，环比减少74.47亿元，净融资额为30.7亿元，环比增加28.71亿元 。 主体评级方面 ， 本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（59.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券（35.7%）为主要构成 。债券期限方面 ，本周以0-1年及5年以上（35.7%、34.7%）的债券为主。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.居民预期房价上涨占比近2年首次环比提升 居民预期房价上涨的占比近2年首次环比提升。本周央行发布一季度城镇储户问卷调查报告，对于今年二季度房价，有18.5%居民预期“上涨”，14.4%居民预期“下降”，这是看涨占比近7个季度首次环比提升，且是近3个季度看涨占比重新超过看跌占比。2月份以来新房二手房市场持续回暖，购房者的信心有一定程度的修复，但从央行问卷的绝对值看，看涨房价的占比较往年仍有相当的差距，整体信心依然偏弱。3月前瞻数据如来访、认购在部分城市已经出现明显回落，我们预计4月周度级别的销售将会有所调整。展望全年，我们认为全年销售弱复苏的局面已较为明确，但复苏主要围绕在一线+2/3的二线+少量三线城市。 图表1：央行城镇储户问卷调查报告：未来房价预期（%） 图表2：央行城镇储户问卷调查报告：当期收入感受及未来收入信心指数 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为4.6%，领先大盘2.81个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第4名。本周上涨个股共95支，较上周增长79支，下跌股数为35支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为万业企业、北京城建、天保基建、信达地产、招商蛇口，涨幅分别为11.5%、11.5%、11.1%、10.7%、9.2%。跌幅前五为蓝光发展、天润数娱、乾景园林、美好置业、ST慧球，跌幅分别为-10.6%、-9.9%、-9.8%、-5.6%、-5.2%。 本周48家重点房企中共计上涨20支，较上周增长13支，涨幅位居前五的为我爱我家、华发股份、滨江集团、招商蛇口、中国铁建，涨幅分别为15.7%、13.0%、11.3%、9.2%、8.8%。跌幅前五为禹洲集团、远洋集团、佳兆业、蓝光发展、中国金茂，跌幅分别为-11.7%、-11.2%、-10.6%、-10.6%、-9.8%。 图表3：本周各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为267.4万平方米，环比下降48.6%，同比提升45.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为64.9万方，环比-45.0%，同比170.7%；样本二线城市为147.6万方，环比-46.4%，同比19.2%；样本三线城市为54.8万方，环比-56.9%，同比51.9%。一线城市同比维持较大增幅，主要是受去年基数较低的影响。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计14周新房成交面积同比看，样本30城共计4299.4万方，同比12.3%；一线城市为918.1万方，同比13.1%；二线城市为2397.3万方，同比7.3%；三线城市为984.0万方，同比25.8%。其中一线城市中，北京（18.6%）、上海（15.3%）、广州（26.1%）、深圳（-26.0%）。二三线城市中温州（138.3%）、惠州（135.5%）、海门（113.2%）等总计13城同比均为正，泉州（-80.8%）、南平（-66.5%）、芜湖（-44.1%）等总计13城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计115.4万方，环比下降34.4%，同比增长94.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.7万方，环比-51.2%； 样本二线城市为59.0万方，环比-25.8%；样本三线城市为25.8万方，环比-23.5%。 年初至今累计二手房成交面积为1636.0万方，同比变动为65.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为509.2万方，同比32.3%；样本二线城市为775.1万方，同比85.0%；样本三线城市为351.8万方，同比85.0%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（4.3-4.9）共发行房企信用债17只，环比减少3只；发行规模共计162.16亿元，环比减少-45.76亿元，总偿还量131.46亿元，环比减少74.47亿元，净融资额为30.7亿元，环比增加28.71亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（59.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券（35.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年及5年以上（35.7%、34.7%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周整体发行利率下降。其中，珠江实业短期融资券（-45bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（4.3-4.9） 5.本周政策回顾 图表26：中央政策及消息（4.2-4.8） 图表27：地方性政策及消息（4.2-4.8） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司； 3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。