地产行业周报：百强销售大幅回暖，带押过户获全面推广

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 百强销售大幅回暖，带押过户获全面推广 2023年4月2日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周自然资源部、银保监联合发文，推动不动产“带押过户”从试点走向全国，对于盘活二手房交易、激活置换链条、带 动新房成交具有积极作用。克而瑞披露百强房企销售榜单，3月单月百强销售额同比增28.7%，销售面积同比增18.1%，销售面积增速自2021年6月以来首次转正。往后看，考虑4月仍为传统供应旺季，叠加楼市热度延续、上年疫情导致低基数，预计4月成交同比延续改善。投资建议方面，当前市场关注点已由前期政策催化转为需要基本面说话阶段，重点城市新房与二手房成交持续好转，市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）资源部、银保监：不动产“带押过户”从试点走向全国；2）克而瑞公布2023年一季度百强房企销售。 市场运行监测：1）新房成交环比提升，有望持续修复。本周（3.25-3.31）新房成交5.4万套，环比增加21.8%，二手房成交2.8万套，环比微降0.2%。3月新房日均成交同比增长33.5%，较2月上升1.9个百分点。2）库存环比微降，短期趋于稳定。16城取证库存10151万平，环比降0.5%，短期库存规模或趋于稳定。3）土地成交回落、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面2543.5万平、成 交建面2323.7万平，环比升5%、降3.8%；成交溢价率4.7%，环比升0.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.4%、28.2%、68.4%， 环比分别降3.8pct、降7.8pct、升11.6pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行44.5亿元，环比减少114.6亿元；境外地产债发行1.0亿美元，环比增加1.0亿美元； 发行利率为3.4%-7.5%，可比发行利率较前次上升。2）地产股：本周房地产板块跌3.1%，跑输沪深300（+0.59%）；当前地产板块PE （TTM）13.97倍，估值处于近五年98%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为格力地产、卓朗科技、金地集团；南向资金净流入前三房企为万科企业、华润置地、雅居乐。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年3月28日住建部 全面加强经营性自建房安全 管理 2023年3月29日郑州 鼓励金融机构对AAA企业授信，优先推荐参与保障房建设 2023年3月27日海南 海口、三亚地区租房提取住房 公积金最高限额每人1500元/月 2023年3月27日盐城 支持人才或二孩及以上家庭住房消费，最高补贴6万元 2023年3月27日丽水 推广“带押过户”业务，继续 提高住房公积金贷款最高限额 2023年3月28日沈阳 首套住房贷款利率由3.9%下调至3.8% 2023年3月28日宣城 恢复办理异地公积金贷款，公 积金保底可贷35万元 2023年3月28日莆田 住房公积金政策调整，最低 首付款比例为20% 2023年3月29日襄阳 南海诸岛 首套首付比例不低于20% 2023年3月30日西藏 提高住房公积金贷款最高额度，推行“公积金+商业”组合贷 偏松偏紧中性 2023年3月30日福州 住房公积金最高贷款额度调整 至双职工80万、单职工50万元 资源部、银保监：不动产“带押过户”从试点走向全国 事件描述：3月30日，自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求各级主管部门高度重视，提高政治站位，将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一，协同做好不动产“带押过户”，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。 点评：1）“三个率先、三个逐步”，以点带面，推向全国。各地要推动省会城市、计划单列市率先实现“带押过户”，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行率先实现，并逐步向跨银行拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等拓展；最终实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，不动产“带押过户”常态化。2）因地制宜，主推三种模式。在此前的试点探索中，各地主要形成了三种成熟的“带押过户”模式：新旧抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式。三种模式逻辑相通，操作流程有所差 别。在推向全国过程中，各地可结合本地实际，确定适宜的办理模式，尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，保障金融安全。3）自去年试点以来，已有15个省份100多个地市开展“带押过户”，受到居民和企业一致好评。济南已累计办理不动产“带押过户”2948笔，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下，卖方不用自筹大 额过桥资金，买方无需先行垫付房款；浙江已办理1000余笔业务，全流程耗时从1-2个月压缩至15天以内，实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接。“带押过户”推向全国，对于盘活二手房交易、激活置换链条、带动新房成交具有积极作用，为楼市复苏提供便利条件。 克而瑞公布2023年一季度百强房企销售 事件描述：克而瑞公布2023年一季度百强房企销售数据。 点评：1）Q1百强销售额转正，4月销售或延续改善：受益积压需求释放、经济及收入预期逐步修复，叠加3月房企推盘供应增加，2023年3月单月百强房企销售额7457亿元，环比增长43.8%，同比增长28.7%；销售面积4295万平米，环比增长35.1%，同比增长18.1%，同比增速自2021年6月以来首次转正。1-3月百强房企累计销售额同比增长2.2%、2022年以来首次转正，销售面积同比下降7.3%。往后看，考 虑4月仍为传统供应旺季，叠加楼市热度延续、上年疫情导致低基数，预计4月成交同比延续改善。 2）百强房企格局分化，强信用企业优势延续：分梯队来看，3月单月百强房企中TOP11-20、TOP21-30销售额同比增长41.8%、53.0%，优于TOP1-10（27.1%）、TOP31-50（27.4%）、TOP51-100（8.1%）。从具体房企来看，保利发展1-3月全口径销售额1139亿元，领跑房企。重点监测的28家房企中，2月单月销售额增速靠前为越秀地产、华发股份、滨江集团、建发股份、中海地产、华润置地，同比分别增长 251.2%、148.6%、126.4%、111.6%、89.3%、85.6%；1-3月销售额增速靠前为越秀地产、华发股份、中国海外发展、华润置地、滨江集团，同比分别增长214.9%、111.9%、73.0%、71.9%、62.6%；整体看央国企及强信用房企优势仍旧延续。 成交:新房环比提升，有望持续修复 点评：本周（3.25-3.31）新房成交5.4万套，环比增加 21.8%，二手房成交2.8万套，环比微降0.2%。3月新房日均成交同比增长33.5%，较2月上升1.9个百分点。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 22.2.12 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.5.12 22.8.12 22.11.12 23.2.12 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线 三线 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2022.32022.52022.72022.92022.112023.12023.3 库存：环比微降，短期趋于稳定 点评：16城取证库存10151万平，环比降0.5%。由于4月同为传统 供应旺季，叠加成交逐步改善，短期库存规模或趋于稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存 去化月数（右） 10500 10000 9500 9000 8500 8000 21.3.12 月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.6.1821.9.2421.12.31 22.4.822.7.1522.10.21 23.2.3 土地：成交回落、溢价率回升，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2543.5万平、成交建面2323.7万平，环比升5%、降3.8%；成交溢价率4.7%，环比升0.2pct。其中一、二、 三线成交建面分别占比3.4%、28.2%、68.4%，环比分别降3.8pct、降7.8pct、升11.6pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.22022.52022.82022.112023.2W3.1322.2.1422.4.1422.6.1422.8.1422.10.1422.12.1423.2.14 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 250 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（3.20-3.26） 220 193 129 10999 2022.22022.52022.82022.112023.2W3.13 唐山潍坊金华银川苏州 R007较上周上行（%） 资金价格多数上行（%） 流动性环境：资金价格多数边际上行 资金价格边际上行。本周R001上行126.85BP至2.64%，R007上行170.97BP至3.71%。下周公开市场操作到期11,610亿元。为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行累计开展了 11,610亿元7天期逆回购操作，共有3,500亿元7天期逆回购到期，全周央行实现公开市场净投放8,110亿元。下周公开市场到期11,610亿元。 908,000 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/7/31 20/8/31 20/9/30 20/10/31 20/11/30 20/12/31 21/1/31 21/2/28 21/3/31 21/4/30 21/5/31 21/6/30 21/7/31 21/8/31 21/9/30 21/10/31 21/11/30 21/12/31 22/1/31 22/2/28 22/3/31 22/4/30 22/5/31 22/6/30 22/7/31 22/8/31 22/9/30 22/10/31 22/11/30 22/12/31 23/1/31 23/2/28 23/3/31 20-6,000 淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税期或地 方债供给期。 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为44.50亿元，总偿还量为183.84亿元，净融资额为-139.34亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体小于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总