2024年中国住房租赁项目运营分析报告-迈点研究院

2024年中国住房租赁项目运营分析报告 迈点研究院首席分析师郭德荣2024年11月中国·苏州 目录 01市场概况篇 02项目运营篇 03项目配套篇 04项目家电篇 05发展建议篇 01 市场概况篇 品牌数量情况：国资系市场份额逐步扩大 2019年至今，以地方国企为代表的区域运营品牌，开始逐渐占领市场，“国进民退”下产业寡头效应越来越突出。 500 400 2016-2023年住房租赁品牌监测数量 500 400 300 2019-2023年国央企品牌数量占比情况 25% 20% 15% 2024年细分类型品牌数量占比情况 品牌运营商, 300 200 100 0 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年 200 100 0 2019年2020年2021年2022年2023年 创业系品牌数量房企系品牌数量 酒店系品牌数量央企系品牌数量 中介系品牌数量国企系品牌数量国企系和央企系品牌数量占比 10% 5% 0% 41% 地产系,22% 国资系,37% 数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院 品牌指数分析：国资系与地产系“交替领先” 2024年1-9月住房租赁品牌指数情况 各品牌在毕业季加大宣传和优惠力度、开业速度加快，指数上升明显 为顺应行业发展需要，2024年指数全面升级，整体来看，下半年品牌指数较上半年表现更加平稳，其中国资系与地产系交替领先。 2016-2023年住房租赁品牌指数情况 由于新生品牌不断诞生，且多集中于尾部，导致品牌指数下滑 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年 150 120 90 60 30 2024年1月 2024年2月 2024年3月 2024年4月 2024年5月 2024年6月 2024年7月 2024年8月 2024年9月 0 地产系国资系品牌运营商 数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院 企业规模概况：行业寡头效应显著，TOP10占比过半 TOP50住房租赁企业合计开业规模达140.01万间，其中TOP10住房租赁企业合计开业规模77.04万间，占比55％。 TOP50住房租赁企业合计管理规模达204.75万间，其中TOP10住房租赁企业合计管理规模111.52万间，占比54.5％。 从企业数量来看，开业规模和管理规模榜单中国资系企业分别有26家、27家，占比分别为52％、54％。 250 200 150 100 50 0 2024年三季度集中式住房租赁企业规模情况 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% TOP10TOP30TOP50 开业规模（万间）管理规模（万间）开业规模环比管理规模环比 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024年三季度分类型住房租赁企业占比情况 地产系国资系品牌运营商开业规模占比管理规模占比 开业规模企业个数占比管理规模企业个数占比 数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院 02 项目运营篇 住房租赁项目产品概况：一居室户型市场覆盖范围广 住房租赁项目水电性质情况 住房租赁项目户型情况水电性质 迈点研究院调研数据显示：61%的住房租赁项目使用的为民用水电，有助于降低租客的居住成本。 民用水电商用水电 数据来源：迈点研究院调研数据 100%90%80% 39% 70%60% 61% 50%40%30%20% 10% 0% 一居两居三居四居及以上 数据来源：迈点研究院调研数据 项目户型 户型方面，93%的项目均设计了一居室户型，表明目前租客仍以单身人士或未育家庭为主；两居室户型亦具有一定的市场需求，占比57%。 一居室户型面积和租金：高端产品线发展趋势显现 面积分布 30-60平方米占比73%，30平方米以下占比22%。30-60平方米的产品既能平衡居住需求、功能性和经济性，同时实现高效的空间利用。 租金分布 近五成租金处于1001-2000元，还有 13%租金在5000元以上，这类产品多数为服务式公寓，市场风向转向高端 产品线。 住房租赁项目一居室户型租金情况 49.63% 14.81% 8.15% 10.37% 12.59% 4.44% 住房租赁项目一居室户型面积情况 1% 4% 22% 73% 30平方米以下 30-60平方米 60-90平方米 90平方米以上 数据来源：迈点研究院调研数据 1000元以下1001-2000元2001-3000元3001-4000元4001-5000元5000元以上 数据来源：迈点研究院调研数据 两居室户型面积和租金：高端消费需求集聚在一线城市 住房租赁项目两居室户型面积情况 35% 住房租赁项目两居室户型租金情况 13% 2% 23% 62% 面积分布 两居室户型中，62%的产品面积位于60-90平方米，23%的产品面积位于30-60平方米。 租金分布 与一居室产品租金分布类似，两居室产品租金主要位于3000元以下 数据来源：迈点研究院调研数据 30-60平方米 60-90平方米 90-120平方米 120平方米以上 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2000元以下 2001-3000元 3001-4000元 4001-5000元 5001-6000元 6000元以上 占比 25.30% 30.12% 12.05% 6.02% 3.61% 22.89% 0% 数据来源：迈点研究院调研数据 （55%）；而6000元以上的占比接近23%，主要为服务式公寓，且项目集中在北上广深一线城市。 三居室户型面积和租金：单位租金较两居室更具竞争力 从面积来看，三居室户型60%的产品面积位于90-120平方米，60-90平方米、120平方米以上占比分别为22.5%、17.5%。 从租金来看，分布趋势与两居室租金趋同，3000元以下占比45%，8000元以上占比20%。 整体来看，三居室户型面积较两居室增加明显，但除服务式公寓以外的产品租金上涨并不明显，综合而言单位租金较两居室更具竞争力。 120平方米以上 住房租赁项目三居室户型面积情况 住房租赁项目三居室户型租金情况 30% 25% 20% 90-120平方米 17.50% 22.50% 60% 15% 10% 5% 60-90平方米 0% 2000元以下 2001-3000元 3001-4000元 4001-5000元 5001-6000元 6001-7000元 7001-8000元 8000元以上 0%10%20%30%40%50%60%70% 数据来源：迈点研究院调研数据 数据来源：迈点研究院调研数据 四居室及以上户型面积和租金：“弱需求”下彰显“性价比” 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 住房租赁项目四居室户型面积情况住房租赁项目四居室户型租金情况 面积分布 四居室户型面积分布情况：90-120平方米（占比16.67%）、120-150平方米（占比50%）、150平方米以上 （占比33.33%）。 租金分布 90-120平方米120-150平方米150平方米以上 数据来源：迈点研究院调研数据 3000元以下3001-4000元4001-5000元5001-6000元10000元以上 数据来源：迈点研究院调研数据 超八成四居室户型租金处在6000元以下，其中3000-4000元占比最高，为33.33%。 项目出租情况：人才公寓位居前列，项目整体续租率良好 出租率方面，人才公寓在国企背书下，出租率排名靠前、达到92%；其他类型项目出租率位于83%-88%之间。 续租率方面，多数项目续租率为50%-60%（占比20.69%）、40%-50%（占比17.93%）、60%-70%（占比15.86%），整体表现良好。 爬坡期方面，近八成项目爬坡期在6个月以下，体现出较好的运营能力。 96% 92% 88% 84% 各类型项目出租率情况 住房租赁项目续租率情况 住房租赁项目爬坡期情况 20.69% 17.93% 15.86% 13.10% 6.90% 7.59% 7.59%6.21% 1.38%2.76% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 25% 20% 15% 1个月以内 1-3个月 3-6个月 6-9个月 9-12个月 12个月以上 10% 80% 5% 76% 0% 数据来源：迈点研究院调研数据 人才公寓 租赁社区 白领公寓 保障性租赁住房 蓝领公寓 服务式公寓 0-10% 10%-20% 20%-30% 30%-40% 40%-50% 50%-60% 60%-70% 70%-80% 80%-90% 90%-100% 数据来源：迈点研究院调研数据数据来源：迈点研究院调研数据 03 项目配套篇 项目周边产业和配套情况：公交覆盖面广，地铁可达性略低 从产业分布来看，住房租赁项目周边分布最广泛的为贸易与零售、互联网服务及软件技术和文体娱乐。 住房租赁项目周边产业分布情况 60% 50% 40% 30% 20% 10% 贸易与零售 电子信息制造 传统制造业 新能源汽车 0% 产业分布 周边配套 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 其他 10% 互联网服务及软件技术 文体娱乐 人工智能 物流运输 集成电路 生命科学 游戏 0% 从周边配套来看，公交站和餐饮店比例超90%；药店、超商、便利店占比在80%-88%之间；而地铁站可达性略低，占比不足80%。 住房租赁项目周边配套情况（3km内） 数据来源：迈点研究院调研数据 公交站餐饮店便利店商超药店地铁站医院银行其他 数据来源：迈点研究院调研数据 项目公区和安全配置情况：阅读区和健身房受承租人“青睐” 住房租赁项目公区配置情况 阅读区 80% 楼道照明 住房租赁项目安全配置情况 公区配置情况 阅读区（占比74.48%）和健身房 其他 足球场 游泳池 宠物空间 60% 40% 20% 0% 亲子中心 健身房 篮球场 影音室 瑜伽馆 干粉灭火器应急照明 紧急逃生通道安全监控系统 安全门锁火灾报警器烟雾报警器漏电保护器防盗窗锁 其他 0% 20%40%60%80%100% （占比65.52%）是项目配备最多的公区；此外，部分项目还会配备影音室、瑜伽馆、篮球场、亲子中心、宠物空间等。 安全配置情况 几乎所有的项目都配备了楼道照明、干粉灭火器、应急照明、紧急逃生通道、安全监控系统、安全门锁、火灾报警器和烟雾报警器。漏电保护器（84%）和防盗窗锁（66%） 数据来源：迈点研究院调研数据 数据来源：迈点研究院调研数据 配备比例相对较低。 项目智能化应用和增值服务：智能门禁普及程度高，搬家保洁服务受欢迎 增值服务 增值服务中，搬家保洁以52.41%的比例成为最受欢迎的选择；社群平台打造和宠物友好服务分别 占43.35%和31.03%。 住房租赁项目增值服务情况 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 智能化应用 智能化应用中，智能门禁以90.34%的比例位居第一位；24小时管家服务和全屋WIFI分别以77.93%和76.55%的比例紧随其后。 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 智能门禁 社群平台打造 宠物友好服务 无人超市 租金分期服务 社群电商 健身私教 其他 0% 住房租赁项目智能化应用情况 24小时管家服务 全屋WIFI 人脸识别 智能家居 其他 搬家保洁 数据来源：迈点研究院调研数据 数据来源：迈点研究院调研数据 04 项目家电篇 项目空调和冰箱品牌使用情况：