海港企业二○二二年年报

www.harbourcentre.com.hk 目录 2 业务模式及业务策略 3 公司资料 4 股东资料 5 主席报告书 7 财务撮要 8 业务及财务评议 14 企业可持续发展 17 企业管治报告 39 董事会报告 54 独立核数师报告 60 综合收益表 61 综合全面收益表 62 综合财务状况表 63 综合权益变动表 64 综合现金流量表 66 财务报表附注 98 主要会计政策 120 主要附属公司、联营公司及合营公司 123 主要物业撮要表 124 十年财务摘要 业务模式 海港企业有限公司是九龙仓置业地产投资有限公司（“九龙仓置业”）的上市附属公司，以酒店及地产投资为其核心业务。 旗舰资产包括马哥孛罗香港酒店（“香港马哥孛罗”）、尼依格罗品牌旗下的香港美利酒店及苏州尼依格罗酒店。香港马哥孛罗位于尖沙咀海港城，尽享地利，逾五十年来一直都是集团的核心营业资产。香港美利酒店则位于中环黄金地段的奢华酒店，于二○一八年开业，属“保育中环”项目之一。苏州尼依格罗酒店于二○二一年在中国苏州开业，提供二百三十三间时尚雅致的客房，当中包括二十间套房。 集团撤出中国内地发展物业市场处于后期阶段，目前仅余未售及销情缓慢的存货，收入及盈利贡献在未来数年将不确定且不那么显着。 业务策略 集团透过下列策略，致力为股东带来回报： (a)拥有及经营位于黄金地段的高级酒店及投资物业，透过持续提高产品及服务质素，将收入及价值提升至最高水平；及 (b)时刻实行审慎严格的财务管理。 公司资料 董事会 主席 吴天海先生 非执行董事 易志明议员SBS,JP 包静国先生 独立非执行董事 李大壮先生SBS,OM,JP 陆观豪先生BBS,JP 史习平先生邓思敬先生丁天立先生 公司秘书 何丽珠女士FCG,HKFCG 核数师 毕马威会计师事务所（根据《财务汇报局条例》注册的公众利益实体核数师） 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 注册办事处 香港九龙广东道 海港城海洋中心16楼电话：(852)21188118 传真：(852)21188018 网址：www.harbourcentre.com.hk 股东资料 上市 普通股 香港联合交易所有限公司股份代号：51 于二○二二年十二月三十一日 已发行的股份数目708,750,000 股东周年大会 暂停办理股份过户登记手续 （确定出席二○二三年股东周年大会及于会上投票之权利） 二○二三年四月二十八日至二○二三年五月四日 （首尾两天包括在内） 二○二三年股东周年大会 （假座香港九龙广东道3号马哥孛罗香港酒店6楼翡翠厅举行） 二○二三年五月四日上午十一时十五分 查询 股东查询：sh@harbourcentre.com.hk 投资者查询：ir@harbourcentre.com.hk 传媒查询：pr@harbourcentre.com.hk 主席报告书 年度回顾 自从疫情导致边境关闭以来，香港两大经济支柱－旅游业和零售业渡过三年严冬。不过，在二○二三年年初，中国内地和香港基本上已解除入境管制，正好为新一年新开始注入活力，为苦苦挣扎的行业带来希望，并为逐步复苏作准备。 二○二二年香港经历新冠第五波疫情，消费于上半年大部分时间均受严重影响。踏入第四季，本地社交距离措施放宽，终于为业界在宴会和活动的传统旺季抛出救生圈。另一方面，酒店检疫措施的解除迅速释放本地人的海外旅游需求，导致本地“宅度假”需求显着下降，而对海外访港旅客而言，香港仍然缺乏竞争力。 即使经营环境困难，但凭藉有效的市场推广及成本管理，集团在香港的酒店业务得以转亏为盈，获得温和的营业毛利。香港美利酒店在每间可出租客房收入的表现优于直接竞争者，但随着逐步复常而开始失去优势。香港马哥孛罗的入住率几乎翻倍，但房价则有所回软。 由于本地生产总值萎缩及消费意欲低迷，香港的零售销售按年基本持平。受惠于强韧的出租率和零售销售逐步回升，集团的投资物业租金收入略有改善。 中国内地经历了全球最严厉的新冠疫情封控措施，对消费开支和酒店业造成破坏性影响。新开业的苏州尼依格罗酒店受其主要客源市场苏州及上海的封控措施影响，导致收入大跌。 发展商债务危机和疫情封控的影响进一步削弱中国内地本已陷入困境的房地产市场。发展物业的贡献一如预期减少，投资组合中仅剩下苏州国际金融中心（集团占80%权益）和上海南站项目（集团占27%权益）未售及销情缓慢的存货。 业务表现 集团综合收入减少75%至港币十一亿三千九百万元（二○二一年：港币四十四亿八千四百万元），营业盈利减少95%至港币二千九百万元（二○二一年：港币五亿八千八百万元）。是本公司自一九七一年上市以来首次录得基础净亏损港币一亿三千三百万元（二○二一年：盈利港币四千万元）。若计入投资物业重估亏损净额及其它非经常性项目，股东应占集团亏损为港币一亿九千七百万元（二○二一年：港币二千四百万元）。 鉴于营运业绩欠佳，董事会取消派付二○二二年全部股息（二○二一年：无）。 酒店收入微跌至港币五亿七千七百万元（二○二一年：港币五亿八千万元），营业亏损收窄至港币二亿四千万元（二○二一年：港币二亿七千四百万元）。 主席报告书 投资物业收入增加至港币二亿一千七百万元（二○二一年：港币一亿九千三百万元），营业盈利增加至港币一亿八千九百万元（二○二一年：港币一亿六千一百万元）。 由于苏州国际金融中心确认入账的销售额大幅下降，发展物业收入大幅减少至港币一亿九千三百万元（二○二一年：港币三十五亿五千三百万元），并录得港币六千一百万元之营业亏损（二○二一年：盈利港币五亿五千五百万元）。 现金流入净额达港币六亿八千一百万元，主要来自集团占27%权益的上海南站项目。于年结日，集团总资产合共为港币一百八十八亿元，每股资产净值为港币21.34元。 年杪录得负债净额港币四亿六千四百万元（二○二一年十二月三十一日：港币三亿六千一百万元），总权益负债比率为 3%（二○二一年：2%），维持在低水平。 展望 中国内地结束“动态清零”防疫政策，标志着向重振疲弱经济迈出关键一步。预期二○二三年是香港调整向好的一年，尤其对旅游业和零售业而言。然而，鉴于潜在的全球经济衰退及地理上和政治上的多重干扰，短期内经济全面复苏的进程可能反覆不稳。 随着中国内地的染疫浪潮在二○二二年末消退，旅游需求在农历新年期间拉开强劲的序幕，国内旅游恢复力度比国际旅游强劲。当日常生活恢复正常而消费意欲逐渐增强时，旅游业和消费支出将加速复苏。 与此同时，内地旅客对香港旅游的需求逐渐释放。签证和交通复常需时，而人手短缺是旅游相关行业的另一个难题。 尽管短期内前景不明及挑战重重，但在强韧的经济基础面支撑下，中国内地和香港都将在后疫情时代重启增长引擎，并推动长远经济增长。集团致力积极完善其业务策略以适应市场动态及把握新常态下的机遇。 感谢 我谨代表全体股东和董事，衷心感谢所有客户和业务伙伴在此前所未有的时期一如既往给予信任与支持，亦衷心感谢全体职员努力不懈作出贡献。 主席 吴天海 香港，二○二三年三月二日 财务撮要 二○二二年港币百万元 二○二一年港币百万元 变动 业绩收入 1,139 4,484 –75% 营业盈利 29 588 –95% 基础净（亏损）╱盈利（附注a） (133) 40 –433% 股东应占亏损 (197) (24) –721% 全年股息 – – 每股盈利╱（亏损）基础净（亏损）╱盈利（附注a） (港币0.19元) 港币0.06元 –417% 报告亏损 (港币0.28元) (港币0.03元) –833% 每股股息第一次中期 – – 第二次中期 – – 全年总数 – – 财务状况资产总额 18,849 20,526 –8% 营业资产总额（附注b） 17,989 19,188 –6% 负债净额 (464) (361) +29% 股东权益 15,128 15,617 –3% 总权益 15,334 15,937 –4% 已发行股数（百万股） 709 709 – 每股资产净值 港币21.34元 港币22.03元 –3% 负债净额与总权益比率 3.0% 2.3% +0.7%pt 股东盈利╱（亏损）基础 净盈利╱报告盈利╱ 股东权益 每股盈利╱（亏损）基础 净盈利╱报告盈利╱ （亏损）（亏损）总权益总额每股（亏损）（亏损）每股股息财务年度港币百万元港币百万元港币百万元港币百万元港币元港币元港币元港币元 2013 1,464 1,276 16,447 15,381 21.70 2.07 1.80 0.78 2014 851 1,082 17,246 16,205 22.86 1.20 1.53 0.60 2015 1,194 1,231 17,330 16,185 22.84 1.68 1.74 0.70 2016 762 692 16,546 15,829 22.33 1.08 0.98 0.50 2017 1,290 1,320 18,203 17,554 24.77 1.82 1.86 0.70 2018 512 831 17,889 17,276 24.38 0.72 1.17 0.30 2019 435 117 17,467 17,084 24.10 0.61 0.17 0.22 2020 413 (1,119) 15,929 15,482 21.84 0.58 (1.58) 0.14 2021 40 (24) 15,937 15,617 22.03 0.06 (0.03) – 2022 (133) (197) 15,334 15,128 21.34 (0.19) (0.28) – 附注： (a)基础净盈利╱（亏损）主要不包括投资物业重估变动，酒店物业之减值及非经常性项目。 (b)营业资产不包括主要由递延税项资产、银行存款及现金组成的未分配的企业资产。 (c)十年财务摘要详列于第124页。 业务评议 香港 本地社交距离措施在二○二二年四月开始逐步放宽，但各项入境管控措施仍然维持。因此，香港的酒店业和零售业在年内主要靠本地需求挺过困境。 酒店 本地对酒店接待的需求于是年上半年大部分时间深受第五波疫情打击。入境管控措施在第四季放宽后，本地人随即开始外游，令“宅度假”需求减弱，惟旅客重临香港的速度仍然缓慢。宴会和活动在第四季传统旺季表现强劲。 为吸纳本地需求，集团旗下酒店推出各式各样的住宿优惠，例如香港马哥孛罗的长期住宿套餐，以及香港美利酒店别具吸引力的“宅度假”套餐和其独一无二的美食体验。再加上有效控制成本，均有助集团旗下酒店转亏为盈，录得营业毛利。 香港美利酒店在二○二二年庆祝开业五周年。酒店连续两年荣获《福布斯旅游指南》五星级酒店评级奖，并在《TTG年度旅游大奖二○二二》颁奖典礼中第二度夺得“香港区最佳城市酒店”称誉，以及在《世界历史酒店年度卓越大奖二○二二》颁奖典礼中夺得“亚太区最佳历史酒店”殊荣。 香港马哥孛罗获LuxuryLifestyleAwards颁发“最豪华海景酒店”奖项，而其着名的意大利餐厅Cucina亦连续第三年获评为 《福布斯旅游指南》四星餐厅。 投资物业 全球经济不明朗及资产市场波动令本地消费意欲下降，导致香港零售销售微跌0.9%。集团投资物业的收入增加12%，营业盈利增加17%。 中国内地 多个省市经历了不同程度的封控或限制，拖慢经济和消费。“动态清零”防疫政策在二○二二年末开始放宽，为复苏打开大门，但由于经济疲弱，复苏速度和持续性于短期内仍存不确定性。 酒店 位于全苏州市最高摩天大楼苏州国际金融中心之巅的苏州尼依格罗酒店，自二○二一年四月开业后业务迅速攀升。然而，其主要客源市场苏州及上海于二○二二年上半年实施封控，严重打击年内的酒店业务，令收入和盈利锐减。 集团于二○二二年二月达成一项具约束力的协议，以人民币四亿一千一百万元出售亏蚀的常州马哥孛罗酒店（“常州马哥孛罗”）。酒