2023年第12周地产周报：公募REITs扩容至消费基础设施

行业研究|行业周报 房地产行业 公募REITs扩容至消费基础设施 ——2023年第12周地产周报 看好（维持） 行业房地产行业 国家/地区中国 报告发布日期2023年03月27日 核心观点 本周市场回顾。第12周房地产板块指数弱于沪深300指数及创业板指。房地产板块 较沪深300指数相对收益为-1.4%。沪深300指数报收4027.05，周度涨幅为1.7%；创业板指数报收2370.38，周度涨幅3.3%；房地产板块指数报收2901.79，周度涨幅为0.3%。 本周行业要闻。证监会：拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。特许经营权类REITs内部 收益率不低于5%，产权类REITs未来三年现金分派率不低于3.8%。发改委：认真做好REITs项目培育工作，合理把握项目收益与规模，提高项目申报推荐效率。中国信托业协会：截至2022年四季度末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿 元，同比下降30.52%，环比下降4.44%。深圳：深化基础设施领域不动产投资信托基金试点。深圳：单独申请公积金贷款最高额度50万元，共同申请额度最高90万元，购买首套房最高额度最多上浮40%。南通、株洲、丽水、赣州、哈尔滨、蚌埠等多城出台公积金优化政策。上海：2023年房地产开发投资力争5%左右增长，各类新建商品房销售同比持平。北京、广州、成都本周分别成交2/2/4宗涉宅地块。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 第12周新房销售量和二手房销售量均较上周上升。第12周44大城市新房销售为 4.3万套，较第11周增加14.4%；21大城市二手房销售2.8万套，较第10周增加 14.7%；一线城市新房、二手房交易较第11周分别增加14.6%、减少0.7%；二线城市新房、二手房交易较第11周分别增加14.6%、增加21.7%。库存量较第11周增加，库销比较第11周下降。截至第12周，20大城市库存为115.3万套，较第 11周增加1152套；库销比为15.1个月，比第11周下降0.5个月。本周土地市场 活跃度较第11周上升。第12周36大城市市本级合计成交土地21块。土地出让金 增加。2023年第12周36大城市市本级土地出让金为226.9亿元。平均溢价率上升。2023年第12周36大城市市本级土地成交平均溢价率6.8%。 重点公司公告。招商蛇口、华发股份、美的置业、中骏集团、绿城服务、中海物 业、融创服务、金茂服务发布2022年业绩或年报。陆家嘴、格力地产更新发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金草案，拟募集配套资金分别不超过66、70亿元。西藏城投、京能置业分别拟定增10、7亿元。 1-2月统计局数据超预期：——2023年第 11周地产周报 销售恢复超预期，到位资金仍有缺口：— —2023年1-2月统计局数据点评 控量保价下市场将延续弱复苏态势：—— 2023年第10周地产周报 2023-03-21 2023-03-16 2023-03-13  投资建议与投资标的 本周证监会和国家发改委发文支持消费基础设施发行REITs，公募REITs底层资产进一步扩容至商业地产领域。去年12月证监会负责人曾表示将研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，本次证监会通知和发改委236号文以文件形式明确表示研究支持“增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施”发行基础设施REITs，扩容范围尚未覆盖写字楼、酒店和游乐园等资产类型。两部门发文在项目资质上要求产权类REITs未来三年现金分派率不低于3.8%，与2021年958号文相比分派率要求从4%降至3.8%，且首次申报保租房项目的评估净值要求从10亿元降至8亿元。商场作为房企的主要不动产资产类型，消费基础设施REITs的推行为房企提供了该类资产的优质出表通道，释放资金占用压力，对项目资质要求的分类调整也有助于扩大受益房企和资产范围，利好强运营和扩张能力房企。但REITs项目要求高、审批落地需要一定时间，短期内能够提供的资金额度有限，难以作为房企融资纾困手段。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系 目录 1.第12周市场行情回顾（2023.03.20~2023.03.26）4 1.1第12周行业指数表现4 1.2第12周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.03.20~2023.03.26）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：本周（第12周）44城市新房成交6 图2：本周（第12周）21城市二手房成交7 图3：本周（第12周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第12周跟踪城市库销比8 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）9 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：卫星城土地出让金情况（市本级）10 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）11 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第12周市场行情回顾（2023.03.20~2023.03.26） 1.1第12周行业指数表现 第12周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.4%。沪深300指数报收4027.05，周度涨幅为1.7%；创业板指数报收2370.38，周度涨幅3.3%；房地产板块指数报收2901.79，周度涨幅为0.3%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2023/03/24) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4027.05 1.7% -0.2% 4.0% 创业板指 2370.38 3.3% -3.2% 1.0% 房地产指数（申万） 2901.79 0.3% -0.1% -3.1% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第12周地产板块个股表现 第12周地产板块涨幅居前的公司分别为财信发展、张江高科、大悦城、数源科技、我爱我家。 表2：本周房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 财信发展 21.6% 格力地产 -7.6% 张江高科 11.3% 世荣兆业 -5.3% 大悦城 9.2% 城建发展 -4.7% 数源科技 7.4% ST新城 -4.1% 我爱我家 7.0% 中新集团 -3.5% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2023.03.20~2023.03.26） 2.1行业一周要闻回顾 证监会：拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。特许经营权类REITs内部收益率不低于5%，产权类REITs未来三年现金分派率不低于3.8%。发改委：认真做好REITs项目培育工作，合理把握项目收益与规模，提高项目申报推荐效率。中国信托业协会：截至2022年四季度末，投向房地产的资金信托余额为 1.22万亿元，同比下降30.52%，环比下降4.44%。深圳：深化基础设施领域不动产投资信托基金试点。深圳：单独申请公积金贷款最高额度50万元，共同申请公积金贷款额度最高90万元，购买首套房最高额度最多上浮40%。南通、株洲、丽水、赣州、哈尔滨、蚌埠等多城出台公积金优化政策。上海：2023年房地产开发投资实现正增长、增长幅度力争5%左右；各类新建商品房销售与2022年同比持平等。北京、广州、成都本周分别成交2/2/4宗涉宅地块。 1)证监会：拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。特许经营权类REITs内部收益率不低于5%，产权类REITs未来三年现金分派率不低于3.8%。鼓励更多保障性租赁住房REIT发行，首次申报项目评估净值不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模2倍。推动扩募发行常态化，加快首批扩募REITs项目落地。（03.24） 信息来源：证监会官网 2)发改委：认真做好REITs项目培育工作。支持消费基础设施建设，合理把握项目收益与规模 （与证监会通知要求一致）。提高项目申报推荐效率，中央企业可将项目申报材料和项目所在地省级发改委意见直接报送国家发改委。严格把握回收资金用途。（03.24） 信息来源：国家发改委 3)中国信托业协会：截至2022年四季度末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，同比下降30.52%，环比下降4.44%；房地产信托占比为8.14%，同比下降3.60个百分点，环比下降0.39个百分点。（03.23） 信息来源：观点地产网 4)浙江丽水：提高职工住房公积金贷款最高限额。首套自住住房，双缴存职工最高限额由80 万元上调为100万元；单缴存职工最高限额由40万元上调为60万元。（03.21）信息来源：观点地产网 5)深圳：深化基础设施领域不动产投资信托基金试点，打造亚太区REITs中心，推动红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT完成全国首批扩募。（03.22） 信息来源：观点地产网 6)南通：个人住房公积金最高贷款额度由40万元提高至50万元，每户提高至100万元。支持用公积金支付购房首付。（03.22） 信息来源：观点地产网 7)赣州：首次使用公积金贷款最高贷款额度提高至80万元。（03.22）信息来源：观点地产网 8)哈尔滨：符合生育政策，二个及以上孩子的缴存职工家庭，可分次提取公积金用于支付房租。提取上限，按现行租住商品住房额度标准上浮50%确定。（03.24） 信息来源：观点地产网 9)蚌埠：降低新房公积金贷款首付比例，首套房不低于20%，二套房不低于30%。同时降低存量房公积金贷款首付比例。（03.24） 信息来源：观点地产网 10)深圳：单独申请公积金贷款最高额度50万元，共同申请公积金贷款额度最高90万元，购买首套房最高额度可上浮20%，多子女家庭及所购住房为绿色建筑最多上浮40%。（03.24）信息来源：观点地产网 11)上海：2023年上海市住房工作的目标：确保一手住房价格指数变动幅度符合国家考核要求；力争二手住房价格指数、住房租赁价格指数变动幅度符合国家监测要求；房地产开发投资实现正增长、增长幅度力争5%左右；各类新建商品房销售与2022年同比持平等。（03.24）信息来源：观点地产网 12)株洲：首套房公积金可提可贷，公积金贷款额度由60万元提高至70万元，二孩以上家庭最高额度为80万元。取消贷款房屋面积限制，简化住房套数认定标准。（03.24） 信息来源：澎湃新闻网 13)北京：首轮土拍成交2宗地块，首开以底价27亿元摘得昌平区南邵镇地块，大华以约13亿元摇号摘得昌平朱辛庄0028地块。（03.23） 信息来源：观点地产网 14)广州：首轮供地第一场成交2宗地块，均为底价出让，广州城投和增城城投分别竞得1宗。 （03.23） 信息来源：观点地产网 15)成都