REITs资产扩容至消费基础设施，利好持有型业务头部开发商

投资要点 事件：3月24日国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。文中指出，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。 底层资产扩容，消费基础设施REITs发行获支持。2020年基础设施REITs试点启动以来，已上市REITs25只，总募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、清洁能源、保障房等多种资产类型，但整体规模仍较小。此次新政将消费基础设施纳入发行范围，可丰富公募REITs市场底层资产池，对我国REITs市场的完善和发展具有重要意义。我国消费基础设施资产体量巨大，中指院数据显示，以新开工面积计算，全国商业营业用房存量达33.2亿平方米。 收益率和资产规模分类调整，部分类型基础设施的发行条件有所下调。同时此次新政还对收益率和资产规模进行了分类调整，特许经营权、经营收益权类项目IRR原则上不低于5%，非特许经营权、经营收益权类项目未来3年净现金流分派率原则上不低于3.8%（调整前为4.0%），首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，部分类型基础设施的发行条件有所下调，可满足条件的资产可进一步增加，利于公募REITs整体市场的扩容。 与住宅开发业务进行隔离，明确资金合理用途。新政明确，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。同时发改委进一步要求，发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度。此次隔离机制的设计，能有效避免回收资金的滥用，对房地产行业的新模式转型起到积极作用。参考成熟市场，随着房地产市场逐步进入存量阶段，持有型业务将越来越重要，此次REITs底层资产扩容至商业资产，长期来看可能推动行业逻辑重新梳理，使开发、持有、运营、投资各个环节实现分离并价值重估。 信用良好且持有优质商业资产的头部企业更有望收益。商业项目REITs的发行或对原始权益人的信用以及资产质量存在要求，财务存在风险、盈利较差的非核心资产可能不符合当下REITs发行要求，因此行业龙头更有望受益。核心受益企业包括信用良好且持有优质商业资产的华润置地、龙湖集团、新城控股、大悦城、中国国贸等。 风险提示：发行进展不及预期、政策调控风险等。 事件及点评 事件：3月24日国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。文中指出，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。 底层资产扩容，消费基础设施REITs发行获支持。2020年基础设施REITs试点启动以来，已上市REITs25只，总募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、清洁能源、保障房等多种资产类型，但整体规模仍较小。此次新政将消费基础设施纳入发行范围，可丰富公募REITs市场底层资产池，对我国REITs市场的完善和发展具有重要意义。我国消费基础设施资产体量巨大，中指院数据显示，以新开工面积计算，全国商业营业用房存量达33.2亿平方米。 收益率和资产规模分类调整，部分类型基础设施的发行条件有所下调。同时此次新政还对收益率和资产规模进行了分类调整，特许经营权、经营收益权类项目IRR原则上不低于5%，非特许经营权、经营收益权类项目未来3年净现金流分派率原则上不低于3.8%（调整前为4.0%），首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，部分类型基础设施的发行条件有所下调，可满足条件的资产可进一步增加，利于公募REITs整体市场的扩容。 与住宅开发业务进行隔离，明确资金合理用途。新政明确，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。同时发改委进一步要求，发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度。此次隔离机制的设计，能有效避免回收资金的滥用，对房地产行业的新模式转型起到积极作用。参考成熟市场，随着房地产市场逐步进入存量阶段，持有型业务将越来越重要，此次REITs底层资产扩容至商业资产，长期来看可能推动行业逻辑重新梳理，使开发、持有、运营、投资各个环节实现分离并价值重估。 信用良好且持有优质商业资产的头部企业更有望收益。商业项目REITs的发行或对原始权益人的信用以及资产质量存在要求，财务存在风险、盈利较差的非核心资产可能不符合当下REITs发行要求，因此行业龙头更有望收益。核心受益企业包括信用良好且持有优质商业资产的华润置地、龙湖集团、新城控股、大悦城、中国国贸等。 表1：重点房企持有商业资产情况