地产行业周报：京榕土拍热度提升，REITs扩容至消费基础设施

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 京榕土拍热度提升，REITs扩容至消费基础设施 2023年3月26日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周发改委、证监会分别发布基础设施REITs相关文件，拓宽试点资产类型至购物中心等消费基础设施，分类调整项目收益 率与资产规模要求，利于相关存量资产盘活。本周成都、北京、广州相继土拍，“集中挂牌、分散出让”成为常态，成都、北京热度回升，民企参拍积极性所有提高。投资建议方面，当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，重点城市新房与二手房成交持续好转，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）公募REITs再扩容，支持消费基础设施REITs发行；2）北京、成都、广州土拍行情分化，“分散出让”成常态；3）全面降准之后，3月LPR报价“按兵不动”。 市场运行监测：1）成交环比提升，有望持续修复。本周（3.18-3.24）新房成交4.4万套，环比增加13.5%，二手房成交2.8万套，环比增加12.8%。3月(截至24日）新房日均成交同比增长22.5%，较2月下降9.1个百分点。2）库存环比微升，短期趋于稳定。16城取证库存10204万平，环比升0.5%。由于3-4月为传统供应旺季，叠加成交逐步改善，短期库存规模或趋于稳定。3）土地成交、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面2401.0万平、成交建面2382.9万平，环比降37.6%、升95.7%；成交溢价率4.5%，环比升0.8pct。 其中一、二、三线成交建面分别占比7.1%、36.3%、56.6%，环比分别升5.3pct、升1.3pct、降6.6pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行159.1亿元，环比减少4.2亿元；无境外地产债发行；发行利率为3.26%-4.18%，较前次升降不一。2）地产股：本周房地产板块涨0.26%，跑输沪深300（1.72%）；当前地产板块PE（TTM）12.95倍，估值处于近五年91%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为湘财股份、招商蛇口、万业企业；南向资金净流入前三为越秀地产、华润置地、万科企业。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年3月22日深圳 首套住房公积金贷款额度上浮20%，多家家庭上浮30% 规范高效做好基础设施REITs 项目申报推荐工作 提高多子女家庭使用住房公积 金最高贷款额度 2023年3月20日马鞍山 多子女家庭公积金最高贷款额度增加至80万元 住房公积金贷款最高限额拟提 至100万元 首套房公积金首付比例降至 20% 提高在职职工住房公积金贷款 额度 2023年3月23日蚌埠 2023年3月20日南通 2023年3月20日丽水 2023年3月24日发改委 2023年3月21日德州 南海诸岛 偏松偏紧中性 公募REITs再扩容，支持消费基础设施REITs发行 事件描述：3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。 点评：1）拓宽试点资产类型，支持购物中心等消费基础设施REITs发行。本次发改委、证监会文件均提及研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。2022年12月8日证监会副主席在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上视频致辞， 提出研究推动REITs试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域，此次试点类型拓宽为该提法的执行与落实，利于相关存量资产盘活。同时发改委、证监会强调项目发起人（原始权益人）不得从事商品住宅开发业务，且应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，避免为商品住宅开发项目变相融资。 2）分类调整项目收益率与资产规模要求，房企存量资产盘活再添助力。对于不同类型基础设施REITs项目情况，发改委、证监会规定，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%；首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。对照此前要求（发改投资〔2021〕958号），净现金流分派率由4%降至3.8%，特许经营权、非特许经营权项目 分类规定，体现差异化估值思路；保租房项目首次发行目标不动产评估净值要求由10亿元降至8亿元。于具备相关资产房企而言，一方面试点类型拓宽有助于扩大受益受众，另外净现金流分派率、目标不动产评估净值要求降低亦有助于持有资产发行，增厚短期利润、改善资产负债水平。 北京、成都、广州土拍行情分化，“分散出让”成常态 事件描述：3月22日，成都进行2023年首场土拍，4宗涉宅用地全部成交，总成交金额35.6亿元，溢价率最高达15%。3月23日，北京出让2宗住宅用地，其中一宗吸引42家房企参与竞拍，网上报价阶段即罕见触顶。同日，广州首轮土拍正式打响，首日出让2宗地块均由本土城投底价成交。 点评：1）核心地段推地力度不减，北京、成都溢价率回升。2023年首批土拍，多地继续加大核心区土地供应力度，核心区地块占比普遍提高。如北京、成都首批土拍核心区占比提升至五成以上，多数地块容积率偏低，适合打造改善型产品，利于中高端改善需求释放。北京首批出让平均溢价率7.5%，较上年平均水平提升1.8个百分点，成都首批溢价率12.8%，远高于前两年各批次集中供地溢价率。 2）民企参与增加，北京拿地金额占比提高。成都土拍共吸引46家房企参与，既有保利、万科、华润等头部央国企，也有新希望、邦泰等本土民企。北京土拍民企拿地金额占比26%，较2022年提升22个百分点，其中由民企大华竞得的北京朱辛庄地块未开拍已触顶，打破北京土拍参拍房企最多地块记录，竞争激烈可见一斑。 3）土拍行情分化。本批土拍最受关注为北京朱辛庄地块，共42家房企参与摇号，该地块与朝阳区小红门地块情况接近，规模小、资金少、利润高、流速快，因此吸引各类企业竞相参与。而广州首批出让的2宗地块表现平淡，主要由于配建要求严苛及本身配套匮乏。当前多数房企坚持“以销定投、优中选优”土拍策略，地段适宜、去化有保证、利润空间相对充足地块更有望受到房企青睐。 4）“集中挂牌、分散出让”成为常态。成都本次供应4宗地块均属成都2023年“第一批拟供应商品住宅用地项目清单”，其余31宗将于 4月底前陆续出让。广州首批集中供地共挂牌8宗涉宅用地，分5天出让。同样，北京另有21宗地将于5月底前完成竞拍。土拍规则优化有利于增强供地信息透明度，减轻房企集中拿地资金压力，利于土拍顺利推进。 全面降准之后，3月LPR报价“按兵不动” 事件描述：3月20日，LPR最新报价出炉，1年期为3.65%、5年期以上为4.3%，连续7个月保持不变。 点评：3月5年期以上LPR维持不变主要源于：1）近期楼市逐渐修复。2月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市55个，较1月增加19个。全国楼市呈企稳复苏态势，调整房贷利率基准必要性减弱。2）多地落实房贷利率动态调节机制。1月5日央行、银保监发文建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，压力城市陆续阶段性突破首套住房贷款利率政策下限，因地制宜、动态调节相较全国性变动 更利于因城施策、精准调控。3）差别化住房信贷政策仍将延续。3月初央行副行长潘功胜在国新办举行的新闻发布会上表示，“因城施策实施好差别化的住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，更好支持刚性和改善性住房需求”。从央行表态来看，未来将继续推行差别化住房信贷政策，需求端支持刚性和改善性需求，供给端缓解金融机构过度避险情绪，引导房企融资顺利推进。同时仍需避免市场非理性上涨，坚持“房住不炒”定位。 从此次LPR“按兵不动”来看，当前货币政策整体仍以修复市场信心、维持社会稳定为主。对房企而言，一方面需运用好融资工具，另一方面仍需抓紧销售回款，改善资产负债水平。 成交:环比提升，有望持续修复 点评：本周（3.18-3.24）新房成交4.4万套，环比增加 13.5%，二手房成交2.8万套，环比增加12.8%。3月(截至24日）新房日均成交同比增长22.5%，较2月下降9.1个百分点。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 22.2.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.4.5 22.6.522.8.522.10.522.12.5 23.2.5 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2022.32022.52022.72022.92022.112023.12023.3 库存：环比微升，短期趋于稳定 点评：16城取证库存10204万平，环比升0.5%。由于3-4月为传统 供应旺季，叠加成交逐步改善，短期库存规模或趋于稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存 去化月数（右） 10000 9000 8000 7000 21.3.5 月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.6.1121.9.1721.12.24 22.4.1 22.7.822.10.1423.1.27 土地：成交、溢价率回升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2401.0万平、成交建面2382.9万平，环比降37.6%、升95.7%；成交溢价率4.5%，环比升0.8pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比7.1%、36.3%、56.6%，环比分别升5.3pct、升1.3pct、降6.6pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.22022.52022.82022.112023.2W3.622.2.722.4.722.6.722.8.722.10.722.12.723.2.7 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 2022.2 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2022.52022.82022.112023.2W3.6 200 150 100 50 0 万平 167 郑州 百城土地成交前五城（3.13-3.19） 166160 123115 西安佛山南宁南通 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 908,000 5.5 流动性环境：资金价格多数边际下行 资金价格边际下行。本周R001下行97.75BP至1.38%，R007下行36.45BP至2.00%。下周公开市场操作到期3,500亿元。为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行累计开展了3,500