多因素致业绩承压，销售投资呈现韧性

招商蛇口(001979.SZ) 多因素致业绩承压，销售投资呈现韧性 房地产 2023年03月20日 推荐(维持) 股价:13.62元 主要数据 行业房地产 公司网址www.cmsk1979.com大股东/持股招商局集团有限公司/59.53%实际控制人 总股本(百万股)7,739 流通A股(百万股)7,738 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)1,054 流通A股市值(亿元)1,054 每股净资产(元)10.79 资产负债率(%)67.9 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】招商蛇口（001979.SZ）*事项点评*聚势加码前海，乘势夯实权益*推荐20221218 【平安证券】招商蛇口（001979.SZ）*季报点评*财务维持稳健，投资呈现韧性*推荐20221031 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 公司公布2022年年报，全年实现营业收入1830亿元，同比增长13.9%；归母净利润42.6亿元，同比下降58.9%，位于业绩预告中间水平；拟每10股派发现金红利2.3元（含税）。 平安观点： 多因素致业绩承压，计划竣工同比增长：公司2022年营收同比增长13.9%，归母净利润同比下降58.9%，利润增速低于营收主要因：1）受市场下行影响，毛利率同比下降6.2个百分点至19.3%；2）资产及信用减值损失同比增长20.1亿元；3）转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元；4）少数股东损益占比同比提升21.4个百分点至53.1%。期内公司持续推进提质增效，严格控制费用开支，期间费用率同比下降0.5个百分点至4.6%。2023年计划竣工面积1600万方，同比增长21.8%。 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 160,643 183,003 222,897 256,332 299,908 YOY(%) 23.9 13.9 21.8 15.0 17.0 净利润(百万元) 10,372 4,264 5,596 7,608 10,590 YOY(%) -15.3 -58.9 31.2 36.0 39.2 毛利率(%) 25.5 19.3 19.0 19.5 21.0 净利率(%) 6.5 2.3 2.5 3.0 3.5 ROE(%) 9.5 4.2 5.3 6.8 8.9 EPS(摊薄/元) 1.34 0.55 0.72 0.98 1.37 P/E(倍) 10.2 24.7 18.8 13.9 10.0 P/B(倍) 1.2 1.3 1.2 1.1 1.0 销售排名升至第六，投资韧性方式多元：公司2022年销售面积1194万平米，同比下降18.5%；销售金额2926亿元，同比下降10.5%；销售降幅低于同行，规模排名升至第六。销售均价24513元/平米，同比增长9.8%。2023年计划实现签约销售金额3300亿元，同比增长12.8%；计划新开工1000万方，同比增长11.4%，为销售计划实现提供支撑。公司2022年累计获取56宗地块，计容建面726万平米，总地价1279亿元，需支付地价766亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比60.8%、43.7%，投资强度优于同行。平均楼面价17617元/平米，地价房价比71.9%，较2021年提升10.1个百分点。投资持续聚焦，在“强心30城”和“深耕6+10城”投资金额占比达94%、90%。2022年新增项目中22个实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，贡献销售金额约300亿元。资源获取方式多元，期末累计获取排他资格城市更新项目25个，规划计容建面1200万平米；期内积极助力出险房企纾困，先后与佳兆业集团、半岛城 公 司报 告 公 司年报点 评 证 券研究报 告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作可能性。 招商蛇口公司年报点评 三条红线维持绿档，融资成本延续下行：期末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率48.1%、现金短债比1.3倍，三条红线维持绿档；综合资金成本3.89%，较期初下降59BP。 投资建议：受房地产调整影响，公司毛利率下行及减值计提超出此前预期，下调公司2023-2024年EPS预测至0.72元（原为1.35元）、0.98元（1.46元），新增2025年EPS预测为1.37元，当前股价对应PE分别为18.8倍、13.9倍、10.0倍。公司业绩压力逐步消化，融资优势延续，投资呈现韧性，通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓，以优质资产助力销售发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续下行、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险；3）疫情反复风险。 会计年度2022A2023E2024E2025E 资产负债表 利润表 流动资产 655187 842725 964752 1113461 现金 86243 22290 25633 29991 应收票据及应收账款 3913 4713 5421 6342 其他应收款 126778 160769 184885 216315 预付账款 3952 12990 14939 17479 存货 411549 612446 699965 803699 其他流动资产 22753 29516 33909 39635 非流动资产 231284 214055 196757 179990 长期投资 74644 76135 77627 79118 固定资产 12948 11034 9098 7141 无形资产 1389 1169 947 722 其他非流动资产 142303 125717 109085 93009 资产总计 886471 1056780 1161509 1293451 流动负债 423910 632047 769500 925277 短期借款 1509 31779 81976 130646 应付票据及应付账款 56245 82332 94097 108042 其他流动负债 366156 517936 593427 686589 非流动负债 178121 132847 90000 52074 长期借款 163082 117808 74960 37035 其他非流动负债 15039 15039 15039 15039 负债合计 602031 764894 859499 977350 少数股东权益 182729 186084 190646 196996 股本 7739 7739 7739 7739 资本公积 10214 10214 10214 10214 留存收益 83759 87849 93411 101151 归属母公司股东权益 101712 105802 111363 119104 负债和股东权益 886471 1056780 1161509 1293451 单位:百万元 招商蛇口公司年报点评 会计年度2022A2023E2024E2025E 营业收入 183003 222897 256332 299908 营业成本 147775 180547 206347 236928 税金及附加 7785 12828 14752 17259 营业费用 4081 5179 5955 6968 管理费用 2313 3066 3525 4125 研发费用 125 145 167 195 财务费用 1960 7346 7065 7243 资产减值损失 -5045 -3009 -2563 -3599 信用减值损失 -1414 -1369 -1575 -1843 其他收益 361 272 272 272 公允价值变动收益 472 0 0 0 投资净收益 2017 3951 3951 3951 资产处置收益 6 2 2 2 营业利润 15360 13634 18607 25973 营业外收入 575 309 309 309 营业外支出 118 117 117 117 利润总额 15817 13826 18799 26165 所得税 6719 4875 6628 9225 净利润 9098 8951 12171 16940 少数股东损益 4834 3355 4562 6350 归属母公司净利润 4264 5596 7608 10590 EBITDA 20298 39938 44653 51667 EPS（元） 0.55 0.72 0.98 1.37 单位:百万元 会计年度2022A2023E2024E2025E 主要财务比率 会计年度2022A2023E2024E2025E 现金流量表 成长能力营业收入(%) 13.9 21.8 15.0 17.0 营业利润(%) -32.5 -11.2 36.5 39.6 归属于母公司净利润(%) -58.9 31.2 36.0 39.2 获利能力毛利率(%) 19.3 19.0 19.5 21.0 净利率(%) 2.3 2.5 3.0 3.5 ROE(%) 4.2 5.3 6.8 8.9 ROIC(%) 2.8 3.6 3.8 4.7 偿债能力资产负债率(%) 67.9 72.4 74.0 75.6 净负债比率(%) 27.5 43.6 43.5 43.6 流动比率 1.5 1.3 1.3 1.2 速动比率 0.5 0.3 0.3 0.3 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 47.1 47.7 47.7 47.7 应付账款周转率 2.63 2.20 2.20 2.20 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 0.55 0.72 0.98 1.37 每股经营现金流(最新摊薄) 2.82 -5.30 0.54 0.36 每股净资产(最新摊薄) 10.79 11.32 12.04 13.04 估值比率P/E 24.7 18.8 13.9 10.0 P/B 1.3 1.2 1.1 1.0 EV/EBITDA 18 11 10 9 单位:百万元 经营活动现金流 21834 -41003 4202 2801 净利润 9098 8951 12171 16940 折旧摊销 2521 18766 18790 18258 财务费用 1960 7346 7065 7243 投资损失 -2017 -3951 -3951 -3951 营运资金变动 3998 -73624 -31428 -37245 其他经营现金流 6273 1509 1555 1555 投资活动现金流 -10014 904 904 904 资本支出 6225 0 0 0 长期投资 -8699 0 0 0 其他投资现金流 -7541 904 904 904 筹资活动现金流 -5874 -23855 -1763 652 短期借款 -2119 30270 50197 48670 长期借款 26965 -45274 -42847 -37926 其他筹资现金流 -30720 -8851 -9112 -10092 现金净增加额 6132 -63953 3343 4358 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6