房地产周报：多地放松限售，稳支柱与防风险并重

行业研究 2023年3月13日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20230313：多地放松限售，稳 东支柱与防风险并重 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情：本周（3.6-3.10）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.91%（上周0.74%），A股大盘（中证A股）涨幅-3.25%（上 有 限周1.09%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-9.32%（上周2.13%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数） 公涨幅-11.90%（上周4.51%），H股大盘（恒生指数）涨幅-6.07%（上周2.79%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板 司块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。 证行业基本面： 券新房销售继续回暖、二手房销售持续升温。从数据来看，26城商品房累计销售面积（1.1~3.10）同比0.9%；12城二手房成交 研面积（1.1~3.10）同比30.8%。 究土地市场成交改善。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.12）成交土地建面同比-0.7%，上周累计同比报2.9%；本周100大中城市（3.6~3.12土地成交溢价率7.3%，上周2.2%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.12）土告地成交总价同比4.6%，上周累计同比7.3%。 内债融资略有下滑，外债余额降幅扩大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~3.12）累计同比-2.6%，2月整月同比16.2%；内地房企海外美元债券余额（截至3.12）同比去年同期-25.56%，环比上月末-5.11%；内地房企海外港元债券余额（截至3.12）同比去年同期-14.78%，环比上月末0.61%。 投资策略：3月7日，住建部部长倪虹表示，对于今年房地产的企稳回升充满信心，2023年住房和城乡建设工作将在三个方面下功夫，一是稳支柱，二是防风险，三是惠民生。在防风险方面，要防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险。支持改善性住房需求与防范化解房企风险将会是2023年房地产供需两端支持政策的主要 方向。一方面，销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳。当地产行业的企稳对于“促投资、稳增长、保就业”具有重要作用，对稳定经济大盘有重要意义。另一方面，只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展，才能有效防止地产行业发生系统性风险，进而防范银行系统和地方债务两大风险。本周，长沙、常州和深汕特别合作区都进一步放松了限售，我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。 我们认为，优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。我们推荐具有信用优势的优质央企、国 企以及有望获得融资端的大力支持，有效改善资产负债状况的优质民企。建议持续跟踪保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230313：多地放松限售，稳支柱与防风险并重 目录 1.市场行情(2022.3.6~2022.3.10)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅5 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2022.3.10)7 2.1新房累计成交面积同比7 2.2新房月度成交面积同比8 3.二手房销售(截至2022.3.11)9 3.1二手房累计成交面积同比9 3.2二手房月度成交面积同比10 4.土地市场(截至2022.3.12)11 4.1成交土地规划建筑面积同比11 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.融资情况(截至2022.3.12)13 5.1境内地产债发行规模14 5.2境外地产债余额15 6.政策要闻(2023.2.27~2023.3.5)15 7.投资策略16 8.风险提示16 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势4 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅5 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜6 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：26城商品房成交面积日累计值7 图11：26城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：27城商品房月成交面积同比8 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230313：多地放松限售，稳支柱与防风险并重 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 图15：12二手房成交面积日累计值9 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比10 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值11 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率12 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比14 图29：内地房企海外债券余额15 图30：内地房企海外债券余额规模同比15 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比(截至2022.3.12）13 表7：内地房企海外债券余额(截至2022.3.5）13 表8：本周主要地产要闻梳理15 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230313：多地放松限售，稳支柱与防风险并重 1.市场行情(2022.3.6~2022.3.10) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/03/10) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2898.1 -4.91% 0.74% -12.53% 中证A股 3427.9 -3.25% 1.09% 0.36% 沪深300 3967.1 -3.96% 1.71% -0.78% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/03/10) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2252.8 -9.32% 2.13% -14.30% 恒生物业服务及管理指数 2917.9 -11.90% 4.51% -15.89% 恒生指数 19319.9 -6.07% 2.79% -0.67% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20230313：多地放松限售，稳支柱与防风险并重 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230313：多地放松限售，稳支柱与防风险并重 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.3.10) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20230313：多地放松限售，稳支柱与防风险并重 表3：新房成交面积同比 26城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(12城) 本年至今累计同比 0.9% -8.0% -0.5% 14.6% 本月至今累计同比 29.0% 14.7% 35.4% 25.5% 上月同比 42.0% 20.3% 42.8% 65.3% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图10：26城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230313：多地放松限售，稳支柱与防风险并重 图11：26城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：27城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.3.11) 表4：二手房成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230313：多地放松限售，稳支柱与防风险并重 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 30.8% 19.7% 36.3% 35.5% 本月至今累计同比 48.6% 27.5% 55.2% 70.6% 上月同比 115.3% 90.6% 138.6% 104.7% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230313：多地放松限售，稳支柱与防风险并重 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230313：多地放松限售，稳支柱与防风险并重 P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2022.3.12)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 成交建面:本年累计同比(本周) -0.7% 32.6% 4.9% -5.3% 成交建面:本年累计同比(上周) 2.9% 38.9% 9.8% -2.3% 成交土地溢价率(本周) 7.3% 0.0% 18.8% 0.2% 成交土地溢价率(上周) 2.2% 0.0% 0.3% 4.0% 成交土地总价:本年累计同比(本周) 4.6% -39.3% 29.8% 2.6% 成交土地总价:本年累计同比(上周) 7.3% -38.6% 36.7% 4.0% 资料来源：iFi