房企销售超预期恢复，两会再提防范化解风险

4 行业点评 本周地产板块表现相对平淡，物业板块表现较为强势。本周（2.25-3.3）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.7%， 在各板块中位列第16；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为+1%和+2.8%。 本周土拍城市数量较少，市场热度维持低位。本周（2.25-3.3）全国300城宅地成交建面80万㎡，单周环比-71%，单周同比-79%，平均溢价率6%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面6436万㎡，累计同比-14%；年初至今，华润置地、越秀地产、厦门坤霖辰房地产、中建国际投资、京东集团股份的权益拿地金额位居行业前五，分别为103、 59、32、31、31亿元。 节后第五周新房销售仍在逐步恢复中，成都、武汉等二线城市表现较好。本周（2.25-3.3）35个城市商品房成交合计496万平米，周环比+9%，周同比-1%。其中：一线城市周环比+33%，周同比+12%；二线城市周环比+5%，周同 比+8%；三四线城市周环比+1%，周同比-57%。 节后第五周二手房市场表现持续强劲，北京、成都周成交继续领涨。本周（2.25-3.3）15个城市二手房成交合计233万平米，周环比+8%，周同比+73%。其中：一线城市周环比+14%，周同比+51%；二线城市周环比+7%，周同比+79%； 三四线城市周环比-20%，周同比+119%。 百强房企销售恢复超预期。2023年1-2月百强房企全口径销售9179亿元，累计同比-12%，降幅较1月大幅缩小 （1月同比-32%）；2月单月全口径销售5184亿元，环比+30%，同比+12%。典型房企同环比涨幅强势。在2023年1月 和2022年2月基数相对较小（春节）、市场持续复苏的背景下，TOP30房企中大部分同环比均上涨，其中中海、中铁建2家环比增幅超100%，中海、华润、招商、华发、金茂、越秀、保利置业、中铁建、电建等9家同比增幅超过100%，均为央国企。 两会再提防范化解风险，支持刚性和改善性住房需求。继2022年底中央经济工作会议提及防风险后，2023年两 会再次指出要“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”，同时要“加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题”。供给侧，2022年11月以来支持政策相继落地，包括房企“三支箭”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等，同时改善优质房企资产负债表计划的措施也在持续出台，预计优质房企的融资环境更加畅通，资金状况也将有所改善。需求侧，因城施策或将更灵活的应用，根据各地方市场表现差异化实施房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。 投资建议 百强房企销售超预期复苏，市场拐点更加明确；两会再提防范化解优质头部房企风险，预计优质房企融资环境更加畅通，资金状况将有所改善。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于经济活动的复苏和保交楼的推进，修复弹性或更大，推荐滨江服务、 建业新生活等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 百强房企销售恢复超预期4 2023年两会再提防范化解风险4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻15 物管公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：2023年1-2月百强房企销售情况4 图表2：近五年两会对房地产行业的相关表述5 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表12：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表13：40城新房成交面积及同比增速8 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表16：35城新房成交明细（万平方米）9 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表21：12城商品房的库存和去化周期11 图表22：12城各城市能级的库存去化周期11 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表24：地产行业政策新闻汇总12 图表25：上市公司动态13 图表26：物管行业资讯15 图表27：物管公司动态15 图表28：A股地产PE-TTM16 图表29：港股地产PE-TTM16 图表30：港股物业股PE-TTM16 图表31：覆盖公司估值情况17 百强房企销售恢复超预期 百强房企销售恢复超预期。2023年1-2月百强房企全口径销售9179亿元，累计同比-12%，降幅较1月大幅缩小 （1月同比-32%）；2月单月全口径销售5184亿元，环比+30%，同比+12%。典型房企同环比涨幅强势。在2023年1月 和2022年2月基数相对较小（春节）、市场持续复苏的背景下，TOP30房企中大部分同环比均上涨，其中中海、中铁建2家环比增幅超100%，中海、华润、招商、华发、金茂、越秀、保利置业、中铁建、电建等9家同比增幅超过100%，均为央国企。 图表1：2023年1-2月百强房企销售情况 来源：克而瑞，国金证券研究所 2023年两会再提防范化解风险 两会再提防范化解风险，支持刚性和改善性住房需求。继2022年底中央经济工作会议提及防风险后，2023年两会再次指出要“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”，同时要“加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题”。供给侧，2022年11月以来支持政策相继落地，包括房企“三支箭”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等，同时改善优质房企资产负债表计划的措施也在持续出台，预计优质房企的融资环境更加畅通，资金状况也将有所改善。需求侧，因城施策或将更灵活的应用，根据各地方市场表现差异化实施房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。 图表2：近五年两会对房地产行业的相关表述 年份政府工作报告中房地产相关表述 2023年有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。 2022年 继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2021年 保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 2020年 2019年 深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民、无障碍设施，让城市更宜业宜居。 稳步推进结构性去杠杆，稳妥处置金融领域风险，防控地方政府债务风险，改革完善房地产市场调控机制。 深入推进新型城镇化。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造， 保障困难群体基本居住需求。 健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。 来源：政府官网，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.7%，在各板块中位列第16；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第13。本周地产涨跌幅前5名为国瑞健康、恒盛地产、中新集团、力高集团、绿景中国地产，涨跌幅分别为+23.2%、 +15.1%、+13.9%、+11.6%、+9.6%；末5名为ST海投、旭辉控股集团、鲁商发展、丽新发展、万科企业，涨跌幅分别为-9%、-7.8%、-4.6%、-4.4%、-4.3%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 0% -1% 电软媒运技保资耐制能多医房食银消材汽商公半零家食 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 信件体输术险本用药源元疗地品行费料车业用导售庭品 -2% 服与硬货消、金保产、者与和事体业与与 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 务服件物费生融健饮服汽专业与个主 -3% 通建传计交休非银公国建纺食钢电房机家化综商采医农轻有汽电 信筑媒算通闲银行用防筑织品铁子地械用工合业掘药林工色车气 务与品物 设与科 备服技 设料务 Ⅱ 备与 与烟 车业半人要零服导用用部务体品品 装机运服金 饰输务融 事军材服饮业工料装料 产设电备器 贸生牧制金设 易物渔造属备 装与服草 生务 … 件生零 Ⅱ 产售 … 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 10% 5% 0% 国恒 瑞盛 健地 康产 中力绿 新高景 集集中 团团国地产 0% 万科企业 丽新发展 鲁商发展 旭辉控股集团 海投 ST -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% -10% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1%和+2.8%。本周物业涨跌幅前5名为兴业物联、保利物 业、浦江中国、中海物业、碧桂园服务，涨跌幅分别为+13.7%、+7%、+6.9%、+6.9%、+6.2%；末5名为宋都服务、康桥悦生活、佳源服务、远洋服务、德信服务集团，涨跌幅分别为-12.2%、-6.4%、-6.1%、-5.7%、-3.5%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/2/27 2023/2/28 2023/3/1 2023/3/2 2023/3/3 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 兴业物联 保浦中碧 利江海桂 物中物园 业国业服务 0% 康 桥 悦 生活 远 洋 服务 德 信 服务集团 佳源服务 宋都服务 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -1