2023年房地产开发行业信用展望：律回岁晚冰霜少 日暖泥融雪半消

惠誉博华2023年房地产开发行业信用展望：律回岁晚冰霜少日暖泥融雪半消 2022年，房地产行业销售深度下挫，投资跌幅持续扩大，融资萎缩严重。房企盈利普遍下滑，不同所有制房企的销售与财务表现分化显著扩大，民营房企下滑尤为明显。11月以来，重磅支持政策鱼贯而出并加速落地，“房住不炒”基调下转向全面“救市”。 惠誉博华预计，2023年，宏观经济复苏与政策鼎力支持将合力推动房地产行业销售徐缓爬升，但全年销售金额大概率仍维持下跌，跌幅在5%左右。伴随民营房企再融资渠道次第重启，行业融资环境将逐渐回暖至合理水平，并引领经营稳健的民营房企重归土地市场。“保交楼”将持续发力支撑房地产施工投资，预计全年行业投资降幅将有所收窄甚至趋0。 惠誉博华对房地产开发行业的展望为“低景气稳定”。这反映了短期内房地产行业景气度仍将维持低位，销售、投资增速仍然趋于承压；大多数房企的财务表现与信用质量已至谷底，预计不会迅速提升，但受益于融资环境边际改善，大多数房企的信用质量亦不会继续恶化。 惠誉博华 房地产重磅支持政策鱼贯而出并加速落地，“房住不炒”基调下转向全面“救市” 2022年，房地产市场持续深度调整，密集政策撑持下仍然颓势不止，四季度中央监管层对房地产行业支持再度加码，涉及供给、需求、融资等多方面。11月以来，伴随纲领性文件“金融16条”发布、地产融资第二、三支箭次第射出，重磅政策鱼贯而出并加速落地，“救市”成为当前房地产市场主旋律。12月，国务院重申房地产作为支柱产业的重要地位。目前，全国多省市已经把提振住房消费纳入2023年经济发展总框架之中，预计短期内地产支持政策的完善和优化将更为迅速和多样化。 2022年，中国人民银行两次下调金融机构存款准备金率、三次下调贷款市场报价利率（LPR）；2023年伊始，中国人民银行、银保监会发布通知，决定正式建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，信贷政策的宽松有助于带动住房市场需求释放。当前“三重压力”依旧对中国经济形成制约，2023年疫情防控政策转向后，“稳增长”仍将为宏观经济政策主基调，进一步宽松的货币政策依旧可期，将协同房地产供需、融资等支持政策联袂助推地产行业爬出泥淖。 近期重点房地产支持政策梳理 日期部门重点内容 相关研究 沪深300指数工商企业2023年信用趋势前瞻(2023.01) “金融16条”疏通地产政策堵点，助推行业形成正循环(2022.11) 2022-11-08 银行间市场交易商协会 第二支箭：继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资 惠誉博华2022年中期信用观察：房地产开发(2022.06) 中国人民银 2022-11-11 行、银保监会 首次发布“金融16条” 房企流动性乍暖还寒土拍遇冷致地方偿债能力再分化(2022.03) 内保外贷：要求国有四大行向房企提供以国 2022-11-21中国人民银行 内资产做担保的离岸贷款 分析师 王兴萍(CPA) +86(10)56653871 第三支箭：在房地产股权融资方面调整优化5 2022-11-28中国证监会项措施 2022-12-15国务院重申房地产支柱产业的重要地位 xingping.wang@fitchbohua.com 周纹羽(CPA；CPA，CGA（Canada）) +86(10)56633872 wenyu.zhou@fitchbohua.com 媒体联系人 李林JackLi +86(10)59570964 jack.li@thefitchgroup.com 2022-12-16 2023-01-05 2023春节前后 中央经济工作会议 中国人民银行、银保监会 各省市经济提振会议、文件等 支持刚性和改善性住房需求；并将住房消费纳入消费刺激领域 决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限 将提振住房消费纳入2023年经济发展总框架 来源：公开资料，惠誉博华 2022年房地产行业销售深度下挫，改善型需求呈现一定韧性；宏观经济复苏与地产政策将合力助推2023年行业增速徐缓爬升 2022年，房地产行业销售深度下挫，销售金额与销售面积分别大幅跌至13.3万亿元、13.6亿平方米，同比跌幅分别达26.7%、24.3%。自2021年7月行业单月销售转跌开始，销售金额已经延 续18个月的下行走势，且全年销售金额为2014年来首次同比下跌，跌幅远超历史幅度。 2022年，疫情反复爆发引致的正常经济活动受阻与房地产行业负面事件招致的间歇性冲击，削弱了政策扶持成效，拖累房地产行业持续低迷。具体来看，2022年上半年疫情的超预期传播致使长三角等部分重点区域销售出现阶段性停摆；5月下旬伴随疫情影响暂时淡出，6月市场出现边际修复，销售迎来年内高点；7月中旬多地突发“停贷”风波，使得本就羸弱的楼市再遭重创，市场滑入深度调整期；3季度以来，疫情反复多点散发致使“金九银十”黯然失色；12月，在防疫政策转向与众多房地产重磅政策联袂加持下，行业销售小幅翘尾。 2022年春节月（2月）几近持平。居民“返乡置业”热情不足，叠加多数房企推盘积极性不高，致使市场预期延续疲弱态势。 2022年城市间分化持续扩大，尽管各线城市商品房成交面积同比均呈下滑趋势，但跌幅差异较大，一线城市、二线城市、三线城市成交面积同比跌幅分别为24.3%、27.3%、34.7%。其中一、二线城市韧性较强，跌幅相对最小；三线城市需求最为羸弱。 市场下行时期，改善性需求韧性更强，逐渐占据更多的销售份额。2022年，中国经济走势一波三折，GDP增速在40多年来首次低于全球平均水平，居民收入预期明显转弱，而刚需群体受冲击更为明显，从而致使其观望情绪浓厚。而改善型购房者抗风险能力相对更强，表现出一定的韧性。 30大中城市商品房成交面积(万平方米) 30大中城市:商品房成交面积:一线城市 30大中城市:商品房成交面积:二线城市 30大中城市:商品房成交面积:三线城市 2,400 2,000 1,600 1,200 行业销售金额(万亿元) 销售金额 行业销售面积(亿平方米) 销售面积 800 400 同比增速(右轴) 20 13.3 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2019 2022 2021 2020 2019 0 20%20 15%18 10%16 5%14 0%12 -5%10 -10%8 -15%6 -20%4 -25%2 -30%0 同比增速(右轴) 20% 13.6 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 0 2023-01 2022-12 2022-11 2022-10 2022-09 2022-08 2022-07 2022-06 2022-05 2022-04 2022-03 2022-02 2022-01 2021-12 2021-11 2021-10 2021-09 2021-08 2021-07 2021-06 2021-05 2021-04 2021-03 2021-02 2021-01 来源：Wind，惠誉博华 2022年，百强房企销售延续下行，销售门槛下降。中指研究院数据显示，2022年，百强房企销售额为7.6万亿元，同比下降40.4%，且单月销售额远低于上年同期。受部分大中型房企出险影响，百强房企名单发生明显变更，部分原来排名靠前的房企排名快速下落，甚至跌出百强排名。2023年1月，百强房企销售额为4,223.3亿元，同比下降31.7%，但较上年春节月呈现微幅上行，与30大 2022 2021 2020 来源：国家统计局，惠誉博华 房地产行业单月销售额及同比增速(亿元) 2022单月销售额2020同比(右轴) 2021同比(右轴)2022同比(右轴) 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 来源：Wind，惠誉博华 75% 60% 45% 30% 15% 0% -15% -30% -45% -60% 中城市成交数据表现一致，呈现微弱止跌迹象。 百强房企单月销售额(亿元) 202120222023 2022同比(右轴)2023同比(右轴) 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 来源：中指研究院，惠誉博华 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 30大中城市商品房成交数据显示，2023年1月房地产销售表现依然平淡。商品房成交面积为870.6万平方米，环比下滑39.5%，与 根据中国人民银行数据，2022年12月新发放个人住房贷款全国平均利率为4.26%，已达到2008年有统计以来的历史最低水平。 短期来看，符合首套住房贷款利率调整动态机制的城市数量较多，个人房贷利率仍存下行空间，居民购房成本进一步下降将有助刺激刚需及改善型需求。 惠誉博华认为，尽管房地产行业已经开启漫长的筑底之路，但在当前经济环境以及房价预期较弱市况下，市场快速上行动能仍然不足。伴随2023年初新冠疫情快速过峰，复工复产、复商复市等经济活动回升步伐加快，居民信心逐渐恢复，同时力度空前的稳地产政策措施将合力发挥积极效应，预计年中时分房地产市场有望触底企稳，但2023年全年销售仍大概率处于下跌区间，跌幅在5%左右。 2022年中国房价走势承压下行，区域间分化 扩大；预计2023年重点一二线城市有望率先止跌企稳，中长期房价将呈K型走势 2022年，伴随中国房地产行业景气度一路走低，房价走势疲软， 70大中城市新建商品住宅与二手住宅价格同比增速先后于年内跌入负值区间。其中，新建商品住宅市场受改善型产品成交增加影响，房价表现相对更坚挺，于2022年6月开始步入下跌区间，晚于二手住宅约4个月。2022年12月，新建住宅与二手住宅价格同比分别下跌2.3%、3.8%。 70大中城市新建商品住宅价格同比以下跌为主，截至2022年末， 有多达53个城市同比下跌，主要受三线城市与部分弱二线城市拖累所致。由结构来看，一线城市房价走势一枝独秀，尽管同比涨幅持续放缓，但全年仍保持上涨走势；二线城市间分化持续扩大，例如杭州、成都等城市供需格局相对更为平衡，房价表现韧性更强，而武汉、重庆等城市房价跌幅明显。2022年12月，一线、二线、三线城市房价同比变动分别为1.2%、-1.4%、3.3%，均较11月微弱回升。 库存方面，中指研究院数据显示，截至2022年11月末，一线、 二线、三四线代表城市商品住宅库存出清周期分别为12.8个月、 16.8个月、20.8个月，低能级城市库存滞塞，也将牵制房价抬升，需求提振将成为房价止跌的重要动能。 70个大中城市商品住宅价格指数当月同比 新建住宅:70城平均新建住宅:一线城市 新建住宅:二线城市新建住宅:三线城市二手住宅:70城平均 70个大中城市新建商品住宅价格当月同比下跌城市数 60 50 40 30 20 10 2022-11 2022-09 2022-07 2022-05 2022-03 2022-01 2021-11 2021-09 2021-07 2021-05 2021-03 2021-01 0 来源：Wind，惠誉博华 惠誉博华预计，2023年重点二线城市经济复苏动能更强，居民收入预期与住房需求有望率先好转，房价料将止跌企稳，但房价平台盘整期可能较长。中长期来看，伴随中国住房逐渐回归居住属性，房价走势与当地经济发展水平、供需关系等因素联系将更为紧密，重点一、二线城市房价企稳后，房价仍存上涨可能性；而非核心城市由于需求不足，房价长期回落趋势不减。预计中国中长期房价将呈K型分化走势。