房地产行业点评：销售或迎拐点，市场复苏可期

事件 2023年第8周（2.18-2.24），Wind35城新房成交445万方（恢复至22年下半年周均水平），环比+16.5%，较22年节后第四周+0.6%。15城二手房成交218万方（超过21、22年同期水平），环比+19.1%，较22年节后第四周+68.1%；北京、成都继续领涨，杭州、南京跟涨。 点评 一二手房持续复苏，销售或迎实质性拐点。从2月单月（截至24日）看，35城新房成交面积1285万方，环比 +15.2%，同比+20.3%；15城二手房成交面积623万方，环比+59.7%，同比+131%。从1-2月累计看（剔除春节影响）， 35城新房成交面积同比-20.4%；15城二手房成交面积同比+29.7%。一二手房在春节后均持续复苏，且二手房较新房更为强势，年初至今累计同比已经转正，主要原因：①整体住房需求仍在，2022年底积压的部分需求逐步释放；②1-2月是传统淡季，同时2022年市场刚需产品去化难度较大，房企推货量小，新房市场刚需项目供应不多，且区位配套不及二手房；③刚需客户对保交付风险仍有担忧，二手房所见即所得，消费者购买二手房意愿更强烈。 预计房企3月提高推货量，市场复苏更加明显。1月TOP30房企中已有多家单月同比销售转正，而2月各房企项 目到访量、转化率的等指标均环比有明显好转，即使在新推货少的情况下仍能保持与2022下半年相当的去化率，预 计2月销售同比转正的数量将更多，头部央企如保利、招商等能稳步增长，而去年2月基数较低的房企如越秀等能实 现较大同环比增幅。市场回暖迹象愈发明显，预计手里有货的房企将在3月加大新推货量，去化率或进一步提升，而在去年低基数的背景下，新房市场的同比转正将持续。 部分城市土拍热度回升，优质房企拿地渠道或拓宽。2月北京、杭州、苏州等城市相继完成开年土拍，热度较2022 年有所回升，其中北京出让6宗3宗触顶摇号、杭州出让13宗8宗触顶摇号、苏州出让11宗3宗触顶摇号；从市场参与主体来看，央国企和地方平台仍是主力，如保利、招商、华润、建发等，民营房企除滨江外身影依然较少，但地方本土开发商等“新玩家”参与度提升，如浙江中豪、伟星等。2023年重点城市土拍竞争或有所提升，有拿地能力的房企获地渠道将提升，以保持补货力度，如合作开发城投项目：2022年在集中供地的22城中地方平台公司拿地比例超过40%，其开发能力较弱，寻求央国企合作的意愿较强。我们预计即使2023年土拍竞争加剧，头部央国企和改善型房企仍能补充优质的土地资源。 政策仍以宽松为主基调，促进房地产市场平稳发展。供给侧改善优质房企资产负债表计划将持续推进，疏通房企 融资渠道，2月23日，银行间交易商协会称碧桂园（200亿元）、绿城（110亿元）、中骏（30亿元）、雅居乐（20亿元）中票、成都兴城人居（30亿元）的中票获得协会接受注册。需求侧当前复苏较快的一线城市政策出台或放缓，而二线及以下城市的支持继续加大，近期常州、扬州相继出台政策放松限购限售、长沙三套房开放贷款等，整体宽松的需求政策将支持行业的平稳复苏。 投资建议 一二手房市场持续复苏，3月房企预计加大新盘推货量，销售或迎实质性拐点，同时优质房企获地渠道或拓宽，利好有持续拿地能力的高信用房企，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等；物业板块，在保交楼持续推进、地产销售复苏的背景下，低估值民营物业公司修复空间较大，如滨江服务等；同时当前二手房成交活跃度高、新房销售对分销有依赖，利好强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 内容目录2 图表目录2 图表附录3 风险提示5 图表目录 图表1：35城新房春节周成交量(万方)对比3 图表2：15城二手房春节周成交量(万方)对比3 图表3：35城新房成交量年初累计同比（周度）3 图表4：15城二手房成交量年初累计同比（周度）3 图表5：2021-2022年22城集中供地拿地企业分布3 图表6：A股地产PE-TTM4 图表7：港股地产PE-TTM4 图表8：港股物业股PE-TTM4 图表9：覆盖公司估值情况5 图表附录 图表1：35城新房春节周成交量(万方)对比图表2：15城二手房春节周成交量(万方)对比 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 684696 651 523 442 475 443 313 445 326 383 264 T-4T-3T-2T-1TT+1T+2T+3T+4 2023年2022年2021年 250 200 150 100 50 0 210 168190 182 218 140 153 140 106 127130 76 T-4T-3T-2T-1TT+1T+2T+3T+4 2023年2022年2021年 来源：wind，国金证券研究所注：T为春节当周来源：wind，国金证券研究所注：T为春节当周 图表3：35城新房成交量年初累计同比（周度）图表4：15城二手房成交量年初累计同比（周度） 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 1 00% 80% 76.7% 60% 40% 29.7% 20% 16.8% 20.4% 10.2% 0% 23W123W223W323W423W523W623W723W8 20% -3.9% -6.7% 40% -27.9% 23W123W223W323W423W523W623W723W8 -2.5% -12.6% -20.4% -21.5% -23.6% -26.1% -34.9% - -45% -42.2% - 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：2021-2022年22城集中供地拿地企业分布 18.5% 17.9% 13.8% 39.1% 40.0% 53.2% 31.4% 40.8% 59.9% 25.3% 10.3% 8.6% 34.2% 10.0% 1.1% 3.1% 1.4% 4.6% 27.9% 32.5% 40.1% 40.2% 24.4% 21.6% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 21一批次21二批次21三批次22一批次22二批次22三批次 央国企混合所有制地方国资民企 来源：中指研究院，国金证券研究所 行业点评 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2023/1/1 AVG-STDV AVG-STDV 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 AVG+STDV AVG+STDV 2021/1/1 2023/1/1 AVG-STDV 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 AVG+STDV 2021/1/1 2020/7/1 2020/7/1 2020/7/1 AVG 2020/1/1 2020/1/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/7/1 2019/7/1 AVG AVG 2019/1/1 2019/1/1 2019/1/1 图表7：港股地产PE-TTM PE-TTM 图表8：港股物业股PE-TTM PE-TTM 2018/7/1 2018/7/1 2018/7/1 图表6：A股地产PE-TTM PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 2018/1/1 2018/1/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/7/1 2017/7/1 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2017/1/1 2017/1/1 2017/1/1 25 20 15 10 5 0 120 100 0 2016/7/1 2016/7/1 2016/7/1 80 60 40 20 来源：wind，国金证券研究所 4 敬请参阅最后一页特别声明 图表9：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 000002.SZ 万科A 增持 1,910 8.5 8.1 7.4 225.2 235.5 257.1 -46% 5% 9% 600048.SH 保利发展 买入 1,786 6.5 9.8 7.9 273.9 183.0 224.8 -5% -33% 23% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,118 10.8 26.6 20.1 103.7 42.1 55.5 -15% -59% 32% 600153.SH 建发股份 买入 389 6.4 6.0 5.1 61.0 65.1 76.9 35% 7% 18% 002244.SZ 滨江集团 买入 316 10.5 7.9 6.0 30.3 40.1 52.9 30% 32% 32% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,928 4.8 4.7 4.4 401.6 409.1 440.0 -9% 2% 8% 3900.HK 绿城中国 买入 246 5.5 4.4 2.8 44.7 56.0 88.2 18% 25% 58% 1908.HK 建发国际集团 买入 386 12.2 7.9 5.3 31.7 48.8 72.2 42% 54% 48% 2423.HK 贝壳* 买入 1,605 69.9 89.3 29.8 22.9 18.0 53.9 -60% -22% 200% 9666.HK 金科服务 买入 72 6.8 8.9 7.3 10.6 8.2 9.9 71% -23% 21% 9983.HK 建业新生活 买入 33 5.3 4.8 4.2 6.2 6.9 7.8 45% 11% 14% 6098.HK 碧桂园服务 买入 448 11.1 8.6 6.9 40.3 51.8 65.2 50% 28% 26% 1209.HK 华润万象生活 买入 863 50.1 38.4 30.4 17.2 22.5 28.4 111% 30% 26% 1995.HK 旭辉永升服务 买入 52 8.4 6.3 5.0 6.2 8.2 10.4 58% 33% 26% 3316.HK 滨江服务 买入 63 19.5 14.4 10.8 3.2 4.4 5.8 47% 35% 33% 6626.HK 越秀服务 买入 64 17.7 15.8 14.4 3.6 4.0 4.4 81% 12% 10% 2156.HK 建发物业 买入 57 35.8 24.1 16.8 1.6 2.4 3.4 50% 49% 43% 平均值 667 17.0 16.8 10.9 75.5 70.9 85.7 30% 11% 37% 中位值 386 10.5 8.6 7.3 30.3 40.1 53.9 42% 12% 26% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2023年2月24日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 风险提示 市场对宽松政策反应钝化。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%；中性：预期未来3－6