房地产行业周报：单周销售同比转正，市场复苏拐点可期

本周地产物业板块表现均弱于大盘。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第22；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.9%，在各板块中位列第16。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.2%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.7%和-7.5%。 本周土地市场热度延续低温。本周全国300城宅地成交建面817万㎡，单周环比+12%，单周同比-65%，平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面18509万㎡，累计同比-57%；年初至今，华润臵地、建发房产、中国海外发展、绿城中国、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。 本周一手房销售环比大幅提升、同比近三月首次转正。本周40个城市商品房成交合计596万平米，周环比+41%，周同比+1%，其中：一线城市周环比+53%，周同比-1%；二线城市周环比+42%，周同比+15%；三四线城市周环比+34%，周同比-40%。 本周二手房销售环比上升、同比近三月首次转正。本周17个城市17个城市二手房成交合计171万平米，周环比+15%，周同比+6%，其中：一线城市周环比+16%，周同比-17%；二线城市周环比+14%，周同比+19%；三四线城市周环比+21%，周同比-39%。 高能级城市销售反弹有望带领行业市场整体好转。2022年5月，全国商品房销售金额10548亿元，环比+29.7%，同比-37.7%（降幅较4月收窄8.9pct），打破2022年以来持续下降的态势；同时高频周度显示新房和二手房均出现2022年3月以来首次单周同比为正的情况。在城市间，高能级城市恢复相对较快，上海自6月逐步解封以来，购房寻求迅速释放，新房成交面积0成交反弹至周成交30-40万方，已接近前三年的周平均成交面积（38万方），且城市内部改善产品的复苏率先启动，核心板块改善型产品的去化率明显好于外围板块刚需产品。我们预计一线城市的市场好转将向二线城市传导，带动房地产逐步走向市场复苏的拐点。 各地宽松政策仍在持续出台。目前虽然部分高能级城市市场有企稳复苏迹象，但整体市场热度仍处于低位水平，各能级城市在信贷端、供给端、需求端的宽松政策持续出台。6月13日，南京限购政策再作调整，非南京本市户籍人员提供个人6个月社保证明即可开具购房证明，购房者可通过个人补缴及单位补缴的方式缴纳南京当地社保，即可获得购房资格。6月15日，重庆发布楼市新政，明确公积金贷款购房首套房首付比例2成，二套房首付比例4成，同时提高公积金贷款额度。我们预计调控政策在短期一段时间内仍以宽松为主基调。 投资建议 我们认为高能级城市和改善性需求有望引领市场走向市场复苏的拐点。推荐销售投资逆势增长、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务和旭辉永升服务。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 房地产市场销售情况 全国商品房月度销售金额5月止跌。2022年1-5月，全国商品销售金额48337亿元，同比-31.5%，其中5月单月全国商品房销售金额10548亿元，环比+29.7%，同比-37.7%（降幅较4月收窄8.9pct），打破2022年以来持续下降的态势。 图表1：全国商品房销售金额月度及累计同比走势 高频数据单周同比出现正数。从周度高频数据来看，Wind40城在本周（6月11日-6月17日）新房成交面积达596万方，环比+40.9%，同比+0.8%； Wind17城二手房成交面积达171万方，环比+14.8%，同比+6.3%，新房和二手房均出现2022年3月以来首次单周同比为正的情况。 图表2：Wind40城新房周度成交面积走势（万方） 图表3：Wind17城二手房周度成交面积走势（万方） 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第22；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.9%，在各板块中位列第16。本周地产涨跌幅前5名为易居企业控股、*ST中房、卧龙地产、京基智农、西藏城投，涨跌幅分别为+36.7%、+20%、+19.8%、+10%、+8.7%；末5名为数源科技、中梁控股、合景泰富集团、广汇物流、融信中国，涨跌幅分别为-29.2%、-16.5%、-15.6%、-11.7%、-11.5%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.2%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.7%和-7.5%。本周物业涨跌幅前5名为金融街物业、浦江中国、银城生活服务、朗诗绿色生活、招商积余，涨跌幅分别为+6%、+4%、+3.5%、+3.4%、+2.7%；末5名为佳源服务、宝龙商业、时代邻里、中骏商管、合景悠活，涨跌幅分别为-19%、-13.7%、-13.4%、-12.6%、-11.9%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第25周，全国300城宅地成交建面817万㎡，单周环比12%，单周同比-65%，平均溢价率3%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面18509万㎡，累计同比-57%；年初至今，华润臵地、建发房产、中国海外发展、绿城中国、保利发展的权益拿地金额位居行业前五，分别为380、327、318、283、218亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（6月11日-6月17日），40个城市商品房成交合计596万平米，周环比+41%，周同比+1%，月度累计同比-29%，年度累计同比-39%。其中： 一线城市：周环比+53%，周同比-1%，月度累计同比-29%，年度累计同比-35%； 二线城市：周环比+42%，周同比+15%，月度累计同比-24%，年度累计同比-36%； 三四线城市：周环比+34%，周同比-40%，月度累计同比-52%，年度累计同比-57%。 图表14：40城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（6月11日-6月17日），17个城市二手房成交合计171万平米，周环比+15%，周同比+6%，月度累计同比-19%，年度累计同比-34%。其中： 一线城市：周环比+16%，周同比-17%，月度累计同比-37%，年度累计同比-39%； 二线城市：周环比+14%，周同比+19%，月度累计同比-10%，年度累计同比-28%； 三四线城市：周环比+21%，周同比-39%，月度累计同比-50%，年度累计同比-67%。 图表18：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.58亿平米，环比+0%，同比+10.2%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为24.9月，较上周-0.9个月，较去年同比+13个月。 图表22：12城商品房的库存和去化周期 图表23：12城各城市能级的库存去化周期 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 物管公司动态 图表28：物管公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业股PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。