2023年第7周地产行业周报：市场进入缩量保价阶段

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年02月21日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 河南、四川等开展现房销售试点，因城施 策放松延续：——2023年第6周地产周报1月百强销售降幅未收窄，集中供地政策有望优化：——2023年第5周地产周报结合国际经验看公募REITs的估值和机会 2023-02-13 2023-02-08 2023-01-31 行业房地产行业 行业研究|行业周报 市场进入缩量保价阶段 ——2023年第7周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第7周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-1.5%。沪深300指数报收4034.51，周度涨幅为-1.7%；创业板指数报收2449.35，周度涨幅-3.8%；房地产板块指数报收2997.11，周度涨幅为-3.2%。 本周行业要闻。央行、银保监会：发布《商业银行金融资产风险分类办法》，7月1日起施行。央行：拓展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持范围。统计局：70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加。南宁：多家银行确认“房贷年龄期限延长至80岁”。武汉：全力以赴促进房地产市场健康发展。福建：出台“促消费”十条举措，全力支持首套和改善性住房需求。贵阳贵安新区：鼓励、引导金融机构实行首套房首付20%政策。深圳：整顿经营贷转贷，部分银行表示已暂停审批存量房贷用户转贷申请。北京平谷区：制定“平谷人才十条”，一次性提供人才现金奖励最高100万元，并提供住房或房租补贴。惠州：商品住房限售年限从3年减为1年。南昌高新区：给予人才购房补贴，最高800元/㎡，同时给予50%契税补贴。苏州：首批集中供地6宗地块均成功出让，总成交价83.9亿元。 第7周新房、二手房销售量较第6周均增加。第7周44大城市新房销售为3.3万套，较第6周增加17.2%；21大城市二手房销售2.0万套，较第6周增加19.6%； 一线城市新房、二手房交易较第6周分别上升4.3%、20.8%；二线城市新房、二手房交易较第6周分别增加23.1%、19.1%。库存量和库销比均较第6周下降。截至 第7周，20大城市库存为115.4万套，较第6周减少5739套；库销比为16.9个 月，较第6周减少0.2个月。本周土地市场出让热度较第6周上升。第6周36大城 市合计成交土地15块。土地出让金减少。2023年第7周36大城市土地出让金为 125.2亿元，较第6周减少166.1亿元。平均溢价率下降。2023年第7周36大城市 土地成交平均溢价率5.5%，较第6周下降0.7个百分点。 重点公司公告。保利发展、华润置地、龙湖集团、旭辉控股等发布1月份经营简 报。招商蛇口公布发行股份购买资产并募集配套资金草案，交易对价89.3亿元，拟  投资建议与投资标的 配套融资不超过85亿元。大名城发布定增预案，拟募资不超过30亿元。格力地产、荣盛发展、大悦城等多家房企回复证券交易所监管工作函。 本周统计局公布了1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，一线城市新房和二手房价格同环比均实现上涨，二三线城市新房和二手房价格环比降幅持平或略有收窄。自2月份以来，热门城市局部区域的二手房销售有明显好转，新房恢复情况有限但强信用房企表现较好，我们认为市场出现以上情形的原因主要在于当前部分房企的现金流压力有所缓解，对于之前以价换量的亏损项目，此类房企继续推盘的动力不足，从而导致新房供给收缩，市场实际上进入缩量保价的阶段。因城施策方面，南宁多家银行确认房贷年龄期限延长至80岁，房贷年龄期限延长实际上是通过增加购房者贷款时长，进而增加贷款额度、减轻月供压力；福建出台“促消费”十条举措支持首套和改善需求；北京平谷区、南昌高新区提供人才住房激励；惠州缩短限售年限等。同时结合深圳本周整顿低成本经营贷置换房贷，我们认为需求端宽松政策仍将在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求，而不会不计代价“大水漫灌”。房企股权融资推进，万科拟定增不超过150亿元，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金总额不超过85亿元。预计基本面弱复苏的趋势将延续，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系 目录 1.第7周市场行情回顾（2023.02.13~2023.02.19）4 1.1第7周行业指数表现4 1.2第7周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.02.13~2023.02.19）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：本周（第7周）44城市新房成交6 图2：本周（第7周）21城市二手房成交6 图3：本周（第7周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第7周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：36城土地平均溢价率情况10 图11：36城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，我爱我家、世荣兆业、鲁商发展涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第7周市场行情回顾（2023.02.13~2023.02.19） 1.1第7周行业指数表现 第7周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.5%。沪深300指数报收4034.51，周度涨幅为-1.7%；创业板指数报收2449.35，周度涨幅-3.8%；房地产板块指数报收2997.11，周度涨幅为-3.2%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指 指数(2023/02/17) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4034.51 -1.7% -0.9% 4.2% 创业板指 2449.35 -3.8% -1.4% 4.4% 房地产指数（申万） 2997.11 -3.2% 1.1% 0.1% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第7周地产板块个股表现 第7周地产板块涨幅居前的公司分别为我爱我家、世荣兆业、鲁商发展、中洲控股、同济科技。 表2：本周房地产个股表现，我爱我家、世荣兆业、鲁商发展涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 我爱我家 7.37% 深振业A -8.53% 世荣兆业 5.65% 新城控股 -8.28% 鲁商发展 5.55% 滨江集团 -6.92% 中洲控股 4.56% 西藏城投 -6.78% 同济科技 2.42% 三湘印象 -6.61% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2023.02.13~2023.02.19） 2.1行业一周要闻回顾 央行、银保监会：发布《商业银行金融资产风险分类办法》，7月1日起施行。央行：拓展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持范围。统计局：70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加。南宁：多家银行确认“房贷年龄期限延长至80岁”。武汉：全力以赴促进房地产市场健康发展。福建：出台“促消费”十条举措，全力支持首套和改善性住房需求。贵阳贵安新区：鼓励、引导金融机构实行首套房首付20%政策。深圳：整顿经营贷转贷，部分银行表示已暂停审批存量房贷用户转贷申请。北京平谷区：制定“平谷人才十条”，一次性提供人才现金奖励最高100万元，并提供住房或房租补贴。惠州：商品住房限售年限从3年减为1年。南 昌高新区：给予人才购房补贴，最高800元/㎡，同时给予50%契税补贴。苏州：首批集中供地6 宗地块均成功出让，总成交价83.9亿元。 1)央行、银保监会：发布《商业银行金融资产风险分类办法》，7月1日起施行。《办法》要求商业银行对非零售金融资产进行风险分类时，债务人在本行债权超过10%分类为不良的，该债务人在本行所有债权均应分类为不良；债务人在所有银行的债务中，逾期超过90天的债务已经超过20%的，各银行均应将其债务归为不良。（02.13） 信息来源：观点地产网 2)央行：拓展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放。（02.15） 信息来源：观点地产网 3)统计局：1月份一线城市新建商品住宅销售价格同比涨2.1%、环比涨0.2%，二线城市新房销售价格同比下降1.1%、环比涨0.1%。70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。（02.16） 信息来源：统计局官网 4)南宁：新房供求均创近年新低，多家银行确认南宁“房贷年龄期限延长至80岁”。（02.11）信息来源：观点地产网 5)武汉：2023年武汉住房保障和房屋管理工作会议召开，要求全力以赴促进房地产市场健康发展。充分认识房地产业是国民经济支柱产业的重要作用，切实扛起推动房地产高质量发展的政治责任。（02.12） 信息来源：观点地产网 6)福建：出台“促消费”十条举措，全力支持居民首套和改善性住房需求。（02.13）信息来源：观点地产网 7)贵阳贵安新区：鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。（02.13） 信息来源：观点地产网 8)深圳：整顿经营贷转贷。因近期低成本经营贷置换房贷操作增多，监管已经约谈部分银行，要求加强合规审查，部分银行表示已暂停审批存量房贷用户转贷申请。（2.15） 信息来源：观点地产网 9)北京平谷区：制定“平谷人才十条”，一次性提供人才现金奖励最高100万元，为突出贡献人才在平谷提供1套150平米左右、拥有自主产权的住房。其他类型人才可拎包入住专家小院、人才公寓、酒店式公寓，并享受最长3年、60%至100%的房租补贴。（2.16） 信息来源：观点地产网 10)惠州：商品住房限售年限从3年减为1年。（2.16）信息来源：观点地产网 11)南昌高新区：给予人才购房补贴，最高800元/㎡，同时给予50%契税补贴。（02.16） 信息来源：澎湃新闻 12)苏州：2023年首批集中供地，6宗地块均成功出让，总成交价83.9亿元，1宗触顶摇号、1宗溢价，其余4宗底价成交，另有5宗地块将于2月23日开拍。（02.16） 信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第7周新房、二手房销售量较第6周均增加。第7周44大城市新房销售为3.3万套，较第6周增加17.2%；21大城市二手房销售2.0万套，较第6周增加19.6%；一线城市新房、二手房交易较第6周分别上升4.3%、20.8%；二线城市新房、二手房交易较第6周分别增加23.1%、19.1%。 图1：本周（第7周）44城市新房成交 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2021202120212021202120212021202120222022202220222022202220222023 16,000 14,000 12,000