2023年第10周地产周报：控量保价下市场将延续弱复苏态势

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年03月13日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 政府工作报告重申防范化解风险，百强销 售结构性修复：——2023年第9周地产周报 关注销售复苏的持续性：——2023年第8 周地产周报 市场进入缩量保价阶段：——2023年第7 周地产周报 2023-03-06 2023-02-28 2023-02-22 行业房地产行业 行业研究|行业周报 控量保价下市场将延续弱复苏态势 ——2023年第10周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第10周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-0.9%。沪深300指数报收3967.14，周度涨幅为-4.0%；创业板指数报收2370.36，周度涨幅-2.1%；房地产板块指数报收2898.13，周度涨幅为-4.9%。 本周行业要闻。发改委：稳妥处置化解房地产等领域风险，稳妥实施改善优质房企资产负债表计划，支持住房改善等重点领域消费。住建部：防范化解房地产“灰犀牛”风险，一视同仁支持优质国有房企和民企。银保监会：部署开展为期六个月的不法贷款中介专项治理行动，关注房贷转经营贷等。央行：2月份住户中长期贷款增加863亿元。重庆：房交会期间购房契税50%补贴，以消费券形式发放。长沙：限售条件调整为网签满4年。河南：稳定房地产企业开发贷款，支持优质房地产企业发行债券融资。福建：实施房票安置、加大对房地产项目金融扶持力度。安徽：纳税人生产经营确有困难的，可申请减免房产税。深汕合作区：取消限购，取证2年内限售，推行优先申购制度。陕西：2023年拟发行基础设施REITs项目3到5个。10个城市将在3月中下旬集中出让土地，共出让涉宅用地59宗。 第10周新房销售量较上周下降，二手房销售量较上周上升。第10周44大城市新房销售为3.4万套，较第9周减少14.5%；21大城市二手房销售2.6万套，较第9 周增加2.4%；一线城市新房、二手房交易较第9周分别减少2.9%、减少7.4%；二线城市新房、二手房交易较第9周分别减少10.9%、增加4.4%。库存量和库销比与第9周基本持平。截至第10周，20大城市库存为114.7万套，较第9周增加998 套；库销比为16.1个月，与第9周持平。本周土地市场出让热度较第9周下降。第 10周36大城市市本级合计成交土地0块。土地出让金减少。第10周36大城市市 本级土地出让金为0亿元，较第9周减少2.9亿元。平均溢价率下降。2023年第10 周36大城市市本级土地成交平均溢价率0.0%，较第9周下降1.9个百分点。  投资建议与投资标的 重点公司公告。万科成功配售3亿股新H股。旭辉公布境外债务重组初步方案及盈利预告。保利发展、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、华发股份、中国金茂、首开股份公布2月经营情况。天地源发布2022年业绩快报。融创服务、绿城服务发布盈利预告。越秀服务发布业绩公告及股息分派政策。佳兆业股票复牌。 本周央行公布2月份金融数据，人民币贷款增加1.81万亿元，总量延续强劲增长，同时结构优化，居民部门贷款有所改善。春节以来一二线部分城市的房地产市场回暖明显，从新房数据看有边际减弱的趋势，但总体上3月销售热度仍有所维持。我们分析销售改善的原因主要在于年前因疫情积压的部分购房需求释放，同时一些房企通过债务置换和展期等方式缓解了部分现金流压力，继续牺牲利润推盘的动力不足，因而市场有效供给减少，货值充足、推盘坚决的头部央国企和高评级民企销售表现更好。具体到二手房成交好于新房，主要由于二手房此前折价幅度更大，且无交付风险。在房企控量保价下，我们认为市场仍将延续弱复苏的态势，去年拿地力度较大的强信用房企将扩大相对优势。政策方面，本周深汕合作区取消限购，长沙优化限售，重庆实行购房补贴等，需求端宽松延续，但低能级城市政策进一步放松的空间有限。银保监会开展为期六个月的不法贷款中介专项治理行动，将关注房贷转经营贷等，结合住建部负责人重申不让投机炒房重新入市、原则上不支持三套以上购房的要求，我们认为后续政策仍将在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系 目录 1.第10周市场行情回顾（2023.03.06~2023.03.12）4 1.1第10周行业指数表现4 1.2第10周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.03.06~2023.03.12）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录13 图表目录 图1：本周（第10周）44城市新房成交6 图2：本周（第10周）21城市二手房成交6 图3：本周（第10周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第10周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，中新集团、华发股份、城建发展涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第10周市场行情回顾（2023.03.06~2023.03.12） 1.1第10周行业指数表现 第10周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-0.9%。沪深300指数报收3967.14，周度涨幅为-4.0%；创业板指数报收2370.36，周度涨幅-2.1%；房地产板块指数报收2898.13，周度涨幅为-4.9%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数（2023/03/10） 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3967.14 -4.0% 1.7% 2.5% 创业板指 2370.36 -2.1% -0.3% 1.0% 房地产指数（申万） 2898.13 -4.9% 0.7% -3.2% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第10周地产板块个股表现 第10周地产板块涨幅居前的公司分别为张江高科、财信发展、珠江股份、泛海控股、万业企业。 表2：本周房地产个股表现，中新集团、华发股份、城建发展涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 张江高科 6.4% 中交地产 -9.2% 财信发展 6.1% 信达地产 -9.1% 珠江股份 5.0% 招商给余 -9.0% 泛海控股 3.4% 华侨城A -8.8% 万业企业 1.3% 新城控股 -8.8% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2023.03.06~2023.03.12） 2.1行业一周要闻回顾 发改委：稳妥处置化解房地产等领域风险，稳妥实施改善优质房企资产负债表计划，支持住房改善等重点领域消费。住建部：防范化解房地产“灰犀牛”风险，一视同仁支持优质国有房企和民企。银保监会：部署开展为期六个月的不法贷款中介专项治理行动，关注房贷转经营贷等。央行：2月份住户中长期贷款增加863亿元。重庆：房交会期间购房契税50%补贴，以消费券形式发放。 长沙：限售条件调整为网签满4年。河南：稳定房地产企业开发贷款，支持优质房地产企业发行债券融资。福建：实施房票安置、加大对房地产项目金融扶持力度。安徽：纳税人生产经营确有困难的，可申请减免房产税。深圳：2023年全市安排住房保障支出247.6亿元。深汕合作区：取消限购，取证2年内限售，推行优先申购制度。陕西：2023年拟发行基础设施REITs项目3到5 个，新增储备项目8个以上。10个城市将在3月中下旬集中出让土地，共出让涉宅用地59宗。 1)国家发改委：稳妥处置化解房地产、金融、地方政府债务等领域风险；稳妥实施改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险；支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化卫生体育等重点领域的消费。（03.06） 信息来源：观点地产网 2)住建部：首套及二套房的合理支持政策正在落实见效，不让投机炒房重新入市、原则上不支持三套以上购房的要求，各地也在认真落实。防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险。用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险。（03.07） 信息来源：第一财经 3)银保监会：部署开展为期六个月的不法贷款中介专项治理行动，关注房贷转经营贷等。各银保监局组织辖内银行业金融机构开展不法贷款中介专项治理排查，并选取重点机构开展现场督导，指导机构规范与贷款中介机构的合作。对于查实的违法违规问题，要依法予以行政处罚，坚持以罚促改。（03.09） 信息来源：新浪财经 4)央行：2月份人民币贷款增加1.81万亿元，同比多增5928亿元。分部门看，住户贷款增加 2081亿元，其中短期贷款增加1218亿元，中长期贷款增加863亿元。（03.10）信息来源：人民银行网站 5)重庆：在房交会期间购买重庆市江北区参展项目新建商品房及二手住房，按购买人实际缴纳契税金额的50%额度进行补贴，以特定消费券的形式发放。（03.06） 信息来源：观点地产网 6)长沙：放松限售，对住房限售政策作出调整，由原来的“不动产权证满4年方可上市交易”，调整为“网签满4年即可出售”。（03.06） 信息来源：财联社 7)河南：稳定房地产企业开发贷款，支持优质房地产企业发行债券融资、兼并收购受困项目，抓实房地产领域风险处置与防范。（03.07） 信息来源：观点地产网 8)福建：发布一揽子政策，实施房票安置、加大对房地产项目金融扶持力度。（03.09）信息来源：观点地产网 9)安徽：纳税人生产经营确有困难的，可申请减免房产税、城镇土地使用税。（03.09）信息来源：观点地产网 10)深圳：发布2023年预算草案，全市安排住房保障支出247.6亿元。（03.10）信息来源：观点地产网 11)深汕合作区：放开限购；自取得不动产权证书之日起2年内限售；推行优先申购制度。 （03.10） 信息来源：第一财经 12)陕西：成立盘活存量资产扩大有效投资协调机制，2023年拟发行基础设施REITs项目3到5 个，新增储备项目8个以上。（03.10）信息来源：观点地产网 13)22个集中供地城市中已有10个城市将在3月中下旬集中出让土地，共出让涉宅用地59宗， 总规划建筑面积约579.76万平方米，起始出让总价628.96亿元。（03.09）信息来源：财联社 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第10周新房销售量较上周下降，二手房销售量较上周上升。第10周44大城市新房销售为3.4万套，较第9周减少14.5%；21大城市二手房销售2.6万套，较第9周增加2.4%；一线城市新房、二手房交易较第9周分别减少2.9%、减少7.4%；二线城市新房、二手房交易较第9周分别减少10.9%、增加4.4%。 图1：本周（第10周）44城市新房成交 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30