房地产行业研究：一二手房价企稳止跌，“三支箭”持续推进

4 本周A+H股地产表现均较弱势，物业板块相对平稳。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.2%，在各板块中位列 第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.7%，在各板块中位列第20。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为0%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.9%，沪深300指数涨跌幅为-1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.9%和+1.7%。 本周无热点城市土拍，整体热度偏低。本周全国300城宅地成交建面409万㎡，单周环比-5%，单周同比-37%， 平均溢价率3%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面5962万㎡，累计同比-11%；年初至今，越秀地产、中建国际投资、京东集团股份、广州市润川房地产开发有限公司、中建三局的权益拿地金额位居行业前五。 节后第三周新房销售逐步恢复，上海、成都、武汉等城市表现较好。本周（2.11-2.17）35个城市商品房成交合 计379万平米，周环比+16%，周同比-10%%。其中，一线城市周环比+17%，周同比-19%；二线城市周环比+17%，周同比+6%；三四线城市周环比+9%，周同比-59%。 节后第三周二手房表现持续强劲，北京、成都周成交继续领涨。本周（2.11-2.17）15个城市二手房成交合计183 万平米，周环比+19%，周同比+82%。其中，一线城市周环比+18%，周同比+62%；二线城市周环比+22%，周同比+88%；三四线城市周环比-14%，周同比+124%。 一线城市房价环比转涨，二三线城市环比跌势趋缓。2023年1月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅 销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。我们认为一二手房价的企稳，是销售未来持续复苏的有力支撑。 央行拓展民企发债支持范围，多家房企股权融资取得新进展。2月15日央行表示拓展民营企业债券融资支持工 具（“第二支箭”）支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放；动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡；2023年1月份以来已有雅居乐、合景泰富等多家民企成功发债，后续支持扩容或延申至出险房企。第三支箭股权融资持续推进。2月12日万科A发布公告称拟定增募资不超过150亿元，用于多个项目经营；2月17日招商蛇口发布股权融资定增草案，拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权；同日福星股份公告称非公开发行股票申请获得中国证监会受理。 当前新房二手房销售逐步复苏，房价止跌企稳，未来在宽松政策支持下复苏有持续性。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于经济活动的复苏和保交楼的推进，修复弹性或更大，推荐滨江服务、建业新生活等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房 产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 70大中城市房价指数企稳止跌4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态11 物管行业政策和新闻12 物管公司动态13 行业估值13 风险提示15 图表目录 图表1：2023年1月70大中城市新房价格变动情况4 图表2：2023年1月70大中城市二手房价格变动情况4 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序4 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序4 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名5 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名5 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表12：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表13：40城新房成交面积及同比增速7 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表16：35城新房成交明细（万平方米）8 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表21：12城商品房的库存和去化周期10 图表22：12城各城市能级的库存去化周期10 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表24：地产行业政策新闻汇总11 图表25：上市公司动态11 图表26：物管行业资讯12 图表27：物管公司动态13 图表28：A股地产PE-TTM13 图表29：港股地产PE-TTM14 图表30：港股物业股PE-TTM14 图表31：覆盖公司估值情况14 一线城市房价环比转涨，二三线城市环比跌势趋缓。2023年1月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建 商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。我们认为一二手房价的企稳，是销售未来持续复苏的有力支撑。 图表1：2023年1月70大中城市新房价格变动情况图表2：2023年1月70大中城市二手房价格变动情况 100% 2011-01 2011-10 2012-07 2013-04 2014-01 2014-10 2015-07 2016-04 2017-01 2017-10 2018-07 2019-04 2020-01 2020-10 2021-07 2022-04 2023-01 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00 -1.50 100% Ⅱ Ⅱ ⅡⅡ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 2011-02 2011-10 2012-06 2013-02 2013-10 2014-06 2015-02 2015-10 2016-06 2017-02 2017-10 2018-06 2019-02 2019-10 2020-06 2021-02 2021-10 2022-06 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00 -1.50 环比上涨数环比持平数 环比下滑数环比指数（%，右） 环比上涨数环比持平数 Ⅱ Ⅱ 环比下跌数环比指数（%） 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.2%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.7%，在各板 块中位列第20。本周地产涨跌幅前5名为华音国际控股、世荣兆业、鲁商发展、绿景中国地产、中洲控股，涨跌幅分 别为+16.5%、+5.6%、+5.5%、+5.1%、+4.6%；末5名为易居企业控股、恒盛地产、弘阳地产、天誉置业、天誉置业， 涨跌幅分别为-36.7%、-21.8%、-17.2%、-14.3%、-14.3%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 12% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 食电食能医资家银材保商公耐消多汽运技软房零媒半制 品信品源疗本庭行料险业用用费元车输术件地售体导药 -5% 与服、 主务饮 保货与 健物个 和事消者金与 专业费服融汽 硬与产业体、 件服与生 食轻钢建纺采医传化机休家通建国汽计交公银非商有农综房电电 品工铁筑织掘药媒工械闲用信筑防车算通用行银业色林合地子气 要料设人 用与备用 业品务车与务半物 服与零设导科 饮制材服生 料造料装物 设服电装军 备务器饰工 机运事 输业 金贸金牧产设 融易属渔备 品烟与品 零草服 售务 务服部备体技 装件生与 产生 设命 备科 学 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 华世鲁绿中音荣商景洲国兆发中控际业展国股控地 股产 0% 誉 置 业 誉 置 业 天 天 弘阳地产 恒盛地产 易居企业控股 -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为0%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.9%，沪深300指数涨跌幅为-1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.9%和+1.7%。本周物业涨跌幅前5名为康桥悦生活、建发 物业、宋都服务、祈福生活服务、宝龙商业，涨跌幅分别为+11.6%、+11.3%、+7.5%、+6.1%、+4.8%；末5名为佳源服务、正荣服务、浦江中国、领悦服务集团、兴业物联，涨跌幅分别为-12.5%、-10.5%、-9.6%、-8.6%、-6%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/2/13 2023/2/14 2023/2/15 2023/2/16 2023/2/17 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 康建宋祈宝桥发都福龙悦物服生商生业务活业活服 务 0% 悦 服 务 集 兴业物联 领 浦江中国 正荣服务 佳源服务 团 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 宅地成交 根据中指研究院数据，2023年第8周，全国300城宅地成交建面409万㎡，单周环比-5%，单周同比-37%，平均溢价率3%。 2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面5962万㎡，累计同比-11%；年初至今，越秀地产、中建国际投资、京东集团股份、广州市润川房地产开发有限公司、中建三局的权益拿地金额位居行业前五，分别为59、31、31、30、29亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年第1周 2021年第4周 2021年第7周 2021年第10周 2021年第13周 2021年第16周 20