房地产行业周报：降准维持流动性，一二手房价企稳回升

4 行业点评 本周A股地产板块基本持平，港股地产板块、物业板块均有所上涨。本周（3.11-3.17）本周申万A股房地产板 块涨跌幅为-0.1%，在各板块中位列第13；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.6%，沪深300指数涨跌幅为-0.2%；物业指数对恒生 中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.6%和+2.2%。 本周南京首拍迎来开门红，市场整体热度维持低位。本周（3.11-3.17）全国300城宅地成交建面283万㎡，单周环比+119%，单周同比-61%，平均溢价率6%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面6882万㎡，累计同比 -18%；年初至今，华润置地、越秀地产、伟星房产、厦门坤霖辰房地产、中建国际投资的权益拿地金额位居行业前五。节后第七周新房销售同环比均上涨，上海、成都、武汉等城市表现较好。本周（3.11-3.17）35个城市商品房成 交合计467万平米，周环比+6%，周同比+28%。其中：一线城市周环比+22%，周同比+64%；二线城市周环比-2%，周同比+35%；三四线城市周环比+55%，周同比-43%。 节后第七周二手房市场首次出现环比下跌，同比表现仍较强，北京、成都周成交继续领涨。本周（3.11-3.17） 15个城市二手房成交合计229万平米，周环比-4%，周同比+68%。其中：一线城市周环比+7%，周同比+52%；二线城市周环比-7%，周同比+71%；三四线城市周环比-7%，周同比+182%。 存款准备金率下调，维持流动性合理充裕。2023年3月17日，中国人民银行发布公告称，决定于3月27日降 低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）；本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。2022年4月、12月两次降准幅度均为25bp，本次普降与2022年保持一致，市场预计或将释放6000亿元的中长期资金。降准虽然不直接作用于房地产市场，但由于房地产行业占用大体量的资金，降准或能使得相关融资环境更加宽松。2022年至今的3次降息（5年期以上LPR累计下调35bp）和3次降准（累计降准75bp），为房地产在信贷端提供有力支持，是市场企稳回暖，行业平稳健康发展的基石。 一二手房企逐步企稳，有助于市场销售的持续复苏。2023年2月，在供需两端的政策支持下，住房需求进一步 释放，销售持续复苏，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨。从环比指数看，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比指数分别为0.3（连续两个月环比为正）和0.1 （17个月下跌后首次为正）；从数量看，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上 月分别增加19个和27个。 投资建议 降准或使房地产融资环境更加宽松；供需政策效果逐步显现，一二手房价企稳，支持市场销售持续复苏。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于经济活动的复苏和保交楼的推进，修复弹性或更大，推荐滨江服务、建业新生活等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 存款准备金率下调，维持流动性合理充裕4 2月商品住宅销售价格环比总体上涨4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻14 物管公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：大型&中小型存款类金融机构存款准备金率（%）4 图表2：2022年至今3次降准和3次降息事件4 图表3：70大中城市新建商品住宅价格环比5 图表4：70大中城市二手住宅价格环比表现5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表14：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：40城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表18：35城新房成交明细（万平方米）8 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：12城商品房的库存和去化周期10 图表24：12城各城市能级的库存去化周期10 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总11 图表27：上市公司动态12 图表28：物管行业资讯14 图表29：物管公司动态14 图表30：A股地产PE-TTM15 图表31：港股地产PE-TTM15 图表32：港股物业股PE-TTM15 图表33：覆盖公司估值情况16 存款准备金率下调，维持流动性合理充裕 2023年3月17日，中国人民银行发布公告称，决定于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）；本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。2022年4月、12月两次降准幅度均为25bp，本次普降与2022年保持一致，市场预计或将释放6000亿元的中长期资金。降准虽然不直 接作用于房地产市场，但由于房地产行业占用大体量的资金，降准或能使得相关融资环境更加宽松。2022年至今的3次降息（5年期以上LPR累计下调35bp）和3次降准（累计降准75bp），为房地产在信贷端提供有力支持，是市场企稳回暖，行业平稳健康发展的基石。 图表1：大型&中小型存款类金融机构存款准备金率（%） 10.75 7.75 20 17 14 11 8 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 5 大型存款类金融机构中小型存款类金融机构 来源：中国人民银行，国金证券研究所 图表2：2022年至今3次降准和3次降息事件 时间 事件 备注 2022.1.10 �年期以上LPR从4.65%下调至4.60%（下降5bp） 降息 2022.4.15 下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个 降准 百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点。 2022.5.20 �年期以上LPR从4.60%下调至4.45%（下降15bp） 降息 2022.8.22 2022.12.5 2023.3.17 1年期LPR从3.70%下调至3.65%（下降5bp），5年期以上LPR 降息 从4.45%下调至4.3%（下降15bp） 下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备 降准 金率的金融机构) 下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备 降准 金率的金融机构) 来源：中国人民银行，国金证券研究所 2月商品住宅销售价格环比总体上涨 2023年2月，在供需两端的政策支持下，住房需求进一步释放，销售持续复苏，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨。从环比指数看，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比指数分别为0.3（连续两个月环比为正）和0.1（17个月下跌后首次为正）；从数量看，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。一二手房企逐步企稳，有助于市场销售的持续复苏。 图表3：70大中城市新建商品住宅价格环比图表4：70大中城市二手住宅价格环比表现 100% Ⅱ Ⅱ 2011-01 2011-10 2012-07 2013-04 2014-01 2014-10 2015-07 2016-04 2017-01 2017-10 2018-07 2019-04 2020-01 2020-10 2021-07 2022-04 2023-01 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00 -1.50 100% 佳兆业集团 天誉置业 祥 生 控 股 集团 融信中国 建业地产 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 2011-02 2011-11 2012-08 2013-05 2014-02 2014-11 2015-08 2016-05 2017-02 2017-11 2018-08 2019-05 2020-02 2020-11 2021-08 2022-05 2023-02 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00 -1.50 环比上涨数环比持平数 环比下滑数环比指数（%，右） 环比上涨数环比持平数 Ⅱ 环比下跌数环比指数（%） 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.1%，在各板块中位列第13；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板 块中位列第12。本周地产涨跌幅前5名为中润资源、张江高科、万通发展、金辉控股、天地源，涨跌幅分别为+47.5%、 +23.6%、+22.2%、+17%、+7.3%；末5名为佳兆业集团、天誉置业、建业地产、融信中国、祥生控股集团，涨跌幅分 别为-40.2%、-29.8%、-20.6%、-19.8%、-18.1%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 家半医电资软能食运公多房消银技媒汽零耐商材制保食 庭导疗信本件源品输用元地费行术体车售用业料药险品 -8% 与体保服货与、事金产者硬与业消和、与 个与健务物服饮业融服件汽费专生主 传建计通电公非商交农银采房家钢纺建食综轻医机有国化汽休电 媒筑算信子用银业通林行掘地用铁织筑品合工药械色防工车闲气 人半设务料 用导备与 务与车 设零 品业物要 与服科用 装机事金贸运牧 饰业融易输渔 产电服材饮 器装料料 制生设金军服设 造物备属工务备 品体与烟 ……草 备部服务技品 件装…… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 中张 润江 资高 源科 万金天 通辉地 发控源 展股 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30%