头部房企月报（1月）：销售持续筑底，拿地谨慎布局

销售金额增速筑底，国央企销售增速-1%。本月重点头部房企销售面积同比下滑26%、销售金额同比下滑19.5%，销售面积较12月降幅扩大8个百分点，而销售金额修复0.5个百分点，销售仍然维持低位。1）本月春节返乡置业需求被证伪，低能级城市难有起色；而高能级城市逐步筑底，居民端对后续政策仍抱有宽松预期，实际购房需求仍在，预计二线城市需求端政策继续推出、疫情改善推动销售复苏有力。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面，越秀、绿城等国央企本月销售金额同比上涨76%、10%，多数民企仍大幅下跌，除居民对民企保交楼担忧外，过去民企扩规模意愿强，下沉投资过程中积累的低质量土储拖累当前供货质量，也是重要因素。 高能级城市1月供地节奏放缓，头部房企投资意愿较低。由于高能级城市1月份放缓供地节奏，叠加春节假期影响，本月重点房企拿地金额同比下滑64%，房企投资强度2%，降幅明显。1）本月重点头部房企中，仅华润置地、绿城在公开市场拿地，拿地金额41亿元，分别布局广州、西安。2）2022年头部房企拿地金额中，一二线占比达到88%，向核心城市集中的趋势非常明显，而2023年1月份16家龙头房企仅获取2宗核心城市的优质地块，反映在当前市场环境下房企谨慎布局的态度，不再扩充低质量土储。3）2022年头部房企楼面价/销售均价比例普遍较高，如中海、保利101%、97%，反映头部房企在不断置换高质量土储，随着市场回暖有望率先受益。4）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，复苏将明显滞后。 行业境内融资稳定，境外融资小幅改善。本月海外债发行规模同比增长190%，头部房企发行信用债83亿元，越秀发行20亿元海外债。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本进一步降低，如华润置地、招商蛇口1月份发债利率已低至2.2%。2）2023年部分房企仍存在较大的偿债压力，如金地、中南2023年到期债务占比接近50%，在销售端难以明显回暖的情况下，融资端支持政策的落实仍需要由进一步加快。 2023年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。1月，随着本轮地产政策的逐步兑现，政策博弈行业进入下半程，地产板块上涨3.7%，在申万一级板块中排名第23，A股中6家头部企业上涨，而港股中头部企业普遍上涨。预计2023年行业将从缩表转向结构性扩表，建议关注：1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司，关注越秀地产、华发股份、金地集团、绿城中国、华润置地、招商蛇口等。2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间，关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司，如保利发展、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、板块涨幅落后，房企积极响应融资新政 1月申万地产板块上涨3.7%，落后于板块，A股头部房企多数上涨，港股头部房企中越秀地产领涨。1月政策进入平淡期，叠加部分房企业绩低于预期，地产板块表现疲弱，申万一级地产行业上涨3.7%，在31个一级行业板块中排名第23位。重点追踪的16家头部房企中，A股有6家房企上涨，招商蛇口大幅上涨18%，金地集团小幅下跌3%；港股融创中国仍未复牌，其余8家房企中，越秀地产大幅上涨20%，碧桂园上涨10%，其余个股均有不同幅度上涨。 图表1 1月地产板块上涨3.7%，一级行业中排名23 图表2 1月A股头部房企多数上涨，港股越秀领涨 房企积极响应融资新政，多方式融资保障项目开发。1）碧桂园获批200亿元中票储价式注册发行。2）融创通过债券展期、转让现金回笼较慢的文旅项目资产包、引入地方AMC等多种方式自救。 图表3头部民营房企多渠道融资保障项目开发 二、销售：头部房企销售金额增速筑底，国央企与民企持续分化 （一）销售金额增速为-20%，其中国央企增速为-1% 1月头部房企销售增速仍未显著好转。1月监测的16家头部房企销售面积1359万方，同比下滑26%，较上月回落8pcts；销售金额2073亿元，同比下滑19.5%，与上月基本持平，总体表现仍较为疲弱。1月春节返乡置业效应疲弱，随着后续需求端宽松政策持续出台，如东莞、佛山全面放开限购等，预计增速将稳步反弹，销售端将迎来一定修复。 图表4龙头房企1月销售面积同比下滑26% 图表5龙头房企1月销售金额同比下滑19.5% 1月头部国央企销售面积同比下降16%，显著好于非国央企。16家房企中，有8家国央企，8家民企及混合所有制企业。1月销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-16.1%、-34.6%；销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为-0.8%、-40.2%。由于土储分布的差异及市场对保交楼的担忧持续存在，国央企与非国央企间销售复苏分化预计持续存在。 图表6国央企销售面积同比下降16%，降幅好于民企 图表7国央企销售金额增速好于民企 大部分房企1月销售金额有所下滑，约6家房企销售金额同比回正，越秀表现尤为突出。 1月房企销售普遍下滑，头部国央企逆势上涨，从销售金额看，越秀同比增长76%，显著好于其他房企，绿城销售金额增速10%，华润置地连续8个月销售金额增速为正。销售面积来看，16家龙头房企中仅龙湖、越秀同比增加，融创销售面积跌幅明显，同比下降73%。 图表8 1月越秀、绿城等房企销售金额同比上升 （二）销售均价保持高位，低能级城市需求仍疲弱 1月销售均价保持高位，高能级城市改善盘需求较强。1月监测的16家房企销售均价15354元/平，环比下降3.5%，同比上涨10%，销售均价仍维持在较高水平，主要与当前销售集中在高能级城市，以及改善盘需求好于刚需盘有关，量价关系较差龙头房企在低能级城市销售状况仍较疲弱。 图表9龙头房企1月销售均价同比上涨10% 图表10量价关系较差显示低能级城市销售不容乐观 1月超半数龙头房企销售均价同比上涨，华润受推盘结构影响均价波动较大。16家房企中，销售均价同比上涨房企9家，环比上涨7家，其中华润置地销售均价同比、环比分别上涨78%、38%，高能级城市改善盘推盘占比提高，导致销售均价波动；越秀销售均价绝对值高达37564元/平，同比上涨46%。 图表11 2023年1月华润、金茂、招商蛇口、越秀销售均价涨幅超10% 三、投资：1月供地节奏放缓，房企拿地金额低位徘徊 （一）受供应影响龙头房企投资下降，拿地金额同比下滑64% 1月龙头房企拿地维持低位。1月各城市放缓供地节奏，供应大幅减少，叠加春节假期影响，16家龙头房企1月拿地金额仅41亿元，同比下滑64%。从土地投资强度（房企拿地金额/销售金额）看，1月土地投资强度为2%，较2022年12月进一步下降，缺乏优质地块供应下，房企投资意愿进一步下降。 图表12 1月拿地金额仅41亿，同比下滑64% 图表13 1月土地投资强度2%，投资意愿进一步下降 1月仅16家龙头房企中仅华润、绿城公开拿地。本月在16家监测房企中仅华润、绿城两家房企参与了公开土地市场，拿地金额分别为30亿元、11亿元，投资强度相对较低。 图表14 1月仅有华润、绿城公开市场拿地 （二）16家房企拿地持续集中高能级城市 1月华润、绿城拿地布局广州、西安。从2022年全年来看，房企一线城市拿地占比46%、二线城市拿地占比42%，房企投资重心主要聚焦高能级城市。本月华润、绿城分别在广州、西安拿地，均位于核心一二线城市。 图表15 1月龙头房企拿地均在一二线城市 图表16 2022年龙头房企在一二线城市拿地占比88% 1月房企拿地主要集中在珠三角、中西部。从2022年全年来看，房企拿地41%集中在长三角，与上年基本持平，中西部拿地占比进一步降低至14%。而2023年1月长三角集中供地缩量，16家房企拿地聚焦珠三角、中西部，分别为广州、西安。 图表17 1月龙头房企拿地主要集中在珠三角、中西部 图表18 2022年龙头房企长三角拿地占比41% （三）16家房企拿地楼面价下降，溢价率回落至0% 1月房企拿地楼面价下降，溢价率维持低位。1月16家龙头房企公开市场拿地平均楼面价10459元/平，环比下降38%，楼面价/销售均价下降至68%。从拿地溢价率看，1月溢价率0%，仍保持在较低水平。 图表19龙头房企1月拿地楼面价下降至10459元/平 图表20龙头房企1月拿地溢价率0% 1月房企拿地楼面价较低。本月房企拿地楼面价偏低，绿城拿地楼面价仅7709元/平，楼面价/销售均价比值仅27%，华润拿地楼面价12000元/平，楼面价/销售均价比值47%。 从2022年全年来看，中海、绿城、招商蛇口拿地楼面价偏高，拿地持续向高能级城市集中。 图表21 1月绿城、华润拿地楼面价较低，楼面价/销售均价保持低位 四、融资：1月国央企融资利率进一步下降，民企年内偿债压力较大 1月行业境内融资相对平稳，境外融资改善。1）1月全行业境内信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共306亿元，同比下降14%。2）1月全行业境外债总发行量438亿元，同比增加190%，相较2022年单月境外债券发行量，为单月最高，但境外债发债主体主要为国央企及外资房企。 图表22 1月全行业境内债券发行量306亿元 图表23 1月全行业境外债券发行量438亿元 1月国央企发债仍占主力。1月16家龙头房企发行信用债合计63亿元，全部为国央企，华润置地、保利置业、招商蛇口分别发行信用债35亿元、15亿元、13亿元。华润置地、招商蛇口发债利率创新低，票面利率约2.2%。 图表24 1月16家龙头房企发行信用债63亿元 国央企融资成本进一步下降。1）1月融资端环境持续改善，国央企凭借天然信用优势，融资利率进一步降低，如华润置地、招商蛇口发债利率已低至2.2%，较2022年发债成本进一步降低。2）1月越秀发行20亿境外债，利率4.0%，重启债券融资。 图表25 1月华润、招商蛇口发债利率2.2%，较2022年降低 部分房企2023年仍有较大偿债压力。1）部分房企2023年内偿债规模较大，如碧桂园、融创到期债务分别为232、224亿元，金地、中南建设2023年到期债务占比接近50%。2）分月度来看，2023年2月各房企债务到期压力较轻，仅有绿城、保利面临到期债务，分别为15亿元、9亿元。 图表26碧桂园债务余额超千亿，金地、中南建设2023年到期债务占比接近50% 五、投资建议 2023年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。1月，随着本轮地产政策的逐步兑现，政策博弈行业进入下半程，地产板块上涨3.7%，在申万一级板块中排名第23，A股中6家头部企业上涨，而港股中头部企业普遍上涨。2022年底的融资新政辐射范围扩大，头部房企积极响应融资新政，建议关注：1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司，关注越秀地产、华发股份、金地集团、绿城中国、华润置地、招商蛇口等。2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间，关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司