房地产周报：二手房销售回暖，地方积极调整购房政策

行业研究 2023年2月13日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20230213：二手房销售回暖， 东地方积极调整购房政策 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情：本周（2.6-2.10）A股地产指数（申万房地产）涨幅1.13%（上周-0.74%），A股大盘（中证A股）涨幅-0.10%（上 有 限周0.91%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-1.17%（上周-9.21%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数） 公涨幅-5.97%（上周-10.09%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.17%（上周-4.53%）。本周A股、H股地产板块表现均强于大盘、H 司股物业板块表现均弱于大盘。 证行业基本面： 券新房销售降幅收窄、二手房销售回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~2.11）同比-16.1%，1月整月同比-33.1%； 研12城二手房成交面积（1.1~2.10）同比4.3%，1月整月同比-22.5%。 究土地市场成交数据同比有所上升。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.12）成交土地建面同比15.9%，报上周累计同比16.3%；本周100大中城市（2.6~2.12）土地成交溢价率4.4%，上周1.9%；100大中城市本年累计告（2022.12.26~2023.2.12）土地成交总价同比21.0%，上周累计同比12.2%。 内债融资同比回升，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~2.12）累计同比1.2%，1月整月同比-7.7%；内地房企海外美元债券余额（截至2.12）同比去年同期-21.90%，环比上月末-0.18%；内地房企海外港元债券余额（截至2.12）同比去年同期-3.02%，环比上月末-3.02%。 投资策略：新房销售持续低迷，地方积极调整购房政策促进住房消费。2月6日，武汉动态调整住房限购范围，在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍在 限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。2月7日四川省政府提出，优化住房限购、限售、二套房认定标准等政策，支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限；鼓励有条件的地区对引进人才、生育二孩或三孩家庭、进城务工人员等购买商品房（含二手房）给予补贴。同时，本周还有临沂、长沙、太原，德州等地发布公积金购房贷款支持政策，济南、赣州等地发放购房补贴等。 我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，进入新一轮宽松周期。随着改善优质房企资产负债表 计划的实施，优质民营房企的信用风险已经大幅降低。而本就具有信用优势的央企和国企，在改善优质房企资产负债表计划的助力下，将有效提升拿地和并购能力，对市场形成更加有效的支撑。当前市场观望情绪依旧很浓，居民购房信心不足，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素，我们预计各地需求端鼓励政策还将持续出台。 我们推荐两条投资主线： 主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在 土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。主线二：开发主业稳健，能够率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对 优质民企的担忧也有望大幅降低。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230213：二手房销售回暖，地方积极调整购房政策 目录 1.市场行情(2022.2.6~2022.2.10)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2022.2.11)7 2.1新房累计成交面积同比7 2.2新房月度成交面积同比9 3.二手房销售(截至2022.2.10)9 3.1二手房累计成交面积同比10 3.2二手房月度成交面积同比11 4.土地市场(截至2022.2.12)11 4.1成交土地规划建筑面积同比12 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.融资情况(截至2022.2.12)14 5.1境内地产债发行规模14 5.2境外地产债余额15 6.政策情况(2023.2.6~2023.2.12)16 7.投资策略16 8.风险提示17 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜7 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：27城商品房成交面积日累计值8 图11：27城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：27城商品房月成交面积同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230213：二手房销售回暖，地方积极调整购房政策 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 图15：12二手房成交面积日累计值10 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比11 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值12 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率13 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比15 图29：内地房企海外债券余额15 图30：内地房企海外债券余额规模同比15 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比(截至2022.2.12）14 表7：内地房企海外债券余额(截至2022.2.12）14 表8：本周主要地产要闻梳理16 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230213：二手房销售回暖，地方积极调整购房政策 1.市场行情(2022.2.6~2022.2.10) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/02/10) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 3094.8 1.13% -0.74% 4.62% 中证A股 3528.8 -0.10% 0.91% 6.67% 沪深300 4106.3 -0.85% -0.95% 8.39% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/02/10) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2505.1 -1.17% -9.21% 10.44% 恒生物业服务及管理指数 3274.7 -5.97% -10.09% 11.54% 恒生指数 21190.4 -2.17% -4.53% 17.77% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 东兴证券普通报告 P5 房地产周报20230213：二手房销售回暖，地方积极调整购房政策 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230213：二手房销售回暖，地方积极调整购房政策 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.2.11) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20230213：二手房销售回暖，地方积极调整购房政策 表3：新房成交面积同比 27城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(13城) 本年至今累计同比 -16.1% -16.9% -19.2% -7.9% 本月至今累计同比 127.8% 89.1% 141.3% 138.3% 上月同比 -33.1% -30.8% -37.4% -25.0% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230213：二手房销售回暖，地方积极调整购房政策 图10：27城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：27城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：27城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.2.10) 表4：二手房成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230213：二手房销售回暖，地方积极调整购房政策 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 4.3% -1.5% 5.8% 9.7% 本月至今累计同比 339.8% 288.6% 362.0% 388.8% 上月同比 -22.5% -29.1% -20.7% -16.5% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230213：二手房销售回暖，地方积极调整购房政策 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230213：二手房销售回暖，地方积极调整购房政策 P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2022.