地产行业周报：百强销售降幅超四成，莞渝蓉松绑限购

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 百强销售降幅超四成，莞渝蓉松绑限购 2023年1月2日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：近日克而瑞公布2022年房企销售榜单，百强房企全年销售降幅超四成，其中12月单月销售额、销售面积分别同比降31.5%、34.9%，降幅环比扩大3.9pct、1.1pct，或部分受防疫政策调整、客户到访减少影响。政策方面，东莞全域取消限购、重庆规定自有住房用于长租不计入套数、成都规定父母投靠成年子女可购买一套住房，核心城市限购政策持续松动。房企方面，保利发展积极把握股权融资机会、拟非公开发行股票募集125亿元投向14个地产项目。我们强调，当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主 题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）克而瑞公布2022年百强房企销售数据；2）武汉：第六批集中供地全部成交。 市场运行监测：1）成交环比回升，市场压力犹存。本周（2022.12.24-2022.12.30）新房成交4.2万套，环比增加44.5%，二手房成交1.2万套，环比增加18.9%。2022年12月(截至30日）新房日均成交同比下降27.8%，降幅较11月扩大1.7pct。2）改善型需求占比环比下降。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10508万平，环比降0.4%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回升，二三线占比提高。上周百城土地供应建面2574.6万平、成交建面7680.6万平，环比降28.6%、升35.4%；成交溢价率2%，环比升1pct。其中一、二、三线成交建面分别占 比2.7%、28.1%、69.3%，环比分别降9.2pct、升7.2pct、升1.9pct。 资本市场监测：1）地产债：本周（2022.12.26-2022.12.30）境内地产债发行66.5亿元，环比增加26.3亿元；境外地产债无发行；发行利率为2.75%-4.65%，可比发行利率较前次持平或下行。2）地产股：本周房地产板块跌2.76%，跑输沪深300（-1.13%）；当前地产板块PE（TTM）13.05倍，估值处近五年90.95%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华侨城A、滨江集团、新城控股；南向 资金净流入前三房企为旭辉控股、建发国际、融创服务。 2022年12月27日银保监会 满足房地产市场合理融资需求， 改善优质房企资产负债表 2022年12月28日广州 深化二手房“带押过户”与新建商品房项目“交房即交证” 2022年12月26日东莞 全域放开住房限购政策 父母投靠成年子女可购买一套 住房 自有住房用于长租不计入套数， 支持“先买新再卖旧”等 2022年12月29日漳州 支持“卖旧买新”改善住房， 子女购新房补贴1万元 2022年12月28日重庆 2022年12月30日成都 南海诸岛 偏松偏紧中性 克而瑞公布2022年百强房企销售数据 事件描述：克而瑞公布2022年百强房企销售数据。 点评：1）百强销售全年降幅超四成，12月单月降幅略微扩大。受房价下行、新房交付与收入预期等担忧，2022年楼市成交大幅承压，克而瑞百强房企全年销售额7.3万亿元，同比下降42.3%，销售面积4.5亿平米，同比下降46.7%；其中12月单月销售额7542亿元、销售面积4645万平米，同比分别下降31.5%、34.9%，较11月扩大3.9个、1.1个百分点，或一定程度上受近期防疫政策调整、客户到访看盘人数减 少影响。随着调控政策持续发力、经济预期好转、交付问题逐步解决，楼市成交有望筑底与缓慢改善，预计2023年全国销售面积同比降4.5%、销售额同比降5.6%。 2）TOP1-10累计降幅最小，千亿房企降至20家。从销售门槛看，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企2022年销售金额分别下滑 41.3%、41.6%、51.7%、52.8%、42.8%，销售达千亿的房企数量仅20家，较2021年43家大幅减少。从各梯队表现看，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企2022年销售金额分别下滑33.2%、41.5%、52.2%、54.1%、43.6%，其中TOP1-10房企以央国企为主、销售表现优于其他梯队。预计2023年房企销售表现延续分化，高信用房企凭借品牌背书、融资与拿地优势有望进一步扩大市场份额。 3）仅越秀、滨江完成全年目标，碧桂园、保利、万科位居销售前三。从目标完成度看，公开披露2022年销售目标的10家房企中，仅越秀、滨江完成销售目标。从销售增速看，重点监测的32家房企中越秀地产实现正增长（同比增9.4%至1260亿元），建发股份、华发股份、华润置地、滨江集团、招商蛇口、保利发展销售额降幅在20%以内，分别下滑0.8%、1.4%、4.6%、9.0%、10.5%、14.5%。从销售金额看，碧 桂园、保利、万科、华润、中海位居销售前五，全年销售额分别为4643亿元、4573亿元、4202亿元、3013亿元、2955亿元。 武汉：第六批集中供地全部成交 事件描述：2022年12月27日，武汉市第六批集中供地拍卖活动开拍，17宗地块全部成交，总成交面积约137万平米，成交总价约236亿元。 点评：1）绝大部分地块底价成交，仅1宗溢价。武汉2022年年末土拍热度延续较低热度，仅有武昌区中北路地块溢价成交，其余19宗均底价成交，该地块吸引来7家企业前来参拍，经37轮竞价后由黄石悦发地产以14.34亿元竞得，溢价率14.35%。2）地方国资仍为拿地主力。本次土拍中武汉城建拿下4块涉宅地块，成交总价约123亿元，占总出让金比重过半。实际上，近期3场拍卖活动地方国企共竞得各类用地9宗，成交总金额146.47亿元，占3场拍卖活动总量49.3%。3）民企参拍意愿增有所强。值得一提的是，来自成都的万华投资集团 作为外地民企、以33.2亿元的拿地金额入驻长江新城，浙江宝业旗下的湖北省建工房地产开发有限公司竞得东湖高新住宅地块，深圳万宸竞得佛祖岭住宅地块，泰康集团竞得东湖高新科研地块，龙湖地产亦参与中北路地块的竞争。 成交：环比回升，市场压力犹存 点评：本周（12.24-12.30）新房成交4.2万套，环比增加 44.5%，二手房成交1.2万套，环比增加18.9%。12月(截至30 日）新房日均成交同比下降27.8%，降幅较11月扩大 1.7pct。 8 万套 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 21.11.13 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.2.13 22.5.13 22.8.13 22.11.13 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2022.4 2022.6 2022.8 2022.10 2022.12 结构：改善型需求占比环比下降 点评：2022年11月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比升0.5pct至19.9%，90-140平套数占比环比降0.8pct至65%，140平以上套数占比环比升0.3pct至15.1%，改善型需 求（90平以上）占比环比下降。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.62021.82021.102021.122022.22022.42022.62022.82022.10 库存：环比微降，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：16城取证库存10508万平，环比降0.4%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.1.1521.3.521.4.2321.6.1121.7.3021.9.1721.11.0521.12.2422.2.1122.4.122.5.2022.7.822.8.2622.10.1422.12.2 土地：成交、溢价率回升，二三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2574.6万平、成交建面7680.6万平，环比降28.6%、升35.4%；成交溢价率2%，环比升1pct。其中一、二、 三线成交建面分别占比2.7%、28.1%、69.3%，环比分别降9.2pct、升7.2pct、升1.9pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.112022.22022.52022.82022.11W12.12 20.11.1621.4.1621.9.1622.2.1622.7.1622.12.1 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 500 400 300 200 100 0 万平百城土地成交前五城（12.19-12.25） 415 334314 280262 2021.112022.22022.52022.82022.11W12.12 长沙青岛金华石家庄常州 流动性环境：隔夜、7天资金价格上行 受跨年因素影响，不同期限资金价格分化。隔夜、7天上行，14天以上资金价格多数回落。R001上行161.08BP至2.42%，R007上行83.67BP至2.79%。为维护年末流动性平 稳，本周央行公开市场逆回购持续大力投放。全周7天逆回购共投放9440亿元，14天逆回购共投放700亿元，全周净投放9750亿元。下周公开市场操作到期16580亿元。 R007较上周上行（%） 20192020202120222023 7 6 5 4 3 净投放（亿元，右轴） 基准 流动性指标平均 央行投放对冲 908,000 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20-6,000 2 1 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格多数上行（%） 2022/12/232022/12/30涨跌幅（BP） 1D 0.80 2.42 161.08 R 7D 1.95 2.79 83.67 14D 3.98 3.08 -89.84 1M 3.05 2.89 -16.17 1D 0.55 2.03 148.06 DR 7D 1.51 2.36 84.7 14D 2.94 2.81 -12.4 1M 3.00 0.00 -300 ON 0.59 1.96 137.2 1W 1.69 2.22 53.6 SHIBOR 1M 2.29 2.35 5.9