地产行业周报：百强销售降幅收窄，北京多维优化政策

1 证券研究报告 百强销售降幅收窄，北京多维优化政策 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年6月30日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周北京多维度优化政策，包括调降首付比例及房贷利率、支持多子女家庭购房、提高公积金贷款额度、组织开展“以旧 换新”等，至此一线城市调控全面松绑，短期北京楼市亦有望得到支撑。上半年百强房企销售下滑、拿地收缩，但6月单月受楼市新政落地及年中冲刺影响，销售环比增长，同比降幅收窄。投资建议方面，近期板块持续调整，一方面随着北京政策落地，投资者对后续政策空间存疑；另一方面对收储仍存在资金、落地速度等担忧，我们认为：1）板块已回撤至4月低点；2）近两周楼市成交持续好转，7月低基数下重点城市新房销售存在同比转正可能；3）7月重要会议窗口期，新政策、收储加速落地值得期待。我们仍建议投资者保持仓位，7月或为新一轮博弈窗口。个股建议关注积极优化土储、具备基本面支撑、估值修复空间仍大的优质房企如中国海外发展、招商 蛇口、越秀地产等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。 政策环境监测：1）北京多维优化政策，一线城市全面松绑；2）百强销售边际改善，拿地延续收缩。 市场运行监测：1）重点城市新房成交创年内新高，有望延续改善。本周(6.22-6.28)50城新房成交3.9万套，环比升67.3%，单周成交创年内新高；20城二手房成交2.2万套，环比升1.6%。6月（截至28日）新房日均成交环比升20.5%，同比下降20.3%，降幅较5月收窄 10.2个百分点；二手房日均成交环比升5%，同比升18.9%，增幅较5月扩大18.6个百分点。上半年50城新房周均同比下降35%，20城二手房周均同比下降9%。2）库存环比微降，去化周期20.2个月。16城取证库存10076万平，环比降1.2%；去化周期20.2个月。3）土地成交、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面2638.6万平、成交建面2268.2万平，环比升68.8%、升7.6%；成交溢价率3.5%， 环比升2.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比7.2%、38.1%、54.7%，环比分别升3.9pct、升3.8pct、降7.8pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行55.9亿元，环比增加24.1亿元，境外地产债发行0.4亿美元，环比减少0.3亿美元。2）地产股：本周房地产板块跌4.75%，跑输沪深300（-0.97%）；当前地产板块PE（TTM）16.17倍，估值处于近五年96.55%分位。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 加强“白名单”审核把关，指导银行做好 融资支持 出台18条政策措施盘活房地产存量土地 调整新发放商业性个人住房贷款最低首付 款比例及利率下限。95%以上业主同意即可提交房屋征收申请 加大对“市场+保障”住房供应体系金融支 持力度，推动加快构建房地产发展新模式 2024年6月28日央行 2024年6月26日北京 2024年6月24日自然资源部 2024年6月24日住建部金融监管总局 南海诸岛 偏松偏紧中性 北京多维优化政策，一线城市全面松绑 事件描述：6月26日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。 点评：1）调降首付比例及利率下限，支持多子女家庭改善性住房需求。商贷首套最低首付比例由不低于30%降至不低于20%，二套五环内最低首付比例调整为不低于35%、五环外最低首付比例调整为不低于30%，公积金贷款同步调整。房贷利率方面，商贷首套利率下限调整为不低于LPR45BP，二套五环内利率下限调整为不低于LPR-5BP、五环外利率下限调整为不低于LPR-25BP。首付比例、房贷利率向沪、深 看齐，利于降低购房门槛、显著缓解按揭负担。同时，对于户籍二孩及以上多子女家庭，购买第二套住房，在个人住房贷款中认定为首套，支持多子女家庭改善性住房需求释放。2）提高公积金贷款额度，组织开展“以旧换新”活动。对于申请公积金个人住房贷款购买二 星级、三星级绿色建筑的借款人，可贷款额度分别上浮20万元、30万元；购买A（BJ）级、AA（BJ）级、AAA（BJ）级装配式建筑的借款人，可贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元；购买超低能耗建筑的借款人，可贷款额度上浮40万元；同时满足多条件借款人，上浮金额可累加，最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。此外，北京市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，组织开展住房“以旧换新”活动。对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房首付款；如在一定时期内未能成功出售，开发企业则无条件退还订金。 百强销售边际改善，拿地延续收缩 事件描述：克而瑞公布2024年1-6月百强房企销售；中指公布2024年1-6月百强房企拿地。 点评：1）百强销售边际改善，企业间呈现分化。根据克而瑞披露，6月单月百强房企销售额4702亿元，环比增长32.5%，同比下降21.8%，同比降幅较5月收窄13.6个百分点，销售面积2405万平米，环比增长26.7%，同比下降25.6%，同比降幅较5月收窄10个百分点。受此影响， 1-6月百强房企累计销售额同比下降41.8%、销售面积同比下降42.8%，降幅较1-5月收窄4.2个、3.4个百分点。从具体房企来看，保利发展上半年销售额1733亿元，居克而瑞排行榜首位；中国海外发展6月单月销售额466亿元，同比增长40.4%，销售金额居单月销售百强首位。上半年主流房企累计销售不同程度下滑，其中绿城中国、中国海外发展、保利置业、保利发展、华润置地累计销售额同比下降13%、17.7%、24.6%、26.8%、26.8%，表现相对较好。 2）百强房企拿地收缩，投资企稳仍需等待。根据中指披露，1-6月百强房企拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，相较1-5月降幅继续扩大，反映房企资金偏紧及符合拿地标准的城市/项目变少。从新增货值来看，建发房产、华润置地和中建壹品位列前三，1-6月新增货值分别为608亿元、481亿元、470亿元，央国企仍为拿地主力。往后看，市场修复预计遵循“量稳—价稳—房企报表修复—扩表—投资企稳” 路径，在短期楼市量价尚未明显企稳背景下，预计地产投资难言乐观。 成交：重点城市新房创年内新高，有望延续改善 点评：本周(6.22-6.28)50城新房成交3.9万套，环比升67.3%，单周成交创年内新高；20城二手房成交2.2万套，环比升1.6%。6月（截至28日）新房日均成交环比升20.5%，同比下降20.3%，降幅较5月收窄10.2个百分点；二手房日均成交环比升5%，同比升18.9%，增幅较5月扩大18.6个百分点。上半年50城新房周均同比下降35%，20城二手房周均同比下降9%。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.11.1923.3.1923.7.1923.11.1924.3.19 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 新房月日均成交同比一线同比二线三线 20% 3.5 3 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -20% -40% -60% -80% 2023.62023.82023.102023.122024.22024.42024.6 2.5 2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期20.2个月 点评：16城取证库存10076万平，环比降1.2%；去化周期20.2个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.12.10 22.2.4 22.4.1 22.5.27 22.7.22 22.9.16 22.11.11 23.1.6 23.3.10 23.5.5 23.6.30 23.8.25 23.10.2023.12.15 24.2.9 24.4.5 0 24.5.31 土地：成交、溢价率回升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2638.6万平、成交建面2268.2万平，环比升68.8%、升7.6%；成交溢价率3.5%，环比升2.6pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比7.2%、38.1%、54.7%，环比分别升3.9pct、升3.8pct、降7.8pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.52023.82023.112024.22024.5W6.1022.11.1423.3.1423.7.1423.11.1424.3.14 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（6.17-6.23） 157 135124 104 76 保定嘉兴重庆广州石家庄 2023.52023.82023.112024.22024.5W6.10 流动性环境：资金价格涨跌互现 资金价格涨跌互现。R001上行31.73BP至2.35%，R007上行40.72BP至2.45%。截至6月28日，OMO存量（MA10）余额为4460亿元，较6月21日增加3150亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模 与资金利率中枢呈正相关关系。 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007环比上行40.72BP(%) 2021202220232024 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 资金价格涨跌互现（%） 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 60 2024/6/212024/6/28涨跌幅 （BP） 1D 2.03 2.35 31.73 R 7D 2.04 2.45 40.72 14D 2.17 2.16 -0.75 1M 2.03 2.00 -2.54 1D 1.96 1.91 -4.18 DR 7D 1.95 2.17 21.87 14D 2.13 2.11 -2.26 ON 1.96 1.89 -7.10 SHIBOR 1W 1.94 2.10 16.00 1M 1.90 1.90 0.00 3M 1.92 1.92 -0.50 20 -20 -60 -100 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行