房地产行业点评：百强销售降幅超四成，行业格局加速洗牌

行业点评 百强销售降幅超四成，行业格局加速洗牌 房地产 2023年01月02日 行情走势图 强于大市(维持) 相关研究报告 【平安证券】行业周报*房地产*中财办释放积极信号，南京持续优化调控政策*强于大市20221227 【平安证券】行业周报*房地产*扩大内需与防范风险，地产政策支持可期*强于大市20221218 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 郑南宏 YANGKAN034@pingan.com.cn投资咨询资格编号S1060521120001 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn 事项： 近日克而瑞公布2022年百强房企销售数据。 平安观点： 百强销售全年降幅超四成，12月单月降幅略微扩大。受房价下行、新房交付与收入预期等担忧，2022年楼市成交大幅承压，克而瑞百强房企全年销售额7.3万亿元，同比下降42.3%，销售面积4.5亿平米，同比下降46.7%；其中12月单月销售额7542亿元、销售面积4645万平米，同比分别下降31.5%、34.9%，较11月扩大3.9个、1.1个百分点，或一定程度上受近期防疫政策调整、客户到访看盘人数减少影响。短期来看，考虑春节临近叠加疫情扰动、收入预期仍偏谨慎等影响，成交或延续低位，中期随着政策效果显现、经济预期好转、交付问题缓解，楼市成交有望逐步改善，维持2023年全国销售面积同比降4.5%、销售额同比降5.6%的判断。 TOP1-10累计降幅最小，千亿房企降至20家。从销售门槛看，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企2022年销售金额分别下滑41.3%、41.6%、51.7%、52.8%、42.8%，销售达千亿的房企数量仅20家，较2021年43家大幅减少。从各梯队表现看，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企2022年销售金额分别下滑33.2%、41.5%、52.2%、54.1%、43.6%，其中TOP1-10房企以央国 企为主、销售表现优于其他梯队。预计2023年房企销售表现延续分化，高信用房企凭借品牌背书、融资与拿地优势有望进一步扩大市场份额。 仅越秀、滨江完成全年目标，碧桂园、保利、万科位居销售前三。从目标完成度看，公开披露2022年销售目标的10家房企中，仅越秀、滨江完成销售目标。从销售增速看，据克而瑞统计，百强房企中近9成2022年销售同比下滑，降幅大于50%的企业数量达36家，下滑20%-50%为32家，下滑0%-20%为21家，实现增长的为11家；我们重点监测的30家主流房企中仅越秀地产实现正增长（同比增9.4%至1260亿元），建发股份、华发股份、华润置地、滨江集团、招商蛇口、保利发展销售额降幅在20%以内，分别下滑0.8%、1.4%、4.6%、9.0%、10.5%、14.5%。从销售金额看，碧桂园、保利、万科、华润、中海位居销售前五，全年销售额分别为4643亿元、4573亿元、4202亿元、3013亿元、2955亿元，前三房企销售差距有所缩窄。 证券研究报告 行业点评 行业报告 投资建议：受防疫政策调整等影响，12月百强房企销售降幅环比略有扩大，全年降幅超四成。楼市销售压力犹存、中央经济工作会议强调“要确保房地产市场平稳发展”、“满足行业合理融资需求”、“要因城施策，支持 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 刚性和改善性住房需求”背景下，近期南京、东莞、佛山等高能级城市陆续松绑限购，后续需求端支持仍然可期。从房企表现看，高信用房企全年销售表现明显占优，近期万科、保利、华发等房企积极把握股权融资放开的机会，有望进一步降低负债、扩充资金实力，实现市场份额继续提升。投资建议方面，我们强调当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险：政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前行业下行压力、房企资金风险仍存，若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市持续遇冷，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。 图表1克而瑞百强房企2022年销售金额下滑42% 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 图表2 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 图表330家主流房企销售表现（单位：亿元） 资料来源：克而瑞，公司公告，平安证券研究所 注：2022年12月数据来自克而瑞，绿地控股、阳光城、金科股份、荣盛发展、滨江集团、建发股份、华发股份数据来自克而瑞，其他来自公告，标红公司为权益口径 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师(一人或多人)就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款: 此报告旨为发给平安证券股份有限公司(以下简称“平安证券”)的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所 电话:4008866338 深圳 上海 北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中 上海市陆家嘴环路1333号平安金融 北京市西城区金融大街甲9号金融街中 心B座25层 大厦26楼 心北楼16层 邮编:518033 邮编:200120 邮编:100033