1月房地产行业月报（第55期）：“返乡置业”成色不足，海外债融资曙光初现

房地产行业研究·研究报告2022年2月6日亿翰智库、全联房地产商会 “返乡置业”成色不足，海外债融资曙光初现 ——1月房地产行业月报（第55期） 相关研究：投资要点： 《2023年1月中国典型房企销售业绩研究 报告》 《“保项目”与”保主体“矛盾吗？》 房地产指数 沪深300 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4 2021年12月-2023年1月行业表现 《月读数据丨行业规模回落至13万亿，累计开发投资下降10%（2022年1-12月）》 2021/12 2021/12 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 2022/10 2022/11 2022/12 2023/01 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 行业政策：增信心、防风险、促转型，2023年政策发力可期 2022年房地产行业低迷态势未有明显改变，在中央经济工作会议精神的统领下， 2023年住建部和金融监管部门均明确了2023年的政策思路。住建部从行业发展出发，提出“增信心、防风险、促转型”的工作主线，金融监管部门从风险防范出发，力求以保交楼为切入点，促进房地产与金融正常循环。在“房住不炒”的基础上，我们认为需求端政策可能的方向在于一线城市定向放松对刚需和改善性需求的限制，二线及以下城市使用常规政策工具箱之外的政策或者一定程度允许突破现有政策框架，供给端政策的重点在保交楼、改善优质房企资产负债表和持续化解行业资金链断裂风险三方面。 住宅市场：“返乡置业”成色不足，“小阳春”或仍可期待 从我们监测的40城数据来看，1月全国商品住宅销售面积为1292.3万平米，同比下行29.3%，环比下行33.9%。 总体而言，春节月一二线城市市场形势变化不大，只不过因为季节性因素下行幅度加大，而三四线城市“返乡置业”不太明显，2023年面临的压力较大。展望未来，随着疫情政策的优化、需求政策的释放以及保交楼工作的持续推进，此前压制购房信心的诸多因素已出现了一定程度的好转。在没有其他大的负面因素出现的情况下，居民的购房信心在2023年预计将持续修复，带动整体地产销售在2023年逐渐企稳回升，基本面较好的一二线城市“小阳春”的仍然值得期待。 土地市场：开年成交季节性回落，集中供地制度再调整 2023年1月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积达3516.2万平米，推出土地宗数达847宗，分别同比减少51.7%和40.1%。受到春节假期的影响，政府的供应亦有所减少，整体供应的面积出现较为明显的下滑。成交方面，1月成交呈现出“量跌质优”的特点。一方面各大核心城市的供地普遍未开始，整体成交规模明显下台阶；另一方面，地方政府也拿出了相对较为优质的土地，少数地块引发开发商的积极竞拍，推高了市场的整体热度。2023年1月监测城市宅地成交总建筑面积为3279.8万平米，同比和环比分别下滑54.3%和88.9%。和往年一样，开年1月的成交规模环比下滑明显，叠加春节假期等因素的影响，1月成交明显萎缩，成交规模明显下台阶。 随着土地市场热度的持续下滑，发端于过去市场火热时的集中供地制度亦相应的发生变化。近日，自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，提出要“在详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告”，预计未来各城市都会逐步优化调整一年仅三次的集中供地。我们认为，如果能够灵活选择时间进行供地，有利于降低区域之间的竞争烈度，预计对于土地市场的成交也会起到正向作用。此外，在政策优化后，地块条件成熟即可上市交易，无需等待，也有利于提升供地效率。 【关于我们】 全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。 企业表现：开年销售低迷，海外融资曙光初现 投资方面，2023年1月，受到春节假期等因素的影响，房企拿地规模明显萎缩。1月房企拿地总金额同比下降49.2%，环比下滑91.5%。拿地平均溢价率4.6%，溢价率有所回升。受到疫情等因素的影响，2023年1月单月TOP200房企总销售额仍然同比下降26.4%，环比下降42.1%，地产销售远未恢复。融资方面，尽管监管当局释出的“三支箭”政策给予了优质民营企业较大的支持，但从境内债发行情况来看，其实质性支持作用可能有限。如龙湖自2022年11月至2023年1月总债券发行规模仅为20亿元。相对于企业本身庞大的负债，发债的规模杯水车薪。在这种情况下，企业仍需积极自救，以平稳度过2023年的债务高峰期。海外债方面，海外债新发“破冰”，万达和越秀相继发行海外债，境外投资人对于中资地产债主体的信心有所回升，海外债融资曙光初现。 1 目录 1引言1 2行业政策：增信心、防风险、促转型，2023年政策发力可期1 3住宅市场：“返乡置业”成色不足，“小阳春”或仍可期待3 4土地市场：1月成交季节性回落，集中供地制度再调整5 5企业经营：开年销售低迷，海外融资曙光初现8 图表目录 图表1：1月全国层面政策2 图表2：各能级城市1月商品住宅成交面积情况（万平米）4 图表3：典型城市近半年去化周期情况（月）5 图表4：2023年1月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米）7 图表5：2023年1月各能级城市土地成交平均溢价率7 图表6：2020年1月至2023年1月全国房企拿地总金额和平均溢价率9 图表7：2020年12月至2023年1月权益拿地金额TOP100房企企业性质9 图表8：2023年1月销售额TOP10房企销售情况11 图表9：2023年1月样本房企销售业绩及增速（亿元）12 图表10：2020年1月-2023年1月TOP200房企销售总额及同比12 图表11：2020年1月-2023年1月房企信用债融资情况（亿元）13 图表12：2021年5月-2023年1月不同性质房企信用债融资情况13 图表13：2020年1月-2023年1月房企海外债融资情况14 1引言 1月，2023年住建部和金融监管部门均明确了2023年的政策思路。住建部从行业发展出发，提出“增信心、防风险、促转型”的工作主线，金融监管部门从风险防范出发，力求以保交楼为切入点，促进房地产与金融正常循环，这也为2023年的政策奠定了主基调。市场方面，尽管疫情管控政策放开，但受到购买力和预期双重下降的影响，1月的返乡置业不及预期，整体表现不尽人意。企业方面，整体销售情况持续低迷，部分国央企销售恢复更加乐观，地方国企继续托底拿地。融资端，尽管监管当局释出的“三支箭”政策给予了优质民营企业较大的支持，但从境内债发行情况来看，其实质性支持作用可能有限。海外债方面，境外投资人对于中资地产债主体的信心有所回升，海外债融资曙光初现。 2行业政策：增信心、防风险、促转型，2023年政策发力可期 2022年房地产行业低迷态势未有明显改变，在中央经济工作会议精神的统领下，2023年伊始住建部和金融监管部门均明确了2023年的政策思路。住建部从行业发展出发，提出“增信心、防风险、促转型”的工作主线，金融监管部门从风险防范出发，力求以保交楼为切入点，促进房地产与金融正常循环。在“房住不炒”和因城施策的基础上，2023年供需双端的政策类型和力度都将迎来突破。 需求端增信心方面，政策基调依然是大力支持刚性和改善性需求，强调因城施策和精准施策。2022年，一线城市政策未有太多松动，二线及以下城市的常规需求端政策释放程度已经较高，在此背景下，我们认为2023年需求端政策的方向在于：一线城市定向放松对刚需和改善性需求的限制，二线及以下城市使用常规政策工具箱之外的政策或者一定程度允许突破现有政策框架，政策推行的方式类似房贷利率动态机制，由国家确定政策内容和触发条件，符合条件的城市自行确定执行细节。 供给端方面，我们认为2023年的政策主要有以下三个重点：第一，保交楼为重要目标，金融监管部门对保交楼的资金支持将会持续；第二，优质房企资产负债表改善为重要抓手，通过资产激活、权益补充以及信贷和发债支持等，既切实缓解优质房企的短期现金流压力，也为房企向新模式转型打下基础；第三，化解行业资金链断裂风险贯穿始终，表现为对金融十六条、“四支箭”的进一步贯彻落实。 2023年是贯彻全国二十大精神的开局之年，在实现整体经济的恢复中， 作为支柱产业，房地产行业应该同时也能够发挥重要作用，我们期待2023年政策能够尽快和持续发力，助力行业恢复和经济复苏。 图表1：1月全国层面政策 时间部委政策内容 1.5 人民银行、保监会 据悉，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。此外，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 倪虹表示，对于购买首套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下 1.5住建部 人民银 来。而对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。 人民银行党委书记、银保监会主席郭树清1月7日表示，当前，我国金融业运行平稳，风险整体可控。但多种因素共同作用下，金融风险仍处于易发多发期。我国具 1.7 1.10 行、保监会 人民银行、保监会 有独特的制度优势，经济长期向好的基本面最为坚实，金融稳定发展的基础不会改变。下一步，将重点做好以下工作：努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。 房地产融资方面，会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 同时，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。 会议强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。 会议指出，要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。 着力防范化解重大风险，密切关注地方融资平台风险，做好债务、房地产、金融、 1.12国资委 1.13金融监管部门 投资、安全环保等重点领域风险防控，加快健全风险监测防控工作体系，牢牢守住不发生重大风险的底线。 为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，