房地产周报：销售持续低迷，集中供地政策有望得到优化

行业研究 房地产周报20230206：销售持续低迷，集 东中供地政策有望得到优化 2023年2月6日 行业报告 房地产 看好/维持 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情：本周（1.30-2.3）A股地产指数（申万房地产）涨幅-0.74%（上周0.76%），A股大盘（中证A股）涨幅0.91%（上 有 限周2.78%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-9.21%（上周5.61%），H股大盘（恒生指数）涨幅-4.53%（上周2.92%）。 公本周A股、H股地产板块表现均弱于大盘。 司行业基本面： 证新房、二手房销售继续走弱。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~1.31）同比-33.6%，上月整月同比-24.6%；12城 券二手房成交面积（1.1~1.31）同比-22.5%，上月整月同比-16.0%。 研土地市场成交数据同比有所上升。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.5）成交土地建面同比15.3%，究上周累计同比4.6%；本周100大中城市（1.30~2.5）土地成交溢价率1.8%，上周4.8%；100大中城市本年累计报（2022.12.26~2023.2.5）土地成交总价同比11.6%，上周累计同比5.6%。 告内债融资同比微跌，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~1.31）累计同比-7.7%，上月整月同比-0.7%； 内地房企海外美元债券余额（截至2.5）同比去年同期-23.59%，环比上月末-0.78%；内地房企海外港元债券余额（截至2.5）同比去年同期-2.98%，环比上月末-0.00%。 投资策略：在地产销售持续低迷的情况下，中央和地方层面都在持续优化供需两端政策。2月3日，媒体报道自然资源部出台 《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。对此，自然资源部明确表示，该文件是自然资源部印发的对地方住宅用地供应工作进行的指导文件，不是要取消集中供地制度。集中供地政策的优化，将增强地方土地出让和房企拿地的灵活度，或能改善土地市场供求关系，降低流拍，促进土地市场稳定。地方层面，本周天津执行首套住房贷款利率政策动态调整机制，长沙及河南洛阳降低首付比例，河南省将进一步加大对白名单房企的金融支持力度。 我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，进入新一轮宽松周期。随着改善优质房企资产负债表 计划的实施，优质民营房企的信用风险已经大幅降低。而本就具有信用优势的央企和国企，在改善优质房企资产负债表计划的助力下，将有效提升拿地和并购能力，对市场形成更加有效的支撑。当前市场观望情绪依旧很浓，居民购房信心不足，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素，我们预计各地需求端鼓励政策还将持续出台。 我们推荐两条投资主线： 主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。主线二：开发主业稳健，能够率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对 优质民企的担忧也有望大幅降低。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券深度报告 房地产周报20230206：销售持续低迷，集中供地政策有望得到优化 目录 1.市场行情(2022.1.22~2022.1.28)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜7 2.新房销售(截至2022.1.31)8 2.1新房累计成交面积同比8 2.2新房月度成交面积同比10 3.二手房销售(截至2022.1.31)10 3.1二手房累计成交面积同比11 3.2二手房月度成交面积同比12 4.土地市场(截至2022.2.5)12 4.1成交土地规划建筑面积同比13 4.2成交土地溢价率14 4.3成交土地总价15 5.融资情况(截至2022.2.5)15 5.1境内地产债发行规模16 5.2境外地产债余额17 6.政策情况(2023.1.30~2023.2.5)18 7.投资策略19 8.风险提示19 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅6 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅7 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜7 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜8 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜8 图10：28城商品房成交面积日累计值9 图11：28城商品房成交面积日累计同比9 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比9 图13：28城商品房月成交面积同比10 P3 东兴证券深度报告 房地产周报20230206：销售持续低迷，集中供地政策有望得到优化 图14：各线城市商品房月成交面积同比10 图15：12二手房成交面积日累计值11 图16：12城二手房成交面积日累计同比11 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比11 图18：12城二手房月成交面积同比12 图19：各线城市二手房月成交面积同比12 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值13 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比13 图22：100大中城市成交土地楼面均价14 图23：成交土地溢价率14 图24：100大中城市成交土地总价周累计值15 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比15 图26：境内地产债发行规模日累计值16 图27：境内地产债发行规模日累计同比16 图28：境内地产债每月发行规模同比17 图29：内地房企海外债券余额17 图30：内地房企海外债券余额规模同比18 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比8 表4：二手房成交面积同比10 表5：100大中城市土地成交与供应12 表6：内债发行规模同比(截至2022.1.31）15 表7：内地房企海外债券余额(截至2022.2.5）16 表8：本周主要地产要闻梳理18 P4 东兴证券深度报告 房地产周报20230206：销售持续低迷，集中供地政策有望得到优化 1.市场行情(2022.1.22~2022.1.28) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/02/03) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 3060.1 -0.74% 0.76% 14.04% 中证A股 3532.2 0.91% 2.78% 6.99% 沪深300 4141.6 -0.95% 2.63% 9.94% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/02/03) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2534.9 -9.21% 5.61% 18.98% 恒生物业服务及管理指数 3482.5 -10.09% 5.81% 33.65% 恒生指数 21660.5 -4.53% 2.92% 25.02% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 东兴证券深度报告 P5 房地产周报20230206：销售持续低迷，集中供地政策有望得到优化 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券深度报告 房地产周报20230206：销售持续低迷，集中供地政策有望得到优化 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 东兴证券深度报告 P7 房地产周报20230206：销售持续低迷，集中供地政策有望得到优化 P8 东兴证券深度报告 房地产周报20230206：销售持续低迷，集中供地政策有望得到优化 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.1.31) 表3：新房成交面积同比 28城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(14城) 本年至今累计同比 -33.6% -30.8% -37.4% -27.3% 本月至今累计同比 -33.6% -30.8% -37.4% -27.3% 上月同比 -24.6% -24.6% -29.1% -11.1% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图10：28城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：28城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 东兴证券深度报告 P9 房地产周报20230206：销售持续低迷，集中供地政策有望得到优化 P10 东兴证券深度报告 房地产周报20230206：销售持续低迷，集中供地政策有望得到优化 2.2新房月度成交面积同比 图13：28城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.1.31) 表4：二手房成交面积同比 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 -22.5% -29.1% -20.7% -16.5% 本月至今累计同比 -22.5% -29.1% -20.7% -16.5% 上月同比 -16.0% -35.4% 0.0% -20.1% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 东兴证券深度报告 房地产周报20230206：销售持续低迷，集中供地政策有望得到优化 P11 P12 东兴证券深度报告 房地产周报20230206：销售持续低迷，集中供地政策有望得到优化 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2022.2.5)表