房地产：对集中供地优化政策的点评-集中供地优化完善，更好促进土地市场平稳运行

事件：自然资源部办公厅出台文件就集中供地模式优化完善 据中房报及第一财经报道，近日自然资源部办公厅出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（下文简称《通知》）；2月3日，自然资源部明确表示，该文件不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策。 点评：优化调整现有集中供应模式，促进土地市场步入良性发展轨道 1）集中供地政策源于2021年2月26日，彼时自然资源部要求22城试点实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动；此外在保证供应规模的基础上，各地发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要求相对均衡，以此长效调控房地产市场，实现“三稳”预期。 解读：集中供地制度的出台是土地供应端的重大变革，其旨在减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期影响，引导热点城市土地市场降温。 在房地产长效机制完善下，部分房企由激进补仓转变为谨慎拿地；同时受流动性压力及疫情影响，土地市场逐步步入低迷期，集中供地政策试点的第二年即2022年已有部分城市调整了供地节奏，增加集中供应批次（如无锡、南京、苏州等城已施行五轮土拍），而全年22城集中供地计划完成率仅近6成（中指数据）。 2）此次自然资源部办公厅出台的《通知》中提及：①因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市应控制供应规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应从严压缩计划规模直至暂停供地。②将建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判；同时，详细清单内的地块可以分批次出让。 解读：在当前市场情况下，房企尤其民营企业拿地节奏趋缓，土地市场缩量明显。 对当前集中供地模式给予一定优化完善，我们认为一方面通过对地方供应工作的指导，可以在因城施策下调整供地计划总量，给予地方更多自主供应空间，为市场需求疲软的城市提供去库存间隙。另一方面，要求各地在3月底前向社会公开年供地计划、在出让前3个月公开详细供地清单利于房企充分消化土地信息、优化资金对接、提升投资效率。此外，通过单一供地清单分批次出让可以分散土地供应时间上的集中度，为房企降低短期内的资金压力，在行业下行期间突破供地批次以更加适应新形势，利于提升房企拿地积极性，维护房地产市场平稳运行。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。 风险分析：行业宽松政策推进不及预期风险，市场需求不及预期风险等。