地产行业周报：1月销售持续承压，集中供地或迎优化

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 1月销售持续承压，集中供地或迎优化 2023年2月5日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：春节期间返乡置业平淡，1月百强房企销售持续低迷，自然资源部有望进一步优化集中供地政策，对于激活2023年土地投资市场具有积极作用。行业困境解决关键仍在于销售端经营现金流修复，预计政策仍将持续发力，带动楼市地市逐步回温，关注节后小阳春以及经济复苏下二季度销售修复。投资建议方面，我们重申当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、 融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）自然资源部：优化完善集中供地政策；2）克而瑞：1月百强房企销售低迷 市场运行监测：1）二手成交有所改善，关注节后小阳春。本周（1.28-2.3）新房成交2万套，较春节前一周（1.14-1.2）减少4.8%，二手房成交1.6万套，较春节前一周（1.14-1.2）增加52.6%。2月(截至4日）新房日均成交同比下降14.6%，降幅较1月收窄24.4pct。2）改善型需求占比环比下降。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10254万平，环比降0.7%。以销定产情形下短期绝对库存预计维持稳定。4）土地成交回落、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面235.2万平、成交建面562.1万平，环比降94.7%、降77.9%；成交溢价率5.8%，环比升5.1pct。其中 一、二、三线成交建面分别占比3.9%、41%、55.2%，环比分别降4.9pct、升9.4pct、降4.5pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行96亿元，境外地产债发行52.1亿美元，较春节前一周（1.16-1.22）增加50亿元、40.9亿美元；发行利率为2.5-5.4%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌0.74%，跑赢沪深300（-0.95%）； 当前地产板块PE（TTM）13.3倍，估值处于近五年92.6%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金地集团、万科A、陆家嘴；南向资金净流入前三房企为越秀地产、华润万象生活、金科服务。 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2 2023年2月1日上海 《上海市住房租赁条例》正式实施，明确禁止群租 2023年2月1日佛山停止个人住房查询的对外 查询业务 2023年1月31日盐城 公积金贷款最高限额提升至100万元，延长贷款年限至30年 2023年1月30日苏州 调整公积金贷款政策，加大建筑业金融支持力度 2023年1月31日山东 逐步提高预售门槛，开展现房销售试点 2023年1月30日长沙 2023年长沙住房公积金可贷额度提至余额的16倍 2023年1月30日厦门 出台人才购房补贴，保障性租 赁住房优惠政策 2023年1月31日湖南 长沙外其余市州首套首付比例 20%，长沙二套降至40% 南海诸岛 2023年1月31日河南 确定100家河南房企白名单，加大金融支持力度 2023年2月1日天津 满足刚性和改善性住房需求、房地产企业合理融资需求 偏松偏紧中性 2023年2月2日证监会 大力推进公募REITs常态化发 行，促进房地产平稳健康发展 2023年1月30日国务院 及时稳妥处置中小金融机构、 房地产企业、网贷等风险 资料来源：各部门网站，平安证券研究所 2023年1月30日清远开展公积金贷款按月冲还贷业务 2023年2月1日沈阳 职工家庭成员可提取住房公积 金支付购房首付款或购房全款3 自然资源部：优化完善集中供地政策 事件描述：据中国房地产报报道，自然资源部办公厅通知中表示1、地方政府应提前3个月公开拟出让地块清单;2、商品住宅去化周期长、 土地流拍率高、市场需求明显不足的城市需控制供地规模。3、进一步优化“集中供地”要求。 点评：1）每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。2）各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。要因域施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市。应当控制商品住房用地供应规模。其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成 交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。3）详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发市出让公 告，有序组织出让。并在公开的拟出让时间段内全部推出。推出后未成交的地块。应统筹纳入后续的详细清单。 此次文件内容对供地信息披露更加明确。比如位置、面积、用途、规划条件，还要披露三通一平、七通一平，杜绝带病出让，或者让开发商承担土地开发或配套的成本，教育配套费等，客观上减少土地信息不对称问题，对于激活2023年土地投资市场具有积极作用。该政策不代表要取消集中供地，却代表集中供地需进一步优化，体现供地思路兼顾短期矛盾和中长期制度安排需要。 克而瑞：1月百强房企销售低迷 事件描述：1月31日克而瑞公布百强房企销售榜单。 点评：1）尽管疫情管控全面松绑、春节迎来返乡高峰，但假期期间房企推盘积极性不高，楼市略显平淡。单月百强房企销售同比下降31.7%，同比降幅较12月扩大0.2个百分点；销售面积同比下降36.4%，同比降幅较12月扩大1.5个百分点。2）强信用企业优势延续。重点监测的30家房企中，华发、滨江、建发、华润置地、招商蛇口、保利发展、龙湖集团单月销售额同比为正，分别同比增长19.3%、 16.5%、10.3%、5%、4.6%、4.2%、0.9%。3）往后看，我们认为近期行业信贷、债券及股权融资政策优化将有助于增强市场信心、缓解 房企短期资金压力，但追本溯源行业困境解决关键仍在于销售端经营现金流修复，预计需求端政策有望进一步宽松。 0% 2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月 -10% -20% -30% 10% 0% 2021年1-11月2022年1-2月2022年1-5月2022年1-8月2022年1-11月 -10% -20% -40% -50% -60% -70% 克而瑞百强销售额单月同比 克而瑞百强销售面积单月同比 -31.7% -36.4% -30% -40% -50% -60% 克而瑞百强销售额累计增速 克而瑞百强销售面积累计增速 -31.7% -36.4% 成交：二手有所改善，关注节后小阳春 点评：本周（1.28-2.3）新房成交2万套，较春节前一周 （1.14-1.2）减少4.8%，二手房成交1.6万套，较春节前一周 （1.14-1.2）增加52.6%。2月(截至4日）新房日均成交同比下降14.6%，降幅较1月收窄24.4pct。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 21.12.4 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.2.4 22.4.4 22.6.4 22.8.4 22.10.4 22.12.4 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 20% 0% -20% -40% -60% 2022.4 2022.6 2022.8 2022.102022.12 2023.2 结构：改善型需求占比环比下降 点评：2022年11月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比升0.5pct至19.9%，90-140平套数占比环比降0.8pct至65%，140平以上套数占比环比升0.3pct至15.1%，改善型需 求（90平以上）占比环比下降。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.62021.82021.102021.122022.22022.42022.62022.82022.10 库存：环比微降，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：16城取证库存10254万平，环比降0.7%。以销定产情形下短期绝对库存预计维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.1.2921.3.1921.5.721.6.2521.8.1321.10.121.11.1922.1.722.2.2522.4.1522.6.322.7.2222.9.922.10.2822.12.16 土地：成交回落、溢价率回升，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面235.2万平、成交建面562.1万平，环比降94.7%、降77.9%；成交溢价率5.8%，环比升5.1pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比3.9%、41%、55.2%，环比分别降4.9pct、升9.4pct、降4.5pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 一线成交建面二线三线 2021.112022.22022.52022.82022.11W1.9 0 20.11.1621.4.1621.9.1622.2.1622.7.1622.12.16 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 250 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（1.23-1.29） 205 122 402826 2021.112022.22022.52022.82022.11W1.9 成都烟台惠州赣州连云港 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 908,000 5.5 流动性环境：资金价格多数边际下行 多数资金价格边际下行。本周既是节后首周，又逢跨月，R001下行33.99BP至1.38%，R007下行9.23BP至1.91%。下周公开市场操作到期12380亿元。为维护月末流动性平稳和银行体系流动性合理充裕，本周央行公开市场累计进行了8880亿元逆回购操作，本周 央行公开市场累计有16080亿元逆回购到期，本周央行公开市场净回笼7200亿元。下周公开市场到期12380亿元。 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007较节前下行（%） 2020202120222023 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/6/6 20/7/6 20/8/6 20/9/6 20/10/6 20/11/6 20/12/6 21/1/6 21/2/6 21/3/6 21/4/6 21/5/6 21/6/6 21/7/6 21/8/6 21/9/6 21/10/6 21