房地产1月行业动态报告：行业基本面仍在筑底，集中供地规则优化

行业基本面仍在筑底，集中供地规则优化 ——1月行业动态报告 房地产行业 推荐(维持评级) 核心观点： 1月销售表现平淡，市场热度不振。2023年1月，30城新房销售面积870.57万平，同比增速为-40.02%，环比增速为-39.54%，成交套数77023套，同比增速为-39.27%，环比增速为-37.96%，本月成交面积和套数回落，同比环比齐跌。1月传统淡季叠加春节假期，返 乡潮和旅游热致使购房需求不振，房企推盘节奏放缓、营销积极性不高，整体市场表现较为平淡，成交规模创近三年同月度最低水平。一线城市呈现较强韧性，与去年春节月成效规模基本持平；核心热门二线城市需求在宽松政策、促销手段和疫情管控接触等多重刺激下市场表现基本平稳，成交规模与同期基本持平；弱二线城市内部出现市场出现分化，郑州、青岛等城市成交暂未止跌，重庆、天津等部分城市则出现回暖迹象。 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006特别鸣谢实习生李慕尧 相对沪深300表现图 沪深300房地产 2022年度房地产行业业绩承压。截止至2023年2月3日，房地产板 块共有69家A股上市房企披露2022年度业绩预告，多数房企表现不 及预期，共有40家房企预计出现归母净利润亏损，其中6家房企亏损 百亿以上；共有50家房企归母净利润同比下降，其中19家房企同比降幅超100%；69家上市房企净利润亏损突破千亿规模，约为1139-1569亿元，其中4家房企为首亏。根据业绩预告，上市房企业绩下降的主要原因有：1）基本面下行趋势下，计提跌价准备；2）受前期限价和高地价的影响，项目利润率持续下滑，影响结算毛利率下行；3）销售费用和费用利息成本上升；4）疫情和主动减租影响，持有物业出租收益减少等。 供给侧政策继续发力，多措并举支持行业平稳发展。1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。1月10日，央行、银保监会联合开会提出，要有效防范化解 优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，围绕四个方面，重点推进21项工作任务。我们认为促进房地产与金融的正常循环是之后政策发力重点方向：“资产激活”重在“保交楼”和“稳销售”；“负债接续”在增量和存量两方面优化优质房企现金流；“权益补充”对应“第三支箭”，发展公司制房地产投资信托基金为新亮点；“预期提升”体现在购房者的预期及房企的预期两方面。 投资建议：随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策。短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023 年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团 （002244）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。 风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00% -25.00% -30.00% 2022-01-04 2022-01-19 2022-02-03 2022-02-18 2022-03-05 2022-03-20 2022-04-04 2022-04-19 2022-05-04 2022-05-19 2022-06-03 2022-06-18 2022-07-03 2022-07-18 2022-08-02 2022-08-17 2022-09-01 2022-09-16 2022-10-01 2022-10-16 2022-10-31 2022-11-15 2022-11-30 2022-12-15 2022-12-30 2023-01-14 2023-01-29 -35.00% 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】12月行业动态报告_销售改善翘尾 回升，稳地产多措并举 【银河地产】11月行业动态报告_土地市场“小步快跑”，政策多重利好，房企融资支持力度升级 【银河地产】10月行业动态报告_“银十”缺席业绩分化，二十大强调加快住房制度建设 【银河地产】9月行业动态报告_“金九”弱修复，政策组合拳释放积极信号 【银河地产】8月行业动态报告_销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压 【银河地产】7月行业动态报告_销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升 【银河地产】6月行业动态报告_销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 行业动态报告●房地产 2023年2月6日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 目录 一、行业基本面情况跟踪1 （一）销售跟踪：1月传统淡季叠加春节假期，市场整体表现平淡1 1、营销推盘力度减弱，销售规模近三年同月最低1 2、去化周期延长，仍在高位徘徊2 （二）土地跟踪：集中供地走向灵活，土地成交低位徘徊2 1、集中供地规则不断优化2 2、市场分化延续，核心城市韧性较强3 3、民企拿地持续收缩，国企储备不断扩充4 二、房地产板块财报分析4 （一）利润表：业绩表现不佳，归母净利润持续缩减，财务费率明显升高5 （二）资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业持续分化6 （三）现金流量表：销售回款未见改善，投资活动现金流出扩大8 （四）2022年度业绩预告：行业业绩承压9 三、供给侧政策持续发力，多措并举保平稳发展11 （一）多部门全方位措施支持房地产行业风险防范11 （二）因城施策持续深化，各地调控节奏趋缓16 四、房地产行业在资本市场中的表现情况18 （一）LPR本月维持不变18 （二）房地产行业PE波动中修复，PB仍处于历史低位19 1、房地产板块PE、PB估值比较19 2、房地产板块与各行业PE、PB估值比较19 3、物业管理版块市场表现20 4、物管个股表现20 �、投资建议21 六、风险提示21 插图目录22 表格目录23 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 一、行业基本面情况跟踪 （一）销售跟踪：1月传统淡季叠加春节假期，市场整体表现平淡 1、营销推盘力度减弱，销售规模近三年同月最低 1月销售表现平淡，市场热度不振。2023年1月，30城新房销售面积870.57万平，同比 增速为-40.02%，环比增速为-39.54%，成交套数77023套，同比增速为-39.27%，环比增速为 -37.96%，本月成交面积和套数回落，同比环比齐跌。2022年下半年以来，30城销售面积累计同比降幅持续收窄，由6月份的-35.31%收窄至12月份的-28.50%，本月同比降幅拉大至40.02%。1月传统淡季叠加春节假期，返乡潮和旅游热致使购房需求不振，房企推盘节奏放缓、营销积极性不高，整体市场表现较为平淡，成交规模创近三年同月度最低水平。 分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积分别为230.09万平米、465.18万平米、175.30万平米，同比增速分别为-31.40%、-43.93%、-38.76%，环比增速分别为-20.20%、-43.78%、 -45.91%。一线城市呈现较强韧性，与去年春节月成效规模基本持平，北京市场积极性较高，受疫情缓和、政策频发和房企加快推盘的多重刺激，带动一线城市楼市热度回升。核心热门二线城市需求在宽松政策、促销手段和疫情管控接触等多重刺激下市场表现基本平稳，成交规模与同期基本持平；而弱二线城市内部出现市场差异，郑州、青岛等城市成交暂未止跌，整体市场仍弱于2022年；重庆、天津等部分城市则出现回暖迹象，客户信心稳步修复。 图1：30大中城市新房成交面积情况（万平方米）图2：30大中城市新房成交套数情况（套） 3500 30大中城市:商品房成交套数:当月值 300,000 3000 250,000 2500 2000 1500 200,000 150,000 1000 100,000 500 50,000 30大中城市月成交面积 0 2019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-01 0 2019-042019-09 2020-022020-07 2020-122021-05 2021-10 2022-03 2022-08 2023-01 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 30大中城市成交面积同比 30大中城市成交面积环比 图3：30大中城市月成交面积同比及环比（%）图4：重点一二三线城市成交面积环比（%） 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 一线城市成交面积环比三线城市成交面积环比 二线城市成交面积环比 400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 -100% 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 2、去化周期延长，仍在高位徘徊 截至2023年1月31日，十大城市的去化周期为14.61月，较上月+0.35，去化周期环比 +2.45%，同比+41.29%，去化周期继续拉长，同比出现明显增长，楼市库存消化压力较大，本月去化周期拉长主要受春节购房需求薄弱和房企春节营销力度低等因素影响。分线来看，一线城市去化周期维持稳定水平，二线城市库存去化继续拉长；从去化程度来看，一线城市相比二线城市去化相对较快，存销比分别为12.78、16.11。分别较上月+0.09、+0.56。 图5：十大城市可售面积及存销比图6：一线4城可售面积及存销比 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 十大城市可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):当月值 一线4城可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):一线城市:当月值 254,00020 3,50018 2016 3,000 14 152,50012 2,00010 101,5008 6 1,000 54 5002 17-07 17-10 18-01 18-04 18-07 18-10 19-01 19-04 19-07 19-10 20-01 20-04 20-07 20-10 21-01 21-04 21-07 21-10 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 17-07 17-10 18-01 18-04 18-07 18-10 19-01 19-04 19-07 19-10 20-01 20-04 20-07 20-10 21-01 21-04 21-07 21-10 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 000 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图7：二线6城可售面积及存销比