银行经营形势研判系列一：2023年地产信用展望：困境迈向复苏

2023年地产信用展望：困境迈向复苏 银行经营形势研判系列一 核心结论 证券研究报告 行业专题报告|银行 2023年02月05日 行业评级超配 前次评级超配 新地产周期下的银行经营：粗放扩张模式退出。自房地产市场化制度确立以 评级变动维持 来，我国房地产行业从扩张期、管控期发展到目前的去化期。2017年以前 房地产企业快速发展，房企加杠杆下银行信贷投放受益。地产信用的过快扩张使得金融政策的可控性较差，开始积聚金融风险，2017年开始房地产市场进入到严格管控阶段，房企融资能力开始下降。2020年以来部分房企仍有扩张意愿，但在监管政策趋严下房企开始被动去杠杆；伴随房企外部融资环境收紧及行业违约风险发酵，房地产企业谋求转型，进入主动去杠杆时期从房企融资情况来看，地产去金融化的效应十分显著。根据中指研究院统计2022年房企非银类融资总额8495亿元，同比下降50.4%。 银行板块表现与地产周期演变高度相关。经济预期改善驱动银行股行情过程中，地产景气的提升或修复在大部分时间段均起到重要的推动作用。我们通过拟合银行指数（中信）与上证地产指数的相关性评估银行股与地产股的市场表现，2022年以来二者相关系数趋于提高，尤其是7月“停贷”事件以 来相关系数由0.58提升至12月的0.87。涉房业务占比较高的股份行估值受地产拖累程度更高，2022.07.01-2022.10.31期间招行、兴业和平安股价涨跌幅分别为-36%、-25%和-31%，跌幅领跑上市银行。 房企融资三大渠道：信贷、债券及非标，2022年均承受较大收缩压力。贷款：2022年全年涉房贷款增加7213亿元，较去年同期少增1.87万亿元，且多数银行建立了与房企合作白名单，民营且规模比较小的房企较难获取授信。债券：融资成本分化较大且易受市场影响，2022年房企信用债存量规模较去年末下降。非标：融资难度大幅提升。2019年7月以来监管要求地 产信托余额不能新增，截至目前信托规模压降近1.6万亿。 2023年展望：“稳地产”的延续与“低估值”的修复。结合地产新周期的判 断，我们认为2023年经济增长去地产化及地产去金融化的长期趋势不会改变，房地产市场难以回归金融属性，但房企阶段性的融资困境或有较大改观2022年11月“金融16条”的出台后，地产政策的超预期宽松催化了市场 对地产信用风险改善的预期，11月17日后银行股迎来估值修复行情，银行指数PB_LF触底回升。预期伴随地产政策驱动力度的不断加大，银行涉房风险有望迎来拐点，市场预期兑现过程中，银行股估值修复可期。 投资建议：修复逻辑强化，关注弹性标的。主线一“抢抓修复”，受经济预期悲观和房地产风险冲击比较大的优质股份行，向上修复弹性高，建议关注平安、招行、兴业；主线二高业绩景气度的区域性银行，建议关注宁波、 江苏、成都、杭州、苏州。 风险提示：宏观经济增速下行，房地产行业政策落地不及预期等。 近一年行业走势 银行沪深300 2% -2% -6% -10% -14% -18% -22% -26% 2022-022022-062022-10 相对表现1个月3个月12个月 银行-1.1813.41-11.46 沪深3004.369.94-9.25 相关研究 银行：银行业周度高频数据跟踪 （01.30-02.03）—2023-02-05 银行：1月新增人民币贷款或达4.3万亿— 2023年1月金融数据前瞻2023-02-02 银行：新年首月，银行理财破净率呈边际下降 —银行理财产品月度跟踪（2023.01） 2023-02-02 索引 内容目录 一、新地产周期下的银行经营：粗放扩张模式退出4 1.1新地产周期：扩张期--管控期--去化期4 1.2银行板块表现与地产周期演变高度相关8 二、2022年回顾：地产阶段性“缺席”宽信用10 2.1社融增速缓慢下降，房企融资面临阶段性难题10 2.22022年银行板块市场表现回顾：地产风险的情绪冲击与估值压制12 三、2023年展望：“稳地产”的延续与“低估值”的修复14 3.1“稳地产”之融资：困境迈向复苏14 3.2“稳地产”之风险：托而不举，有效化险21 3.3“低估值”的修复：地产视角看2023年银行经营23 四、投资建议：修复逻辑强化，关注弹性标的26 五、风险提示26 图表目录 图1：个人住房贷款和开发贷快速增长4 图2：房企杠杆率持续提升4 图3：上市银行贷款结构（22H1）5 图4：上市银行涉房贷款与基建贷款占比5 图5：2017年之前社融增速持续高于M2增速（%）5 图6：委托贷款流程6 图7：信托贷款流程6 图8：房屋新开工面积和商品房销售面积同比增速6 图9：房地产贷款投放情况6 图10：房企非银类融资渠道对比（2021vs2022，亿元）7 图11：银行股十年行情复盘（%）8 图12：区域信贷增长情况热力图分布（2022年1-10月新增贷款）9 图13：房企融资的主要渠道：银行信贷、债券、非标10 图14：房企融资的主要渠道：银行信贷、债券、非标（亿元）10 图15：2019年中以来房地产信托余额大幅压降（亿元）11 图16：新增社会融资规模结构（亿元）11 图17：存量社融与人民币贷款同比增速11 图18：个人住房贷款增速延续下行态势12 图19：2022年涉房贷款增量远低于往年同期12 图20：2022年银行股行情演变13 图21：42家A股上市银行涉房贷款情况（22H1）14 图22：个人住房贷款利率情况15 图23：2022年各阵营房企销售额均有所下滑15 图24：2022年TOPP100房企销售总额大幅下滑16 图25：2022年新增个人存款明显高于往年16 图26：居民定期存款占比提升16 图27：居民资金配置结构17 图28：房企获得授信银行家数17 图29：2022年12月房地产信用债净融资额为正18 图30：各类型房地产企业发债情况18 图31：2022年房企违约情况22 图32：2022年房企信用债违约比例22 图33：兴业银行非担险涉房资产结构23 图34：平安银行涉房非担险资产中代销信托及基金占比情况23 图35：银行估值底部回升25 表1：2020年以来主要房地产融资收紧政策7 表2：2012-2022年银行股涨幅前五名个股统计9 表3：2022年11月以来重要涉房政策梳理15 表4：11月以来“第二支箭”意向发行额度18 表5：2022年12月以来房企“第二支箭”落地情况19 表6：“第三支箭”部分房企股权融资进展情况19 表7：2023年1月，首套房利率调整机制城市名单(70城中有38座城市符合条件）20 表8：2019-2022部分出现债务违约/展期房企银行授信情况统计22 表9：部分股份行涉房资产统计（亿元）24 表10：22Q3平安银行对公房地产贷款不良率环比下降24 表11：上市银行对公房地产不良率多有抬头24 一、新地产周期下的银行经营：粗放扩张模式退出 1.1新地产周期：扩张期--管控期--去化期 房地产行业是典型的资金密集型行业，对金融具有很强的依赖性。房地产融资主要具有以下特点：1）涉及资金量大且集中，房地产的单体价值往往较大，一幢房屋售价几十、几百甚至上千万元一套，在房地产商品的生产流通环节大多需要金融资源做配套支持。2）资金周转周期长，房地产开发建设需要取得土地并进行开发，再进行建筑施工、竣工验收、装修等一系列复杂的过程，相比于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间更长。3）易受政策影响，房地产行业涉及社会民生等诸多领域，关联的上下游行业众多，可谓“牵一发而动全身”，因此更易受到高层关注和政策影响。 基于以上特点，房地产行业的发展与金融周期密切相关，从银行经营角度来说很多管理者的实践思路依然是“要发展必须要靠房地产”，依赖土地信用扩张实现自身盈利增长似乎是一种传统的经营逻辑，但我们观察到这样的经营逻辑近年来出现了一些新变化。 1）扩张期：90年代初至2017年 2017年之前，房企加杠杆，银行受益。自上世纪90年代房地产市场化制度确立以来，我国房地产行业迎来飞速发展，房地产开发企业杠杆率快速上行，银行信贷投放伴随着房地产信用扩张（按揭、开发贷、地产配套融资、土地抵押融资等），在房价持续上涨的预期下，这种信用扩张似乎形成了一种“无风险扩张”，房地产的金融属性也逐渐增强。 图1：个人住房贷款和开发贷快速增长图2：房企杠杆率持续提升 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 0% 金融机构:各项贷款余额:同比个人住房贷款余额:同比增长社会融资规模存量:同比 金融机构:人民币:贷款余额:房产开发贷款:同比 82% 80% 78% 76% 74% 72% 70% 2010-12 2011-06 2011-12 2012-06 2012-12 2013-06 2013-12 2014-06 2014-12 2015-06 2015-12 2016-06 2016-12 2017-06 2017-12 2018-06 2018-12 2019-06 2019-12 1997 68% 房地产开发企业资产负债率 资料来源：Wind，西部证券研发中心资料来源：Wind，西部证券研发中心 银行的信用投放非常依赖房地产，上市银行涉房贷款占比在30%以上。房地产信用涉及的范围比较广，对房企贷款有对公开发贷、物业贷、并购贷等形式。同时由于房地产行业 涉及的链条非常长，上下游企业众多，比如建材、家电企业的融资需求也是银行信贷投放的重要渠道。另外，其他一般企业可以用房地产抵押做融资，比如厂房、商铺抵押的经营性贷款，而居民的个人住房按揭贷款则是银行的优质资产。观察上市银行的贷款结构，直接与房地产相关的主要有两部分，占比合计30%以上。其中个人按揭贷款占比约25%（国有大行更高一些），房地产开发贷占比约5%，如果把建筑业行业贷款+以房地产抵押的贷款都算到涉房贷款范围的话，整体涉房贷款占比约60%，部分银行甚至达到70%以上。 图3：上市银行贷款结构（22H1）图4：上市银行涉房贷款与基建贷款占比 其他非按揭个人贷款按揭建筑业 基建房地产租赁和商务服务制造业 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 国有行股份行城商行农商行上市银行 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 涉房贷款占比基建贷款占比 20172018201920202021 资料来源：Wind，西部证券研发中心资料来源：Wind，西部证券研发中心 基于土地信用的扩张，银行的盈利模式粗放且高效：五大涉房渠道保障高收益信用投放。 ①房地产企业：对公开发贷、并购贷、物业贷； ②房地产上下游企业：建材、家电等融资需求； ③其他企业：以房地产做抵押的贷款（厂房、商铺抵押的经营性贷款等）； ④居民：个人按揭贷款等； ⑤土地财政：政府以土地抵押--融资--开发基建项目--城市发展--地价上涨--继续用土地抵 押融资。 地产信用的过快扩张使得金融政策的可控性较差，开始积聚金融风险。扩张期反映出来的特点是，在房地产融资的强力支撑下，银行并不缺信贷项目，缺的是货币供应，似乎有多 少货币供给就能投放多少信用，可以看到期间社融增速持续高于M2增速。然而这个阶段的金融政策虽然很有效但可控性却比较差，往往是降息降准等政策一放松，基建、地产带头发力，经济景气度迅速提升，通胀、金融风险问题开始积累；政策一收紧，潜在问题暴露，经济景气度回落。 图5：2017年之前社融增速持续高于M2增速（%） 社会融资规模存量:同比 M2:同比 40 35 30 25 20 15 10 5 2003-12 2006-12 2009-12 2012-12 2015-03 2015-12 2016-03 2016-06 20