【策略专题】百县返乡见闻系列之房地产篇：期望与现实

房价普降，亮点仅存于局部地区。 2022年是各地受访居民对房价认知发生根本性逆转的一年，房价上涨的大趋势随着多家地产巨头的倒下而被打破。东部城市本轮房价下行周期基本始于2021H2或2022年；而中西部以及北方地区房价基本自2018年棚改结束后已在持续下行。跌幅而言，各地均值5-10%左右，但部分低线城市非核心地段房价几乎骨折，上涨仅限于局部地区。一二线和低线城市的分化、市中心和郊县的分化难以避免，未来甚至可能更加极端。一二线城市均价普遍2-3万以上，而低线城市房价不到5000元依然成交寥寥。县城和乡村的失落可能难以避免，人口流出的伤痛难以逆转。 二线以下城市刚需基本见顶，预期偏悲观。 各地受访家庭户均至少拥有1套住房，刚需基本得到满足，四川绵阳、河南南阳、内蒙古集宁、安徽铜陵、以及江苏南京、南通等地的调研样本来看，拥有多套住房的家庭比较普遍。多套住房叠加低线城市人口外流，随之而来的是空置率上升，各地空置率直观感受普遍20-30%。各地房价基本下行的背景下，居民未来房价预期基本鲜有乐观，但以平稳和小幅下行居多。并无受访对象表达对房价崩盘的担忧；而近两年房地产市场相对较好、房价仍有上涨的地区，部分居民认为房价还将有小幅微涨，主要集中一二线。 投资性需求基本消失，主流需求：婚房、学区、改善。 房价难再涨的预期之下，投资性需求的湮灭是显而易见的。需要关注的是，江浙部分二三线城市前期投资客撤出，可能对当地房价带来进一步抛售压力，在我们的调研样本中主要包括江苏镇江、常州、浙江宁波。自住为导向的主要住房需求包括婚房、学区和改善。其中部分婚房需求逐步向高线城市转移；学区需求偏刚性，但随着出生人口下行，需求也终将趋弱；可见的增量需求主要来自改善，物业管理完善、环境优美的新建小区更具竞争力，尤其K型复苏之下东南经济强省的豪宅受到追捧。 “疤痕”尤在，低线城市居民难加杠杆。 三年疫情对就业和收入的冲击，对购房决策的影响不言而喻。房地产的另一层“疤痕”还有停工项目的冲击。停工地区占比不高，且部分已被接盘，并未形成燎原之势；此外停工也并非都由本轮地产信用危机导致，部分来自疫情原因，部分烂尾楼则历史久远。一二线城市居民通过按揭贷款加杠杆买房的情况较为普遍，部分三四线以下城市收入稳定群体也基本可负担几千元不等的房贷，但疫情后贷款意愿整体下行，主要由于疫情带来的收入不确定性增加。 地产的未来增量：物业和增值服务 对于低线城市，面积较小、汽车普及使得地理区位差异对业主生活影响不大，但物业往往成为改善型需求的重要考量。广东佛山的调查对象提出一个有意思的问题：未来地产商的软实力应该体现在哪里，还可以从哪些方面满足高净值人群需求？经历三年疫情、频繁封控，以后的社区可能不再是仅提供居住需求的内循环系统，而要囊括生活的方方面面，从出行到购物，或联名或合作，为业主提供各类服务和便利，例如买菜团购更加新鲜、装修服务有保障、加油有优惠等等。这些可能成为地产和物业公司需要进一步思考的问题。 风险提示： 疫情反复，宏观经济复苏不及预期；地缘政治风险，影响出口和居民收入预期； 草根调研有较强主观性，仅代表访谈人员个人感受，对地区及行业认知可能存在偏差；调研样本有限，可能存在代表性偏差；微观调研结果仅供参考，不构成投资建议。 2023年春节是多数人，时隔2-3年重新踏上返乡征途，春运——地球上最大规模的人口“迁徙”重新回归。春节也是外出的打工人历年返乡置业的高潮，但随着2022年房价迎来中长期拐点，这种情况或已悄然改变。今年春节各地的房地产市场与往年有何差异？ 一二线和县乡居民的购房需求有何不同、如何变化？按揭贷款还有可能成为居民加杠杆的主要方向吗？ 华创研究所23个研究团队联合返乡进行微观草根调研，足迹遍布全国25个省（直辖市/自治区）、106个市（县），形成117份生动鲜活的见闻样本。全国百县房地产整体感知如下： 1、房价上涨“神话”打破，各地房价普降，亮点仅存于局部； 2、地区分化明显，一二线坚挺，县城&乡村失落； 3、空置率偏高，二线以下城市刚需或已见顶； 4、投资性需求基本消失，改善型需求或有增量； 5、“疤痕”来自疫情&停工烂尾项目冲击，居民加杠杆意愿趋弱； 6、物业品质是低线改善性住房需求的重要考量因素。 一、房价普降，亮点仅存于局部地区 2022年是各地受访居民对房价认知发生根本性逆转的一年，房价上涨的大趋势随着多家地产巨头的倒下而被打破。东部城市本轮房价下行周期基本始于2021 H2 或2022年，如江苏南通、浙江杭州、宁波；而中西部以及北方地区房价基本自2018年棚改结束后已在持续下行，如湖北黄冈、湖南岳阳、四川绵阳。跌幅而言，各地均值5-10%左右，但部分低线城市非核心地段房价几乎骨折，吉林恒大的新开发楼盘最近两年均价从7000元降到4000元左右，内蒙古吉林房价则从6000-7000元降至3000元以下。上涨仅限于局部：北京大兴2022年房价上涨10-15%；江西上饶疫情后整体新房均价上涨15-20%，主要来自棚改贡献。 分化：一二线房价坚挺，县城和乡村失落。“分化”，多地受访者在谈及房价时都提到这个词。一二线和低线城市的分化、市中心和郊县的分化难以避免，未来甚至可能更加极端。一二线城市均价普遍2-3万以上，而低线城市房价不到5000元依然成交寥寥，湖南怀化7000+的房价在当地人眼中已经充满泡沫，鹤岗郊区房子总价降至2-3万，曾经吸引全国各地慕名而来的创业者也多数选择离开，孱弱的实体经济难以提供有效就业。县城和乡村的失落可能难以避免，人口流出的伤痛难以逆转。无论是南方的福建泉州、还是北方的河北唐山，农村人口进城打工，似乎都直接越过县城，从而成为人口流动的真空地带；三四线城市人口进而流入一二线，浙江温州、湖州居民都更为倾向于到杭州买房。 但一线内部亦有分化，核心地段坚挺，郊区吸引力下行，深圳香蜜湖房价高达10万+，坪山均价仅2-4万，并在疫情影响下降幅0.5万左右，尚未在深置业的受访对象则表示，买房会优先考虑周边城市，郊区房产没有购置必要。 图表1各地房价普降，分化明显 二、低线城市刚需或已见顶，投资性需求基本消失 空置率偏高，二线以下地区刚需或已见顶。返乡样本多集中于二线以下城市，整体而言，户均至少拥有1套住房，刚需基本得到满足，四川绵阳、河南南阳、内蒙古集宁、安徽铜陵、以及江苏南京、南通等地的调研样本来看，拥有多套住房的家庭比较普遍。多套住房叠加低线城市人口外流，随之而来的是空置率上升，各地空置率直观感受普遍20-30%，与西财家庭金融中心2017年测算的空置率21%相比略有上升，这也与各地普遍感知一致，较明显高于美、日13%左右的空置率水平。空置的主要原因来自人口外流、前期投资性购房等，部分中西部、北方低线城市，如内蒙古集宁、赤峰、江西宜春的新房空置率高达50%以上，而江浙地区的强二线城市如南京、杭州远郊空置率也较高。 预期普遍偏悲观：当下趋势线性外推。居民对房价预测并不具备专业性，多为各地房价当下趋势的线性外推，但一方面，人口正式进入负增时代、低线城市人口外流是普遍共识；另一方面，居民的普遍预期也可以作为感知房地产市场的温度计。从调研反馈来看，各地房价基本下行的背景下，居民未来房价预期基本鲜有乐观，以平稳和小幅下行居多，并无受访对象表达对房价崩盘的担忧。浙江丽水、河南郑州、黑龙江齐齐哈尔等地居民预期房价仍有下行空间；但信息渠道缺乏之下，部分低线城市居民仍保留对房价的盲目乐观，例如云南保山的受访对象，虽然当地房地产市场两三年前疲态渐显、空置率极高，但由于缺乏投资意识和政策敏感度，依然停留于“买房不会亏”的旧投资理念。而近两年房地产市场相对较好、房价仍有上涨的地区，部分居民认为房价还将有小幅微涨，主要集中一二线，如北京大兴、重庆、四川成都、陕西西安和江西丰城。 投资性需求基本消失，主流需求：婚房、学区、改善。房价难再涨的预期之下，投资性需求的湮灭是显而易见的，西安等地曾经手里好几套房的受访对象开始寻找其他领域的投资机会，绵阳的调研反馈也显示居民风险厌恶程度较高，有更多储蓄在手才更加稳健。 需要关注的是，江浙部分二三线城市前期投资客撤出，可能对当地房价带来进一步抛售压力，在我们的调研样本中主要包括江苏镇江、常州、浙江宁波。自住为导向的主要住房需求包括婚房、学区和改善。其中部分婚房需求逐步向高线城市转移，例如绵阳受访对象考虑成都购买婚房，内蒙古赤峰乡镇新婚夫妻则考虑将婚房买在市区；学区需求偏刚性，部分地区较非学区溢价近1倍（如江苏镇江），但随着出生人口下行，需求也终将趋弱；可见的增量需求主要来自改善，物业管理完善、环境优美的新建小区更具竞争力，尤其K型复苏之下东南经济强省的豪宅受到追捧，深圳香蜜湖房价在10多万的高位居高不下，杭州核心商圈房价6-10万，南通标志性小区帝冠城山隐从年初3万涨至6万，此外福州豪宅市场也异常火爆。 图表2空置率偏高，预期偏悲观，投资性需求基本消失 三、“疤痕”尤在，居民加杠杆意愿趋弱 房地产的“疤痕”效应：不止疫情，还有停工烂尾项目冲击。三年疫情对就业和收入的冲击，对购房决策的影响不言而喻，外贸依赖度高的宁波，随着23年出口预期减弱，本地人对购房趋于谨慎。房地产的另一层“疤痕”还有停工、烂尾项目的冲击。这类现象不仅出现在中西部经济欠发达的低线城市，重庆、山西太原、河南郑州等中西部直辖市和省会也多有发生。整体而言，停工地区占比不高，且部分已被接盘，并未形成燎原之势；此外停工也并非都由本轮房地产信用危机导致，部分来自疫情原因，如连云港的世贸、万盛等楼盘，随着疫情结束逐渐复工，部分烂尾楼则已经历史久远，如武汉江夏区的长江锦苑项目，2013年后就无人管理。 房贷可承受度下降，居民加杠杆意愿整体趋弱。一二线城市居民通过按揭贷款加杠杆买房的情况较为普遍，部分三四线以下城市收入稳定群体也基本可负担几千元不等的房贷，但疫情后贷款意愿整体下行，如福建福州受访对象可接受贷款比例由7成降至5成，河南洛阳45岁以上中老年人对房贷接受度明显下降，主要由于疫情带来的收入不确定性增加。不同能级城市对房贷认知差异明显：一二线普遍接受房贷，但即使是一线城市，也鲜少激进加杠杆，深圳受访对象认为房贷应量入为出，北京大兴受访对象对于房贷可承受度200万以内；低线城市以及县城购房，按揭贷款占比相对偏低：一是房贷利率高于存款，买方资金更为倾向于向亲朋好友筹集而非银行；二是低线城市收入来源不稳定人群占比较高，难以通过信贷审批；三是低线城市房价相对较低，部分居民选择全款买房。 图表3各地房贷意愿多有下降 四、地产商的未来方向：物业和增值服务 物业质量成为低线改善性住房需求的重要考量因素。对于一二线城市来说，或许地理位置是更加重要的考量因素；但对于低线城市，面积较小、汽车普及使得地理区位差异对业主生活影响不大，但物业往往成为改善型需求的重要考量。山西运城、河南商城等地受访对象都表达了对物业的看重，以及当地物业不能提供高质量服务的抱怨，物业官司在河南商城法院的司法统计中占据绝大多数。陕西西安的受访对象改善住房需求，往往选择物业管理完善、环境优美的新建小区。 购房后的增值服务或为地产商软实力体现。广东佛山的调查对象提出一个有意思的问题：未来地产商的软实力应该体现在哪里，还可以从哪些方面满足高净值人群需求？经历三年疫情、频繁封控，以后的社区可能不再是仅提供居住需求的内循环系统，而要囊括生活的方方面面，从出行到购物，或联名或合作，为业主提供各类服务和便利，例如买菜团购更加新鲜、装修服务有保障、加油有优惠等等。这些可能成为地产和物业公司需要进一步思考的问题。 图表4居民对居住品质的追求上升 五、风险提示 1、疫情反复，宏观经济复苏不及预期； 2、地缘政治风险，影响出口和居民收入预期； 3、草根调研有较强主观性，仅代表访谈人员个人感受，对地区及行业认知可能存在偏差； 4、调研样本有限，特定地区感知或难推及全国，可能存在代表性偏差； 5、微观调研结果仅供参考，不构成投资建议。