【策略专题】百县返乡见闻系列之房地产篇：期望与现实

策略研究 证券研究报告 策略专题2023年02月03日 【策略专题】 期望与现实 ——百县返乡见闻系列之房地产篇 华创证券研究所 证券分析师：姚佩 邮箱：yaopei@hcyjs.com 执业编号：S0360522120004 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：�薇娜 电话：010-66500993 邮箱：wangweina@hcyjs.com执业编号：S0360517040002 证券分析师：吴一凡 电话：021-20572539 邮箱：wuyifan@hcyjs.com执业编号：S0360516090002 证券分析师：雷轶 邮箱：leiyi@hcyjs.com 执业编号：S0360522060001 相关研究报告 《【华创策略】大困难改革：地方“新春第一会”》 2023-02-02 《【华创策略&行业】总量饱和，新能源突围——百县返乡见闻系列之汽车篇》 2023-02-02 《【策略联合行业专题】归途亦是来时路——百县返乡见闻系列之消费篇》 2023-02-01 《【华创策略】海外放开后遭遇疫情冲击的行业表现》 2023-01-31 《【华创策略】返乡见闻：村口堵车了》 2023-01-29 房价普降，亮点仅存于局部地区。 2022年是各地受访居民对房价认知发生根本性逆转的一年，房价上涨的大趋势随着多家地产巨头的倒下而被打破。东部城市本轮房价下行周期基本始于2021H2或2022年；而中西部以及北方地区房价基本自2018年棚改结束后已在持续下行。跌幅而言，各地均值5-10%左右，但部分低线城市非核心地段房价几乎骨折，上涨仅限于局部地区。一二线和低线城市的分化、市中心和郊县的分化难以避免，未来甚至可能更加极端。一二线城市均价普遍2-3万以上， 而低线城市房价不到5000元依然成交寥寥。县城和乡村的失落可能难以避免，人口流出的伤痛难以逆转。 二线以下城市刚需基本见顶，预期偏悲观。 各地受访家庭户均至少拥有1套住房，刚需基本得到满足，四川绵阳、河南南阳、内蒙古集宁、安徽铜陵、以及江苏南京、南通等地的调研样本来看，拥有多套住房的家庭比较普遍。多套住房叠加低线城市人口外流，随之而来的是空置率上升，各地空置率直观感受普遍20-30%。各地房价基本下行的背景下，居民未来房价预期基本鲜有乐观，但以平稳和小幅下行居多。并无受访对象表达对房价崩盘的担忧；而近两年房地产市场相对较好、房价仍有上涨的地区，部分居民认为房价还将有小幅微涨，主要集中一二线。 投资性需求基本消失，主流需求：婚房、学区、改善。 房价难再涨的预期之下，投资性需求的湮灭是显而易见的。需要关注的是，江浙部分二三线城市前期投资客撤出，可能对当地房价带来进一步抛售压力，在我们的调研样本中主要包括江苏镇江、常州、浙江宁波。自住为导向的主要住房需求包括婚房、学区和改善。其中部分婚房需求逐步向高线城市转移；学区需求偏刚性，但随着出生人口下行，需求也终将趋弱；可见的增量需求主要来自改善，物业管理完善、环境优美的新建小区更具竞争力，尤其K型复苏之下东南经济强省的豪宅受到追捧。 “疤痕”尤在，低线城市居民难加杠杆。 三年疫情对就业和收入的冲击，对购房决策的影响不言而喻。房地产的另一层“疤痕”还有停工项目的冲击。停工地区占比不高，且部分已被接盘，并未形成燎原之势；此外停工也并非都由本轮地产信用危机导致，部分来自疫情原因，部分烂尾楼则历史久远。一二线城市居民通过按揭贷款加杠杆买房的情况较为普遍，部分三四线以下城市收入稳定群体也基本可负担几千元不等的房贷，但疫情后贷款意愿整体下行，主要由于疫情带来的收入不确定性增加。 地产的未来增量：物业和增值服务 对于低线城市，面积较小、汽车普及使得地理区位差异对业主生活影响不大，但物业往往成为改善型需求的重要考量。广东佛山的调查对象提出一个有意思的问题：未来地产商的软实力应该体现在哪里，还可以从哪些方面满足高净值人群需求？经历三年疫情、频繁封控，以后的社区可能不再是仅提供居住需求的内循环系统，而要囊括生活的方方面面，从出行到购物，或联名或合作，为业主提供各类服务和便利，例如买菜团购更加新鲜、装修服务有保障、加油有优惠等等。这些可能成为地产和物业公司需要进一步思考的问题。 风险提示： 疫情反复，宏观经济复苏不及预期；地缘政治风险，影响出口和居民收入预期；草根调研有较强主观性，仅代表访谈人员个人感受，对地区及行业认知可能存在偏差；调研样本有限，可能存在代表性偏差；微观调研结果仅供参考，不构成投资建议。 目录 一、房价普降，亮点仅存于局部地区4 二、低线城市刚需或已见顶，投资性需求基本消失6 三、“疤痕”尤在，居民加杠杆意愿趋弱8 四、地产商的未来方向：物业和增值服务9 �、风险提示10 图表目录 图表1各地房价普降，分化明显5 图表2空置率偏高，预期偏悲观，投资性需求基本消失7 图表3各地房贷意愿多有下降8 图表4居民对居住品质的追求上升9 2023年春节是多数人，时隔2-3年重新踏上返乡征途，春运——地球上最大规模的人口 “迁徙”重新回归。春节也是外出的打工人历年返乡置业的高潮，但随着2022年房价迎来中长期拐点，这种情况或已悄然改变。今年春节各地的房地产市场与往年有何差异？一二线和县乡居民的购房需求有何不同、如何变化？按揭贷款还有可能成为居民加杠杆的主要方向吗？ 华创研究所23个研究团队联合返乡进行微观草根调研，足迹遍布全国25个省（直辖市/自治区）、106个市（县），形成117份生动鲜活的见闻样本。全国百县房地产整体感知如下： 1、房价上涨“神话”打破，各地房价普降，亮点仅存于局部； 2、地区分化明显，一二线坚挺，县城&乡村失落； 3、空置率偏高，二线以下城市刚需或已见顶； 4、投资性需求基本消失，改善型需求或有增量； 5、“疤痕”来自疫情&停工烂尾项目冲击，居民加杠杆意愿趋弱； 6、物业品质是低线改善性住房需求的重要考量因素。 一、房价普降，亮点仅存于局部地区 2022年是各地受访居民对房价认知发生根本性逆转的一年，房价上涨的大趋势随着多家地产巨头的倒下而被打破。东部城市本轮房价下行周期基本始于2021H2或2022年，如江苏南通、浙江杭州、宁波；而中西部以及北方地区房价基本自2018年棚改结束后已在持续下行，如湖北黄冈、湖南岳阳、四川绵阳。跌幅而言，各地均值5-10%左右，但部分低线城市非核心地段房价几乎骨折，吉林恒大的新开发楼盘最近两年均价从7000元降 到4000元左右，内蒙古吉林房价则从6000-7000元降至3000元以下。上涨仅限于局部：北京大兴2022年房价上涨10-15%；江西上饶疫情后整体新房均价上涨15-20%，主要来自棚改贡献。 分化：一二线房价坚挺，县城和乡村失落。“分化”，多地受访者在谈及房价时都提到这个词。一二线和低线城市的分化、市中心和郊县的分化难以避免，未来甚至可能更加极端。一二线城市均价普遍2-3万以上，而低线城市房价不到5000元依然成交寥寥，湖南怀化7000+的房价在当地人眼中已经充满泡沫，鹤岗郊区房子总价降至2-3万，曾经吸引全国各地慕名而来的创业者也多数选择离开，孱弱的实体经济难以提供有效就业。县城和乡村的失落可能难以避免，人口流出的伤痛难以逆转。无论是南方的福建泉州、还是北方的河北唐山，农村人口进城打工，似乎都直接越过县城，从而成为人口流动的真空地带；三四线城市人口进而流入一二线，浙江温州、湖州居民都更为倾向于到杭州买房。 但一线内部亦有分化，核心地段坚挺，郊区吸引力下行，深圳香蜜湖房价高达10万+， 坪山均价仅2-4万，并在疫情影响下降幅0.5万左右，尚未在深置业的受访对象则表示，买房会优先考虑周边城市，郊区房产没有购置必要。 图表1各地房价普降，分化明显 地区 城市 特征 华北 北京大兴 房价近期持平，2022年上涨10-15%左右。 河北唐山 三四线城市房产需求驱动力明显不足。需求端来看，年轻人往往会到一二线城市打工，而唐山又是重工业城市很难吸引青年人留下来，民间流传一句比较讽刺的话“优秀的河北人都不在河北”；另一方面因工业城市空气污染严重，多数人回乡养老意愿并不强烈。房价因小区地段和物业管理水平不同，每平米均价在4k-8k，也有达1.2-1.5w每平的小区。 河北衡水 市区的新房均价7000-7500元/平米，二手房均价6500-7200元/平米。过去一年时间里，市区的新房均价基本高于城区，原因是2019年衡水市确立“一湖两城多组团”的空间结构，冀州撤市设区，成为城区的副中心。 内蒙古赤峰 作为四线城市情况并不乐观。赤峰的房价已经阴跌了3年，较高点普遍下降了20-30%，置换的能力受限。新建楼盘极少，已建成的小区仍有大量待售房屋，房价近两年一直处于下滑的状态。 山西太原 房地产一直不温不火，均价多在1万上下，个别品牌小区可达1.5万至2万。未来预计不会大涨，或横盘或下跌。 山西运城 运城的房价2021年以来呈下降趋势，平均房价5400左右，县城的均价在3800上下。 华东 江苏南通 南通楼市大幅度转暖需要时间。目前均价18000，全年跌幅10%，同时新楼盘和二手楼盘的销售均呈现下滑状态。生育率下降，老龄化全国前三，经济缺乏产业支撑，难以吸引人口流入，同时户均2-3套住房，未来大概率供过于求，预计房价并不乐观。 江苏常州 2022年上半年房价略有下跌，下半年贷款、限售等政策放松之后，房价回暖。当前新房均价在1.7万-1.8万左右，与之前基本相同，部分地段还有所上涨。 浙江温州 高学历人群留温不多，政府对人才购房的优惠力度（7折买房）效果不大。未来杭温高铁建成将加剧省会城市人口虹吸效应。目前温州市区的房屋难以出租，空置率较高，未来温州房价预计并不乐观，做房产投资者会优先考虑杭州等地。 安徽阜阳 疫情后三年县城住房价格持续下跌，均价从6500-7000元/平米降到5000-5500元/平米左右。但背景是18-19年棚改旧城改造，全县多处拆迁改建，导致住房需求飙升，进而推动县城住房价格大幅上升。19年后地产需求显著退坡，多处楼盘开盘后出现滞销，空置率较高。 山东泰安 房价自疫情以来基本没再上涨，尤其2022年以来房价甚至呈现下跌趋势。目前房价均价在八千左右，房屋空置率较高。2022年下半年曾出现一波降价潮，各小区开始降价销售，部分小区甚至六折七折销售。 东北 吉林长春 目前整体房市销售不好，居民对房产兴趣不高。房地产均价从10000元/平米下降到8000元/平米，空置率基本不变，仍然较高。 黑龙江鹤岗 鹤岗的经济下滑，实体经济较差，月平均工资不足3000元，即使郊区房子2-3W一套的白菜价也很难留下创业者。近年来鹤岗房价趋于稳定，甚至有些许上涨，但空置率仍较高。当地本地房企较多，尚无全国知名地产商入驻。 华中 河南商城 房价近一年明显回落，之前7000-8000元/平米的现在甚至低于5000-6000元/平米，商城以新房为主，有大量新楼盘，新楼盘空置率很高，预期未来房价会跌。 湖北黄冈 房地产行业这三年都有新的楼盘开盘，并引入了知名房企碧桂园。但疫情期间城区的房产均价从7500元/平米下降到6200元/平米，消费能力与信心的影响直接影响到房产市场。 湖南怀化 房价由高点的7000+下降至现在的5000+，购房需求持续下降。 湖南岳阳 房地产市场低迷，均价较低，空置房产难以出租，新楼盘购买率不高。总体上疫情期间房地产寻求发展但总体低迷，发展情况差。 江西上饶 疫情后，整体新房均价有所上涨（主要受之前棚改影响），估计涨幅在15%-20%。新楼房销售情况尚可，烂尾较少，但有一定空置率（部分为农村居民为改善住房在城镇购置，平时外出务工）。 华南 广东深圳 21年以来房地产行业接连遭