从国企与民企分化视角看房地产开发行业现状

作者：曹晓婧 邮箱：research@fecr.com.cn 从国企与民企分化视角看房地产开发行业现状 摘要 相关研究报告： 1.《2022年12月房地产行业观察与债市运行动态：多家房企实施股权增资，行业资产负债状况将改善》，2023.1.10 2.《2022年11月房地产行业观察与债市运行动态：房地产企业股票融资放开，行业财务风险有望降低》，2022.12.19 3.《金融16条及“第三支箭” 重启相关政策点评：金融16条及“第三支箭”重启相关政策点评》，2022.12.02 4.《允许银行与房企开展保函置换预售资金业务怎么看？》，2022.11.23 5.《2500亿民营企业债券融资支持工具点评：“第二支箭”扩容，房地产复苏重拾信心》，2022.11.18 2022年房地产开发行业整体表现低迷，随着第四季度“金融16条”、房企融资“三支箭”等政策落地，以及疫情防控政策发生根本转变后，不同性质企业呈现分化加剧的特征，时至今日行业运行几何？本文从国企与民企分化视角分析当前行业运行状况，并对代表性企业进行案例分析。 销售端，2022年1-11月全国商品房销售面积累计跌幅仍处高位，其中住宅与非住宅下跌趋势扩大，期房较现房呈明显弱势。根据中指研究院数据，2022年百强可比房企样本中国企在本轮下行周期里表现出更强韧性，民企或受前期违约潮等因素影响，其市场信心受挫更严重。 土地端，2022年1-11月全国土地成交量价跌幅走阔，11月土地购置均价再创近年新高。根据中指研究院数据，2022年百强可比房企样本中国企抗周期能力更强，多数民企没有足够能力及意愿新增地块。 开发端，2022年1-11月，除房屋竣工面积在8月“保交楼”等工作推动下同比降幅有明显收窄外，其余房地产开发环节指标跌幅均呈走阔态势。本文以河南郑州为例分析了“保交楼”进展，当地房企销售市场“国进民退”现象明显。 融资端，2022年1-11月全国房地产开发融资规模同比下降约25%。“三支箭”进展方面，银行意向性授信房企额度累计超2万亿元、房企发行中票累计超77亿元、开 展股权融资计划的房企累计超17家（国企、民企分别为10家、4家）。债务风险方 面，2020-2022年新增违约房企达55家，其中民企36家，无国企；中央国企、地方国企、民企将分别在2023年4月、3月、5月迎来规模为147.82亿元、546.21亿元、 250.52亿元的偿债高峰。 本文分别对中央及地方国企、优质民企和已出险民企中的代表性房企进行了案例分析，从业务状况、财务状况及重大事件等角度展示了当前不同性质房企现状。 展望未来，房地产行业仍将是国民经济的支柱行业，预计将有更多支持政策出台以改善房企资产负债表和市场购房者信心。城市更新、保障性租赁住房等新发展模式有望成为行业未来新的增长点，布局相关业务较多的房企值得关注。 一、房地产开发行业运行现状 （一）销售端 1.国家统计局数据 根据国家统计局数据，2022年1-11月，全国商品房销售面积为121250.08万平方米，较2021年同期下降 23.30%；11月当月商品房销售面积为10071.00万平方米，较2021年同期下降33.26%。 从住宅与非住宅来看，2022年11月住宅、商业营业用房、办公楼当月同比分别为-32.50%、-30.82%、-33.80%，各类型商品房销售面积下跌趋势同步扩大（见图1）。 从现房与期房来看，2022年11月现房、期房销售面积当月同比分别为-31.10%、-33.65%。自2021年下半年以来，商品房期房销售较现房销售明显弱势，主要受房企违约潮、烂尾楼停贷潮等因素影响，市场对期房避险情绪升级（见图2）。 150 100 50 0 -50 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 -100 商品房销售面积:住宅:当月同比 商品房销售面积:商业营业用房:当月同比商品房销售面积:办公楼:当月同比 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 商品房销售面积:现房:当月同比商品房销售面积:期房:当月同比 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 图1：现房与期房销售面积变化情况（单位：%）图2：住宅与非住宅销售面积变化情况（单位：%）资料来源：Wind资讯，远东资信整理资料来源：Wind资讯，远东资信整理 2.百强房企销售 根据中指研究院统计的2019-2022年度百强房地产开发企业排行榜数据，本文选取了67家可比房企作为样本，其中，中央国有企业、地方国有企业、民营企业数量分别为12家、8家、47家。 数据显示，2022年可比房企样本销售额同比下跌38.36%，其中，中央国有企业、地方国有企业、民营企业同比分别变化-16.51%、-20.45%、-48.39%（见图3）。较民营企业而言，中央及地方国有企业在本轮下行周期里表现出更强韧性。民营企业或受前期违约潮及烂尾楼等因素影响，其市场信心受挫更为严重。 中央国有企业地方国有企业民营企业 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2019 2020 2021 2022 图3：可比房地产开发企业销售金额（2019-2022，单位：亿元）资料来源：中指研究院，远东资信整理 （二）土地端 1.国家统计局数据 根据国家统计局数据，2022年11月本年土地成交价款及本年购置土地面积当月同比分别为-50.79%、-58.47%，在低位弱势震荡（见图4）。从地块平均价格来看，2022年11月，全国土地购置均价为14956.01元/平方米，再创近年来新高，或主要受北京、深圳、武汉、杭州、南京等热点城市地块集中供应次数放宽影响（见图5）。 本年土地成交价款:当月同比 2022近十年均值 2021 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 本年购置土地面积:当月同比 2020 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2000 0 2019 2018 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图4：全国土地成交价款和购置土地面积变化情况（单位：%）图5：全国土地购置均价表现情况（单位：元/平方米）资料来源：Wind资讯，远东资信整理资料来源：Wind资讯，远东资信整理 2.百强房企拿地 根据中指研究院统计数据，2022年可比房企样本拿地金额同比下跌61.85%，其中，中央国有企业、地方国有企业、民营企业同比分别变化-41.62%、-31.39%、-81.73%（见图6）。 和百强房企在销售市场表现类似，中央及地方国有企业抗周期能力较民营企业更强，多数民营企业受融资不畅及销售回款不佳的内外交困局面影响而没有足够能力及意愿在土地市场新增货值。受该影响，未来1-2年房企可销售货值或将再度分化，前期拿地较多的房企未来盈利能力及市占率有望进一步提升。 从22城集中供地情况来看，2022年全年22城集中供应土地完成率不足六成，多城土地推出批次增加至四轮，但推出规模缩减；全国共计流拍4006块土地、撤牌672块土地，整体流拍撤牌率达20.3%，较2021年同期小幅下降，但仍居高位。 中央国有企业地方国有企业民营企业 25000 20000 15000 10000 5000 0 2019202020212022 图6：可比房地产开发企业拿地金额（2019-2022，单位：亿元）资料来源：中指研究院，远东资信整理 （三）开发端 1.国家统计局数据 房地产开发周期一般为1.5-2年，开发环节主要包括开工、施工、预售、竣工、结算等。从国家统计局披露的 房地产开发各环节指标来看，自2021年下半年，房地产开发投资完成额、房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋 竣工面积增速开始下滑；2022年1-11月，除房屋竣工面积在8月“保交楼”等工作推动下同比降幅有明显收窄外，其余指标跌幅均呈走阔态势。2022年11月，房地产开发投资完成额、房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积当月同比分别为-19.89%、-50.82%、-52.59%、-20.23%（见图7）。 随着《新型冠状病毒感染防控方案(第十版)》的下发和落实，预计房地产开发各环节受疫情管控影响将大幅减少。但受2022年房企拿地较少影响，未来新开工面积增速转正或将缓慢。 房地产开发投资完成额:当月同比房屋新开工面积:当月同比房屋施工面积:当月同比房屋竣工面积:当月同比 80 60 40 20 0 -20 -40 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 -60 图7：房地产开发各环节指标变化情况（2019.02-2022.11，单位：%）资料来源：Wind资讯，远东资信整理 2.“保交楼”进展 自2022年7月居民停贷风波以来，“保交楼”工作成为房地产开发行业风险防范与化解的重要工作之一。 2022年8月29日，由央行指导国开行、农发行等政策性银行推出“保交楼”专项借款2000亿元，指定该借款专 项用于支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付；2022年11月21日，央行再次发布“保交楼” 专项贷款支持计划，拟于2023年3月31日前，向商业银行提供2000亿元免息再贷款。累计超4000亿元的专项借款支持下“保交楼”工作进展几何？本文选取了代表性城市郑州来一窥当地工作落实及销售市场具体情况。 郑州市是2022年7月“停贷潮”最受关注的城市之一，在停贷风波后，其陆续开展了系列工作来确保停工楼 盘复工以及平稳当地房地产市场。2022年8月5日，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》出台，明确将采用“母基金-子基金-项目”的运作模式，由地方政府主导设立，以撬动社会资本和金融机构参与化解房地产风险；2022年9月5日，郑州市政府召开强力攻坚“保交楼”专项行动动员会，提出“确保10月上旬停工、半停工项目 全面实质性复工”攻坚目标，并强调加快推进纾困基金盘活项目工作、加大人才公寓回购力度、尽快发放首批50亿元保交楼专项借款、尽快清偿政府欠款等四个重点工作，以及开展实施公安系统、法院系统、银行系统及金融机构、企业瘦身自救、县市区大干30天等五个专项行动。次日，《“大干30天”，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》一文出台，四种纾困模式引起市场广泛关注：棚改统贷统还模式、收并购模式、破产重组模式、保障性租赁住房模式。2022年10月6日，“郑州发布”微信公众号发文称“保交楼”专项行动取得重要阶段性成果：147个已售停工、半停工商品住宅项目中，已有145个实现全面、实质性复工，2个未复工的项目也已确定化解路径，预计11月底前可实现复工。2022年12月20日，郑州市