公司信息更新报告：租金收入保持增长，作为优质民企融资持续受益

新城控股（601155.SH） 2023年01月12日 投资评级：买入（维持） 日期2023/1/11 当前股价(元)22.36 一年最高最低(元)37.08/13.00 总市值(亿元)504.36 流通市值(亿元)504.36 总股本(亿股)22.56 流通股本(亿股)22.56 近3个月换手率(%)126.48 股价走势图 新城控股沪深300 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2022-012022-052022-092023-01 数据来源：聚源 相关研究报告 《结算规模有所下降，商业运营稳中向好—公司信息更新报告》 -2022.10.31 《结算毛利水平改善，商业运营稳步扩张—公司信息更新报告》-2022.8.31 《商业运营收入稳步增长，股份回购彰显强大信心—公司信息更新报告》 -2022.7.21 租金收入保持增长，作为优质民企融资持续受益 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 租金收入保持增长，作为优质民企融资持续受益，维持“买入”评级 新城控股发布2022年12月及第四季度经营简报。公司销售业绩受行业影响不及预期，吾悦广场租金收入保持增长，作为示范民企在融资端获得授信额度和发债支持。公司商管业务持续扩张，吾悦广场轻重并举，未来业绩可期，我们维持盈利预测，预计2022-2024年新城控股归母净利润分别为81.2、85.7、96.8亿元，EPS分别为3.59、3.79、4.28元，当前股价对应PE估值分别为6.2、5.9、5.2倍，维持“买入”评级。 销售业绩同比承压，运营收入保持增长 公司2022年累计销售金额约1160.5亿元，同比下降50.4%；累计销售面积约 1191.5万平方米，同比下降49.4%，销售业绩完成情况不及预期，在克而瑞销售 排行榜位列第19位。截至2022H1公司土储面积1.31亿方，可满足2-3年的开发需求，布局结构较均衡。2022年公司商业运营总收入为100.1亿元，同比增长15.8%，其中长三角租金收入贡献占比达56.8%，全年因疫情租金减免导致收入减少3.13亿元。截至2022年底，公司开业吾悦广场126座，可供出租面积796.5万平方米，受全年疫情散发影响，整体出租率下滑至95.15%，江苏和浙江等深耕区域出租率仍维持97%以上，经营情况保持相对稳定。 融资渠道重新打开，两次获得全额担保发债支持 公司2022年公开市场发行债券约43亿元，在民营房企中发债规模保持前列。公 司5月通过信用风险缓释凭证成功发行10亿元中期票据，融资渠道重新打开；9 月和12月在中债增信公司全额担保支持下分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平。11月公司150亿元储架式发行获交易商协会受理，同时获得浦发银行和光大银行等多家银行意向授信额度支持，融资渠道保持畅通。公司2022年已偿还境内外公开市场债券 127.9亿元，合联营公司权益有息负债合计为60.62亿元，有息负债水平持续保持低位。 风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 145,475 168,232 114,591 100,244 97,046 YOY(%) 69.5 15.6 -31.9 -12.5 -3.2 归母净利润(百万元) 15,256 12,598 8,124 8,570 9,684 YOY(%) 20.6 -17.4 -35.5 5.5 13.0 毛利率(%) 23.5 20.4 20.5 21.2 21.5 净利率(%) 10.5 7.5 7.1 8.5 10.0 ROE(%) 20.0 14.2 8.3 8.2 8.6 EPS(摊薄/元) 6.75 5.57 3.59 3.79 4.28 P/E(倍) 3.3 4.0 6.2 5.9 5.2 P/B(倍) 1.0 0.9 0.7 0.7 0.6 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2020A2021A2022E2023E2024E利润表(百万元)2020A2021A2022E2023E2024E 流动资产 417866 389275 413858 362421 349135 营业收入 145475 168232 114591 100244 97046 现金 62424 55226 148959 122030 122144 营业成本 111292 133836 91101 79011 76137 应收票据及应收账款 382 478 108 404 92 税金及附加 5669 4997 6399 5102 4672 其他应收款 46597 52143 18022 42059 16727 销售费用 5491 5896 4119 3573 3469 预付账款 13366 4820 7568 3269 7222 管理费用 4019 4170 3003 2556 2509 存货 270580 250351 212944 168401 176693 研发费用 0 33 11 15 12 其他流动资产 24517 26257 26257 26257 26257 财务费用 970 1090 1892 2448 1069 非流动资产 119887 145018 154172 164739 175548 资产减值损失 -1597 -4837 -1146 -601 -582 长期投资 22326 26475 32339 38500 44762 其他收益 132 221 124 136 144 固定资产 1646 1818 955 1358 2052 公允价值变动收益 2524 2824 2338 2624 2591 无形资产 1020 1016 1090 1181 1203 投资净收益 3081 2275 2170 2497 2543 其他非流动资产 94895 115709 119788 123701 127531 资产处置收益 -0 -0 -0 -0 -0 资产总计 537753 534293 568031 527160 524683 营业利润 22018 18227 11553 12193 13874 流动负债 377592 363957 400335 352978 345442 营业外收入 290 258 203 236 249 短期借款 450 559 160716 49853 100984 营业外支出 72 167 81 92 101 应付票据及应付账款 57828 59928 806 48576 0 利润总额 22237 18318 11675 12337 14022 其他流动负债 319314 303471 238813 254549 244458 所得税 5771 4558 2890 3043 3517 非流动负债 78022 73212 61784 61164 57586 净利润 16466 13760 8785 9294 10504 长期借款 67763 61163 49735 49115 45536 少数股东损益 1210 1162 660 725 820 其他非流动负债 10259 12049 12049 12049 12049 归属母公司净利润 15256 12598 8124 8570 9684 负债合计 455614 437169 462119 414142 403028 EBITDA 25897 21660 16024 17210 17688 少数股东权益 31548 37814 38474 39199 40019 EPS(元) 6.75 5.57 3.59 3.79 4.28 股本 2256 2260 2264 2264 2264 资本公积 2334 2264 2264 2264 2264 主要财务比率2020A2021A2022E2023E2024E 留存收益 45096 53061 60514 68634 77944 成长能力 归属母公司股东权益 50591 59310 67438 73819 81636 营业收入(%) 69.5 15.6 -31.9 -12.5 -3.2 负债和股东权益 537753 534293 568031 527160 524683 营业利润(%) 24.8 -17.2 -36.6 5.5 13.8 归属于母公司净利润(%) 20.6 -17.4 -35.5 5.5 13.0 获利能力毛利率(%) 23.5 20.4 20.5 21.2 21.5 净利率(%) 10.5 7.5 7.1 8.5 10.0 现金流量表(百万元)2020A2021A2022E2023E2024E ROE(%) 20.0 14.2 8.3 8.2 8.6 经营活动现金流 382 21985 -31247 92057 -41286 ROIC(%) 13.2 10.3 4.0 6.5 5.1 净利润 16466 13760 8785 9294 10504 偿债能力 折旧摊销 326 305 302 374 494 资产负债率(%) 84.7 81.8 81.4 78.6 76.8 财务费用 970 1090 1892 2448 1069 净负债比率(%) 37.4 42.6 75.0 -1.9 39.6 投资损失 -3081 -2275 -2170 -2497 -2543 流动比率 1.1 1.1 1.0 1.0 1.0 营运资金变动 -14497 8020 -37717 85061 -48219 速动比率 0.3 0.3 0.4 0.5 0.4 其他经营现金流 198 1085 -2338 -2623 -2591 营运能力 投资活动现金流 -15970 -22460 -4948 -5820 -6169 总资产周转率 0.3 0.3 0.2 0.2 0.2 资本支出 20442 15946 79 1098 1140 应收账款周转率 327.3 391.3 391.3 391.3 391.3 长期投资 -4732 -3795 -5864 -6308 -6261 应付账款周转率 2.3 2.3 3.0 3.2 4.5 其他投资现金流 -261 -10309 -10732 -11031 -11289 每股指标（元） 筹资活动现金流 14718 -11341 -29848 -2265 -3821 每股收益(最新摊薄) 6.75 5.57 3.59 3.79 4.28 短期借款 -220 109 381 38 -258 每股经营现金流(最新摊薄) 0.17 9.73 -13.82 40.72 -18.26 长期借款 24290 -6601 -11428 -620 -3578 每股净资产(最新摊薄) 22.38 26.24 29.83 32.65 36.11 普通股增加 -1 4 4 0 0 估值比率 资本公积增加 -344 -70 0 0 0 P/E 3.3 4.0 6.2 5.9 5.2 其他筹资现金流 -9006 -4783 -18804 -1683 16 P/B 1.0 0.9 0.7 0.7 0.6 现金净增加额 -1036 -11837 -66043 83972 -51275 EV/EBITDA 4.4 6.0 10.5 5.1 7.8 数据来源：聚源、开源证券研究所 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正 式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者