利率专题：还有哪些地产政策可期待？

利率专题 还有哪些地产政策可期待？ 2023年01月11日 步入2023年，“弱现实”的状态下还有哪些地产政策可以期待，政策效果 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001电话：18673120168邮箱：tanyiming@mszq.com 如何推演？本文聚焦于此。 地产供需端有哪些政策？ 通过梳理地产开发链，可以看到监管政策端从各个环节入手展开，形成了 房地产调控政策框架：（1）供给端：拿地端针对土地供给侧调控，如住宅供地“两集中”；融资端针对房企融资调控，如房企“三道红线”、贷款“两道红线”、预售资金监管；（2）需求端：聚焦于购房者购房意愿和能力，如限购、限售、限贷、限价、购房补贴、交易税、人口政策以及住房保障等。在此地产供需端政策框架下，政策工具也愈发丰富，还需考虑到不同监管部门间协调联动，地方政府“因城施策”配合深化落实：（1）金融体系：以一 相关研究 行三会政策为主，主要出台供需两端融资相关政策；（2）财政：政策主要针对 1.利率专题：地方政府债务问题的前路在 于需求端，涉及交易环节税费、人口政策以及城市规划等；（3）住建部：工具更为细致全面，供给端包括预售资金监管以及住房保障方面政策；需求端主要涉及新房和二手房的限购限售等；（4）自然资源部：政策聚焦于土地供给。 哪？-2023/01/092.城投随笔系列：2022年，城投发了多少定融？-2023/01/09 3.交易所批文更新跟踪周报20230108：岁 当前地产政策处于什么状态？ 末年初，城投债提交注册节奏放缓-2023/01 回顾2022年，地产政策整体可分为三个阶段：上半年刺激政策密集出台，但总体政策力度不强；三季度政策着力保交楼，但保项目而非保主体，市场整体预期仍弱；2022年四季度以来政策态度明显转向，供给端政策导向已往“保 /084.信用一二级市场跟踪周报20230108：信用债发行及净融资迎“开门红”-2023/01/08 主体”演绎，当前阶段逐步修复地产企业流动性，需求端政策也在逐步酝酿。 5.城投、产业利差跟踪周报20230108：城 2023年，还有哪些政策可以期待？ 投、产业利差全面收窄-2023/01/08 回顾2008和2014年两轮地产政策全面放松时期，政策出台后房地产销售 与投资很快便有起色，主因在于：（1）彼时行业仍处于上行期，居民和企业仍有房价上涨的预期；（2）前两轮供需两侧政策放松力度较大；（3）城镇化进程快速发展之下行业需求较为旺盛，特别是2014年这一轮还出台棚改货币化安置这类强刺激政策，库存明显去化，尤其是需求修复更为疲软的三四线城市。 行至当下，根据近期针对房地产的政策表述来看，“房住不炒”仍是政策前 提，聚焦稳预期、稳需求、保供给，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 需求端还会有哪些政策？进一步着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性 和改善性住房需求：（1）能级较高的一二线城市，有望出台进一步政策激发改善性需求，例如核心区域“认房不认贷”、非核心区域进一步放开限购条件，同时发挥其对周边城市的辐射带动作用，此外保租房也可以进一步推动结合；（2）三四线城市而言，需求恢复或许更为缓慢些，或应阶段性先去化当前库存，推动再城镇化进程政策，进一步综合评估，因城施策。 供给端还会有哪些政策？2023年保交楼、保民生、保稳定仍将是底线前提 目标，一是2022年已有的存量政策继续推进，二是期待2023年增量政策，将进一步聚焦于改善房地产企业资产负债状况。 当然，政策逐步放松后，其实际效果仍需合理评估，2022年已出台存量政 策的夯实以及2023年持续加码增量政策均尤为必要。从目前的状态和节奏来看，商品房销售确有一些回暖，但市场仍有更多期待，故而复苏形态上，2023年或呈现筑底弱修复状态，观察政策推动下的行业演变。 风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突。 目录 1地产供需端有哪些政策？3 2当前地产政策处于什么状态？5 32023年，还有哪些政策可以期待？9 3.12008和2014年出台了哪些政策？9 3.22023年还有哪些期待？12 4小结15 5风险提示17 插图目录18 表格目录18 2023年1月5日，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》：“对于评估期内新建商品住房销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。” 地产又见需求端政策。步入2023年，“弱现实”的状态下还有哪些地产政策可以期待，政策效果如何推演？本文聚焦于此。 首先，我们来梳理一下地产供需端分别有哪些政策？ 1地产供需端有哪些政策？ 通过梳理地产开发链，可以看到监管政策端从各个环节入手展开，形成了房地产调控政策框架： 图1：地产链条政策框架 资料来源：民生证券研究院绘制 供给端来看，主要分为拿地端和融资端政策： （1）拿地端：针对土地供给侧调控，例如住宅供地“两集中”，限地价、竞配建、竞自持； （2）融资端：针对房企融资调控，例如房企“三道红线”对企业有息负债增速进行限制；贷款“两道红线”规范银行在房地产贷款（与个人住房贷款）投放规模及比例；以及各地预售门槛限制、预售资金监管；此外便是对于社会资金的融资限制。 需求端来看，政策主要聚焦于购房者购房意愿或能力：例如限购、限售、限贷、限价、购房补贴、交易税、人口政策以及住房保障等。 在此地产供需端政策框架下，地产政策工具也愈发丰富，还需考虑到不同监管部门间协调联动，同时地方政府“因城施策”加以配合深化落实： （1）金融体系工具箱：以央行、银保监会、证监会政策为主，主要出台融资相关政策，供给端政策包含上文提到的“三道红线”、贷款“两道红线”以及信贷、股权、债券的“三支箭”；需求端主要是按揭贷款相关政策，如贷款利率、贷款额度以及贷款首套房认定标准等。 （2）财政工具箱：政策主要针对于需求端，如交易税、房产税、人口政策以及城市规划等。 （3）住建部工具箱：工具更为细致全面，同样覆盖供需两端，供给端主要包括预售资金监管，以及住房保障方面，如棚改、货币化安置以及保障房建设等；需求端主要涉及新房和二手房的限购、限售和限价，以及商品房建设和交易流程的监管。 （4）自然资源部工具箱：政策主要针对于土地供给，出台土地出让计划，如供地“两集中”；以及土地出让的具体细则，如限地价、竞配建、竞自持，以及保证金比例与土地溢价率上限控制等。 图2：各部门地产政策工具箱 资料来源：民生证券研究院绘制 那么站在当下节点，地产政策端现处于什么状态？ 2当前地产政策处于什么状态？ 回顾2022年，地产政策整体可分为三个阶段： 上半年里：刺激政策密集出台，但总体上政策力度不强，国家层面的政策迟迟未显，仅仅是政策监管从文件和表态等层面表述要压实底线风险，地方层面因城施策之下弱能级城市并不能形成较大需求恢复的动能，再加上还有疫情的扰动，地产表现持续低迷。 日期文件/会议/部门相关表述/政策 表1：2022年上半年总量政策及相关表述 2022/01/18国新办发布会，金融市场司司长邹澜央行将保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理 制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022/02/08 央行、银保监会 保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。 2022/02/24 住建部副部长倪虹 坚决有力处置个别房企因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护购房群众合法权益。 2022/03/04 央行、银保监会 因城施策执行好差别化住房信贷政策，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。 2022/03/05 两会政府工作报告 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环。 2022/03/16 金融委召开专题会议 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、 2022/04/18央行、外汇局出台23条政策 断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。 2022/05/04证监会召开专题会议积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础实施REITs试点范围。 2022/04/29政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 中共中央、国务院印发《关于推进以 2022/05/06县城为重要载体的城镇化建设的意到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展。见》 2022/05/15央行、银保监会全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套房贷利率仍保持相应期限LPR加60个基点不变。 2022/05/20央行 5年期LPR单边调降15BP至4.45%。 2022/05/27证监会、发改委要求规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作。 资料来源：各部门官网，民生证券研究院 分类地区相关表述/政策 表2：2022年上半年地方层面供给端政策 降低重点监管资金漯河 对2022年4月1日前办理商品房预售许可的项目，不再要求购房款全款缴存监管账户和 重点监管资金留存比例；对2022年4月1日后新办理商品房预售许可的项目，将商品房预售重点监管资金比例由40%调整为30%。 增加重点监管资金拨付节点绵阳新增“主体分部工程完成”资金使用节点，该节点累计可申请使用对应账户内不超过70% 的建设资金额度。 增加重点监管资金拨付节点 阜阳 增设主体结构1/3、2/3两个资金拨付节点。 提升重点监管资金拨付比例 银川 完成竣工验收备案后资金拨付比例由90%提高至95%；监管账户未达到监管额度，但满足相应支取节点留存余额要求的，容许特例支取。 使用银行保函替代预售监管资金 阜阳 允许房地产开发企业使用银行保函释放相应额度监管资金，支持企业使用银行在途按揭贷款资金顶抵监管额度。 依据企业信用评级实行差异化管控 烟台 对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点；对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点。 可提前提取预售监管资金 长春 对于2022年度涉及施工建设的房地产开发项目，依开发企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额，专项用于本项目复工复产，后续商品房销售款需足额补齐提取金额。 调降土拍门槛 上海 土拍取消招挂复合打分入围方式，全部采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人；降低竞拍资金监管额度，封存资金不低于扣除竞拍地块保证金金额后的自有资金金额；允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。 资料来源：各地官网，民生证券研究院 分类地区相关表述/政策 表3：2022年上半年地方层面需求端政策 庭无社保缴纳要求；非户籍家庭需在限购范围内连续缴纳社保或个税满12个月。符合条件的三孩家庭，在限购范围内限购的住房套数增加1套。3月1日，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款 放松限贷 郑州 政策。6月17日，航空港区进一步放松限贷，首套房最低首付比例20%，二套、贷款未结清最低首付比例30%。 放松限贷 济南 户籍家庭购买二套房，首付比例由60%调整至40%；无房户籍家