地产行业周报：首套房贷款利率动态调整，深圳推广带押过户

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 首套房贷款利率动态调整，深圳推广带押过户 2023年1月8日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周央行、银保监发文建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，利于压力较大城市楼市稳定，同时住建部表态对于购买首套房要大力支持，购买第二套房合理支持；此外步入新年，深圳、重庆等热点城市高频松绑楼市，当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城 控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。 同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）央行、银保监会：决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；2）遵义最大城投近156亿债务展期20年，前10年仅付利息；3）深圳：推广二手房“带押过户”模式 市场运行监测：1）新房成交环比下降，市场压力犹存。本周（12.31-1.6）新房成交3.2万套，环比减少22.7%，二手房成交1.3万套，环比增加5.2%。1月(截至6日）新房日均成交同比下降17.1%，降幅较12月收窄9.1pct。2）改善型需求占比环比下降。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10421万平，环比降0.8%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交回升、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面2806.3万平、成交建面8902万平，环比升9%、升9%；成交溢价率0.8%，环比降1.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.9%、30.4%、67.6%， 环比分别降0.6pct、升1.4pct、降0.8pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行91.82亿元，环比增加25.32亿元；境外地产债无发行；发行利率为3.62%-4.2%，可比发行利率较前次上行。2）地产股：本周房地产板块涨3.88%，跑赢沪深300（2.82%）；当前地产板块PE（TTM）13.56倍，估值处于近五年93.1%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、滨江集团、万科A；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、 旭辉控股集团、中海物业。 2023年1月2日蚌埠 满二个及以上子女家庭购买首 套房公积金最高可贷70万元 2023年1月2日长春“三孩家庭”公积金贷款额度可提高20万元 2023年1月2日绍兴 继续推进房屋拆改；房票使用范围扩大至二手房 2023年1月3日南昌安义 购买新建商品房最高可获补贴款1万元 2023年1月3日河南 取消和调整房地产过热时期妨 碍消费释放的限制性政策 2022年12月29日漳州 支持“卖旧买新”改善住房， 子女购新房补贴1万元 2023年1月5日住建部 对于购买第一套住房的要大力支持 2023年1月5日中央 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 2023年1月5日深圳 南海诸岛 推广二手房“带押过户”模式， 推行“顺位抵押”等模式 2023年1月4日上海 延长“对部分个人住房征收房 产税试点的暂行办法”有效期 偏松偏紧中性 2023年1月4日六安 土拍保证金最低比例下调至起始价的20% 2023年1月5日乌鲁木齐 、住房公积金贷款购买二手住房首付款比例降至20% 2023年1月5日重庆 发布提高住房公积金贷款额度等27条房地产新政稳经济 2023年1月5日惠州 绿色二级建筑与装配式建筑项目公积金可贷款额度上浮20% 央行、银保监会：决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 事件描述：1）1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。2）住房和城乡建设部部长倪虹：对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。 点评：1）延续2022年9月央行、银保监阶段性调整差别化住房信贷政策。2022年9月央行、银保监曾联合发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可阶段性自主决定阶段性维持，下调或取消当地首套住房商业性个人 住房贷款利率下限，因而此次政策为2022年9月政策的时限延续。根据统计局数据，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比自2022年4月以来持续为负，9-11月降幅分别为-2.3%、-2.4%、-2.3%；环比自2022年2月以来持续为负，9-11月降幅分别为-0.3%、-0.4%、-0.2%，环同比分别连续8个月、10个月下降，其中70城中9-11月同环比为负值的城市共计38个，二线城市13个，三线及以下城市25个。根据贝壳研究院 的统计，2022年12月，103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，已低于首套房利率下限（4.1%）0.01个百分点，截至2022年12月18日已有19城首套房贷主流利率降至4.0%以下，其中二线城市有6个，三四线城市13个，倘若LPR不再调整，多数城市房贷下行空间已经不大。2)符合“因城施策”导向，利于压力较大城市楼市稳定。2022年12月刘鹤副总理讲话重提“房地产是国民经济支柱产业”，表示正在考虑新 的举措，引导市场预期和信心回暖。本次央行、银保监决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，且后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套房商贷利率下限，将住房贷款利率政策与新房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地房价变化情况，体现因城施策的政策导向，降低居民购房成本，缓解部分城市楼市压力。尽管11月以来三支箭齐发，需求端政策持续宽松，但防疫政策调整短期对外出看房有所冲击，12月单月百强房企销售额、销售面积同比分别下降31.5%、34.9%，降幅较11月扩大3.9个、1.1个百分点。2022年末中央经济工作会议明确以支持住房改善作为扩内需重要抓手，重申支持刚性和改善性住房需求，定调行业平稳发展，预计2023年疫情平稳转段有望与更多宽松政策形成合力，助力各方信心修复，化解行业风险。 4 资料来源：政府官网，平安证券研究所 遵义最大城投近156亿债务展期20年，前10年仅付利息 事件描述：近日，遵义最大的城投公司遵义道桥建设公告称，将对155.94亿银行贷款进行债务重组，重组后贷款期限调整为20年，利率调整为3%/年至4.5%/年，前10年仅付息不还本，后10年分期还本。 点评：1）这并非孤例，8月底兰州城投定向融资工具未按时完成兑付，曾引发市场热议。2）甘肃、陕西、江苏、浙江的城投企业债务负担较重，宁夏和山西城投企业对直接融资依赖较大。贵州和吉林城投企业的获现能力下滑幅度较大，面临较大的短期偿债压力；自2021下半年以来，各地城投公司“托底”拿地，但部分城投公司的开发能力较弱，叠加住房销售持续走弱，造成土地闲置、隐性负债累积。据统计，2021-2022年集中供地城市中，城投公司拿地开工率仅16%。3）展望2023年，在当局对隐性债务“控增化存”管控下，预 计城投公司融资整体将延续偏紧态势。弱资质的城投企业将面临更大的债务偿付压力。 深圳：推广二手房“带押过户”模式 事件描述：1月5日，深圳市住房和建设局等六部门联合印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知，在二手房交易中，可采取用买方的购房资金偿还卖方的银行贷款的“带押过户”模式，以提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。 点评：1）深圳此次正式发布二手房“带押过户”工作方案旨在稳定二手房交易市场。根据深圳市住建局数据显示，2022年深圳二手住宅共成交21701套，较2021年减少46.68%，月均成交约1808套；二手住宅成交面积为207.04万平方米，较2021年下滑42.89%。2）二手房“带押过户”的交易模式早有先例。2022年7月深圳市坪山公证处已完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，目前 全国已有多城陆续推出“带押过户”模式，不乏广州、苏州等热点城市，有助于降低二手房交易成本，缩短交易流程，促进连环单交易与换房需求良性循环。 成交：新房环比下降，市场压力犹存 点评：本周（12.31-1.6）新房成交3.2万套，环比减少 22.7%，二手房成交1.3万套，环比增加5.2%。1月(截至6 日）新房日均成交同比下降17.1%，降幅较12月收窄 9.1pct。 8 万套 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 21.11.13 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.2.13 22.5.13 22.8.1322.11.13 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2022.4 2022.6 2022.82022.102022.12 结构：改善型需求占比环比下降 点评：2022年11月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比升0.5pct至19.9%，90-140平套数占比环比降0.8pct至65%，140平以上套数占比环比升0.3pct至15.1%，改善型需 求（90平以上）占比环比下降。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.62021.82021.102021.122022.22022.42022.62022.82022.10 库存：环比微降，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：16城取证库存10421万平，环比降0.8%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.1.1521.3.521.4.2321.6.1121.7.3021.9.1721.11.0521.12.2422.2.1122.4.122.5.2022.7.822.8.2622.10.1422.12.2 土地：成交回升、溢价率回落，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2806.3万平、成交建面8902万平，环比升9%、升9%；成交溢价率0.8%，环比降1.1pct。其中一、二、三线 成交建面分别占比1.9%、30.4%、67.6%，环比分别降0.6pct、升1.4pct、降0.8pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.112022.22022.52022.82022.11W12.12 20.11.1621.4.1621.9.1622.2.1622.7.162