物业管理行业研究周报：曙光已现 估值修复有望持续

曙光已现估值修复有望持续 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：曙光已现估值修复有望持续 行业超跌下行年末触底反弹：2022年，物业板块受到美联储加息、地产债务危机、政策救市等影响，经历了前期加速下行——年末超跌反弹的行情。 估值仍处于历史低位国央企韧性凸显 回顾物业板块近三年估值情况，2022年估值回落明显，目前仍处于历史低位。分民企及国央企来看，国央企物业板块估值亦有所回调，但整体高于民企。 我们认为，随着地产政策利好逐步兑现，民营房企信用风险缓释，房地产行业有望于2023年迎来弱复苏，叠加国内经济复苏，市场担忧情绪有望于2023年逐步释放，物业板块估值修复或将持续，而民营物企随着独立性增强、关联风险减弱，估值修复空间更大。 基本面未变多数个股跌幅较大 从个股角度来看，2022年多数物企呈现下跌，但从基本面情况来看，物企22H1 评级增持 2023年1月2日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数62 行业平均市盈率（TTM）13.34 港股市场平均市盈率（TTM）7.97 行业表现走势图 总营收及净利润大部分保持正增长。 根据22H1在管面积与克而瑞物管22FY在管面积数据对比，在管面积TOP20物企数据均保持正增长，面积的增长预计将会为物企带来营收的增长，物业行业基本面未变。 物企上市降温并购热情减弱 受港交所审核趋严、物业板块估值回落影响，物企赴港上市降温。2022年仅6家物企上市，较2021年13家减少了7家，根据克而瑞物管，2022年递表物企仅3家，较2021年34加减少了31家。 并购热情减弱，2022年全年披露并购数量53起，并购交易金额106.09亿元， 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 2021/12/31 2022/1/19 2022/2/7 2022/2/26 2022/3/17 2022/4/5 2022/4/24 2022/5/13 2022/6/1 2022/6/20 2022/7/9 2022/7/28 2022/8/16 2022/9/4 2022/9/23 2022/10/12 2022/10/31 2022/11/19 2022/12/8 2022/12/27 同比下降70.19%。受民营房企流动性危机影响，民营物企并购交易意愿减弱。独立性增强服务边界扩张：根据克而瑞物管，35家披露项目来源的上市物企，其来源于第三方项目的在管面积于2022年中期占比为61.33%，预计2022年全年第三方项目占比将继续提升，非业主增值服务收入占比将继续下滑。 数据追踪（12月28日-12月30日）：资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022 年12月30日，持有747.72万股，较上周下跌3.38%，持股市值1.15亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年12月28日至12月30日，增幅最大的是金科服务，本周增幅0.71%。降幅最大的是旭辉永升服务，降5.41%。持股比例最高为保利物业，为58.97%。持股数量最 多为融创服务，为5.44亿股。 投资策略：我们认为2023年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：wind申港证券研究所 相关报告 1、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 2、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 3、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 4、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 5、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 6、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：曙光已现估值修复有望持续3 1.1行业超跌下行年末触底反弹3 1.2估值仍处于历史低位国央企韧性凸显3 1.3基本面未变多数个股跌幅较大4 1.4物企上市降温并购热情减弱5 1.5独立性增强服务边界扩张6 1.6投资策略7 2.本周行情回顾8 3.行业动态9 4.数据追踪10 4.1沪（深）股通资金及交易追踪10 4.2港股通资金及交易追踪11 5.风险提示12 图表目录 图1：恒生物业、恒生地产建筑业及恒生综指2022年涨跌幅3 图2：近三年恒生物业服务及地产建筑业市盈率（TTM）3 图3：近三年民企物业及国央企物业市盈率（TTM）4 图4：2022年市值10亿港元以上物企涨跌幅及其营收、净利增速（%）5 图5：上市物企在管面积TOP2022H1&22FY在管面积对比5 图6：2019-2022年物业管理行业递表企业数5 图7：2018-2022上市物企披露并购交易金额及数量6 图8：2019-2022H1部分上市物企平均第三方在管面积及占比6 图9：50家上市物企的关联房企的操盘面积及同比增速7 图10：41家上市物企非业主增值服务收入均值、增速及占比7 图11：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数8 图12：各板块周涨跌幅对比8 图13：本周涨跌幅前五位（%）8 图14：本周涨跌幅后五位（%）8 图15：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）9 图16：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值10 表1：港股通持股数量及总市值11 1.每周一谈：曙光已现估值修复有望持续 1.1行业超跌下行年末触底反弹 2022年，物业板块受到美联储加息、地产债务危机、政策救市等影响，经历了前期加速下行——年末超跌反弹的行情。 由于物业企业多在港股上市，而港股为离岸美元市场，受美联储加息影响较大，叠加2022年地产债务危机拖累，尤其是7月多家房企公告债务/票据违约，引发地产及物业板块超跌下行，物业板块交易以规避风险为主，多为情绪面的影响。 至2022年11月，美联储主席鲍威尔表示美联储最快将于12月缩小加息幅度，劳工部此前公布的数据显示，10月美国核心CPI同比增6.3%，通胀较9月（6.6%）有所回落，美联储加息周期预计将逐步结束，利好港股。同时，11月多项政策出台直接支持房企融资，房地产政策“三箭齐发”，有利于民营房企信用风险缓释，亦有利于对物业企业估值信心的重建。 图1：恒生物业、恒生地产建筑业及恒生综指2022年涨跌幅 资料来源：wind，新浪财经，新华社，人民网，申港证券研究所 1.2估值仍处于历史低位国央企韧性凸显 回顾物业板块近三年估值情况，2022年估值回落明显，目前仍处于历史低位。2020-2021年（HS）物业服务及管理板块市盈率（TTM）均值分别为44.71、39.9，而 2022年受房地产行业下行影响，市盈率均值迅速回落至14.22，年末受到房地产政策利好影响，11月估值出现修复，但仍然处于历史低位。 图2：近三年恒生物业服务及地产建筑业市盈率（TTM） (HS)物业服务及管理 (HS)地产建筑业（右轴） 7010 609 8 507 406 5 304 203 2 10 1 20200103 20200131 20200228 20200327 20200424 20200522 20200619 20200717 20200814 20200911 20201009 20201106 20201204 20201231 20210129 20210226 20210326 20210423 20210521 20210618 20210716 20210813 20210910 20211008 20211105 20211203 20211231 20220128 20220225 20220325 20220422 20220520 20220617 20220715 20220812 20220909 20221007 20221104 20221202 20221230 00 资料来源：wind，申港证券研究所 分民企及国央企来看，国央企物业板块估值亦有所回调，但整体高于民企。我们在行业研究周报《物业估值进入历史低位》中提到，2018年全年民营物企估值普遍高于央国企物企，而后至2021年9月，估值走势基本相同，2021年9月以来，民企与央国企估值分化明显。 图3：近三年民企物业及国央企物业市盈率（TTM） 物业服务-民企 物业服务-国央企 90.0000 80.0000 70.0000 60.0000 50.0000 40.0000 30.0000 20.0000 10.0000 20200103 20200131 20200228 20200327 20200424 20200522 20200619 20200717 20200814 20200911 20201009 20201106 20201204 20201231 20210129 20210226 20210326 20210423 20210521 20210618 20210716 20210813 20210910 20211008 20211105 20211203 20211231 20220128 20220225 20220325 20220422 20220520 20220617 20220715 20220812 20220909 20221007 20221104 20221202 20221230 0.0000 资料来源：wind，筛选14家民营物企分别为：碧桂园服务、雅生活服务、旭辉永升服务、金科服务、融创服务、世茂服 务、新城悦服务、滨江服务、中骏商管、建业新生活、合景悠活、卓越商企服务、宝龙商业、时代邻里，筛选7家央国资物企为：华润万象生活、金茂服务、中海物业、保利物业、建发物业、越秀服务、金融街物业，申港证券研究所 我们认为，随着地产政策利好逐步兑现，民营房企信用风险缓释，房地产行业有望于2023年迎来弱复苏，叠加国内经济复苏，市场担忧情绪有望于2023年逐步释放，物业板块估值修复或将持续，而民营物企随着独立性增强、关联风险减弱，估值修复空间更大。 1.3基本面未变多数个股跌幅较大 从个股角度来看，2022年多数物企呈现下跌，全年业绩上涨的个股均为国央企物业公司，民营物企跌幅更深。但从基本面情况来看，物企22H1总营收及净利润大部分保持正增长，部分物企出现了增收不增利的情况，主要是受地产周期性业务影响较大，部分高毛利业务如非业主增值服务及业主增值服务中的房地产经纪业务等下滑。 图4：2022年市值10亿港元以上物企涨跌幅及其营收、净利增速（%） 区间涨跌幅（%） 2022H1营收增速 2022H1净利增速 150% 100% 50% 0% -50% -100% -150% -200% 华润万象生活 特发服务华发物业服务 万物云中海物业建发物业越秀服务 德信服务集团新城悦服务卓越商企服务 滨江服务和泓服务新大正 金融街物业融信服务保利物业雅生活服务招商积余 朗诗绿色生活 南都物业绿城服务建业新生活金茂服务星盛商业合景悠活融创服务世茂服务新希望服务中骏商管远洋服务宝龙商业金科服务碧桂园服务时代邻里 旭辉永升服务 -250