超百亿收购优质土储，长期市占率有望提升

事件：12月28日，公司发布公告称拟以124亿元的总代价收购华夏幸福及其相关子公司（简称“卖方”）持有的4家子公司的股权及债权（简称“目标公司”）。 点评：获取武汉、南京优质项目，成本可控，结利可期，长期市占率有望提升。 收购武汉南京优质土储，交易方案安全可控。通过本次收购，公司将间接取得目标公司开发的武汉长江项目、武汉中北项目和南京大校场项目（简称“目标项目”），以及目标公司下属的子公司（目标公司及其下属子公司合称为“目标集团”）。截至2022年9月30日，目标集团的账面净资产约8.4894亿元。本次收购，目标集团结欠卖方的债权金额约为142.33亿元，考虑独立第三方资产评估等因素后，本次收购目标公司的总代价为124.00亿元，其中股权对价为4元，其余全为债权对价。本次交易对价将分为五期支付，其中2023年内支付60亿元，2024/2025/2026三年内分别支付20/20/24亿元，期间对价的完整支付需卖方完成相关履约义务。 核心城市市占率预计稳步提升，折价收购有望增厚利润。根据克而瑞数据，武汉长江项目、武汉中北项目、南京大校场项目皆位于武汉、南京核心区域，项目总建筑面积预计分别为117.2万、22.3万、63.2万平方米，其中武汉长江中心项目涵盖写字楼超塔、总部级滨江写字楼、时尚购物中心、高端住宅公寓等多重业态，将打造成武汉重要的滨水综合体。根据克而瑞排行榜，2022年前10月，公司在武汉、南京的商品住宅销售榜分别居第7名、第10名，预计本次收购将显著提升公司在武汉和南京的可售资源与品牌知名度，在武汉、南京的销售市占率有望进一步提升。根据克而瑞数据，武汉长江项目土地成交价为116.25亿元，武汉中北项目土地成交价为19.49亿元，南京大校场项目土地成交价为63.00亿元（公司收购股权比例为60%），预计本次交易总代价124亿元仍具备一定折价收购的优势，将助力公司未来结算利润的提升。 经营稳健向上，信用优势显著。22年1-11月，公司累计实现销售额2517.3亿元，同比减少7.0%，销售修复较快，表现优于同行平均水平；公司预计将使用集团内部资源或银行融资进行本次收购对价的支付，22年H1公司平均融资成本3.78%，多渠道融资151亿元，融资渠道畅通有力支撑公司收并购业务。 盈利预测、估值与评级：公司作为央企地产，信用优势明显，融资渠道畅通，土储充沛，经营性不动产业务稳健发展提高抵御风险能力，关注REITs对存量运营板块的估值重塑作用。维持公司22-24年预测核心EPS为3.82元、4.17元、4.84元；现价对应22-24年PE核心估值分别为8.1/7.4/6.4X，维持“买入”评级。 风险提示：销售推盘不及预期，开工与结转进度不及预期，疫情反复超预期等。 公司盈利预测与估值简表