泛海集团中期报告2022

泛海国际集团有限公司 2022 中期报告 股份代号:129 目录 2公司资料 3财务摘要 4管理层讨论及分析 10中期财务资料审阅报告 11简明综合损益账–未经审核 12简明综合全面收益表–未经审核 13简明综合资产负债表–未经审核 15简明综合现金流量表–未经审核 16简明综合权益变动报表–未经审核 17中期财务资料附注 45其他资料 公司资料 董事 执行董事 冯兆滔先生（主席）潘政先生（董事总经理 兼行政总裁） 潘海先生 潘洋先生伦培根先生关堡林先生 独立非执行董事 管博明先生 梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 审核委员会 管博明先生（主席）梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 薪酬委员会 黄之强先生（主席）冯兆滔先生 潘海先生管博明先生 梁伟强先生，太平绅士 提名委员会 冯兆滔先生（主席）梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 法定代表 冯兆滔先生伦培根先生 公司秘书 董国磊先生 注册办事处 VictoriaPlace5thFloor 31VictoriaStreet HamiltonHM10Bermuda 香港主要办事处 香港湾仔骆克道33号 万通保险大厦30楼电话28663336 传真28663772 网址http://www.asiastandard.com 电邮asinfo@asiastandard.com 主要往来银行 汇丰银行 中国银行（香港）恒生银行 大华银行 中国工商银行（亚洲）星展银行（香港） 东亚银行 上海商业银行集友银行 富邦银行（香港）创兴银行 招商永隆银行瑞士银行 新加坡银行 摩根士丹利银行瑞士信贷银行瑞士宝盛银行 法律顾问 罗夏信律师事务所香港 金钟道95号统一中心18楼 Appleby 香港鲗鱼涌华兰路18号太古坊 港岛东中心42楼4201至03及12室 独立核数师 罗兵咸永道会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师香港中环 太子大厦22楼 百慕大股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thFloorNorthCedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 股份登记及过户香港分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716号铺 2泛海国际集团有限公司二零二二年中期报告 财务摘要 （除另有注明外，金额以百万港元表示） 截至九月三十日止六个月二零二二年二零二一年 变动 综合损益账收入 1,083 1,278 –15% 本公司股东应占溢利 39 147 –73% 每股盈利–基本（港元） 0.03 0.11 –73% 二零二二年九月三十日 二零二二年三月三十一日 变动 综合资产负债表资产总值 33,842 35,022 –3% 资产净值 14,789 16,410 –10% 本公司股东应占权益 14,559 16,014 –9% 负债净额 16,749 16,188 +3% 酒店物业以估值编列之补充资料（附注）：经重估资产总值 43,335 43,831 –1% 经重估资产净值 24,282 25,219 –4% 本公司股东应占权益 22,409 23,299 –4% 净资产负债比率–负债净额与经重估资产净值比率 69% 64% +5% 附注：根据本集团之会计政策，酒店物业乃按成本减累计折旧列账。为提供有关本集团酒店物业投资之经济价值之进一步资料，本集团谨此呈列计入该等营运中酒店物业公平市值之未经审核之补充财务资料。 酒店物业由独立专业估值行威格斯资产评估顾问有限公司于二零二二年三月三十一日及二零二二年九月三十日按公开市值基准重新估值。 泛海国际集团有限公司二零二二年中期报告3 位于北京通州（“北京•东湾”）发展项目 业绩 本集团于财政年度上半年录得收入1,083,000,000港元（二零二一年：1,278,000,000港元），而本公司股东应占溢利为39,000,000港元（二零二一年：147,000,000港元）。期内，本集团于北京的合营企业向购房者交付已竣工单位，并开始确认溢利。尽 管受到2019冠状病毒病的持续困扰，酒店业务仍有改善，并为本集团带来正面贡献。但是，来自投资组合的投资收入减少连同按市值计价的未变现亏损净额及预期信贷亏损额外拨备均导致本集团录得的溢利低于去年同期。 物业销售、发展及租赁 销售及发展 中国内地 在北京通州，我们持有50%的合营发展项目的住宅部分建筑工程已于本期间竣工。该发展项目的楼面面积为2,360,000平方呎，包括6幢合共964个单位的住宅大楼以及2幢商业办公室大楼。于二零二二年九月三十日，已售出约75%的住宅单位，总合约销售额约达人民币47亿元。住宅单位已开始向购房者交付，当中约45%已于本期间内交付。预期将于财政年度的下半年完成交付余下单位。两幢商业楼的地基工程正在进行中。 4泛海国际集团有限公司二零二二年中期报告 位于洪水桥住宅发展项目 香港 于渣甸山，本集团的合营豪华住宅发展项目“皇第”的销售继续进行。本期内，售出一套三复式连花园单位，造价超过330,000,000港元。截至二零二二年九月底，已售出70%的单位，占可售面积约50%，销售总额约为23亿港元。 于宝珊道的另一持有50%的合营高端住宅发展项目的建筑工程已完成，并已取得入伙纸。现正进行内部及示范单位装修。该幢10层高住宅楼宇，地库为停车场，共有16个单位，可售面积介乎3,760平方呎至7,260平方呎，不单可饱览维港美景，更可欣赏绿意盎然的城市景观。本项目预计于二零二三年第一季推出销售。 位于元朗洪水桥520,000平方呎楼面面积的项目地基工程已经完成，而上盖建筑工程已展开。现正申请住宅单位的预售同意书。该地区将成为连接洪水桥及前海的港深西部铁路的主要枢纽，确保大湾区的高效交通连接。 同样位于北部都会区的是我们位于古洞的合营住宅发展项目，该项目正在向政府进行土地交换申请。于本期间，本集团于毗邻收购更多地块，从而进一步扩大项目发展规模。合并后的地盘面积约320,000平方呎。于二零二二年十月，政府宣布兴建北都公路，由西边的天水围连接至东边的古洞北，接通新界北的东西交通网络。 泛海国际集团有限公司二零二二年中期报告5 位于港岛西半山宝珊道之豪华住宅发展项目 我们位于屯门蓝地轻铁站旁之另一项住宅发展项目正继续向政府申请换地。根据现有分区参数，发展项目将提供约67,000平方呎之住宅楼面面积，而本集团已在新的换地申请中建议提高地积比率，以更好、更充分地利用该地块。 于上个财政年度，我们参与了一间合营企业(当中我们占7.5%的股权)，以收购九龙湾国际展贸中心，代价为105亿港元。我们现正制定设计及规划，以待现有租约到期后将该幢建筑改建为甲级写字楼。 加拿大（透过酒店附属集团进行开发） 温哥华EmpireLandmark酒店重建工作进展顺利。 “LandmarkonRobson”上盖建筑于二零二二年五月封顶，内部装修工程正在进行中。此项楼面面积400,000平方呎的重建项目预计将在二零二四年初竣工，其将为两座30层以上的住宅楼，其中包括约240个住宅单位，约50,000平方呎的零售及办公空 间的三层平台，以及四层的地下停车设施。截至二零二二年九月三十日，合约销售额约为2.0亿加元。 位于温哥华市中心AlberniStreet1488号的楼面面积约627,000平方呎的合营重建高端住宅综合项目，我们正在与温哥华市市政府沟通，以回应彼等有关授出开发许可证的意见。 另一个同样位于AlberniStreet的合营发展项目已于二零二一年十二月获得改划批准，并计划于二零二二年底前提交建筑许可证申请。 租赁 期内租赁收入为79,000,000港元（二零二一年： 88,000,000港元）。位于中环及湾仔的写字楼的平均出租率均下跌，此乃由于租户因租约到期而搬迁所致。随着本地疫情逐步受到控制及社交距离措施的放宽，商铺的租赁市场出现复苏迹象。 6泛海国际集团有限公司二零二二年中期报告 位于加拿大温哥华“LandmarkonRobson”发展项目 重估收益净额录得69,000,000港元（二零二一年：360,000,000港元），当中已计及集团应占一间联营公司所拥有之投资物业。 酒店 自二零二一年七月开始，我们的港岛皇悦酒店及九龙皇悦酒店推出针对本地客户的长期住宿优惠。自二零二一年九月开始，我们位于铜锣湾的两间酒店参与了香港政府的指定检疫酒店计划，九龙皇悦酒店也于二零二二年五月参与此计划。 酒店及旅游分类的表现已走出低谷，较去年同期的表现为佳，收入上升160%至72,000,000港元（二零二一年：27,000,000港元），并对分类业绩带来溢利。随着入境检疫措施持续放宽，指定检疫酒店计划已于二零二二年九月底终止。同时，政府恢复举办国际活动，以收复因疫情所引致的失地。 财务投资 于二零二二年九月三十日，本集团持有财务投资约4,499,000,000港元（二零二二年三月三十一日：6,811,000,000港元），其中1,954,000,000港元（二零 二二年三月三十一日：3,021,000,000港元）乃由上市酒店附属集团持有。投资组合中88%为上市债务证券（主要由中国房地产公司发行），7%为上市股本证券以及5%为非上市投资。该等财务投资乃以不同货币计值，其中32%为美元、61%为人民币及7%为其他货币（大部分为港元）。 中国房地产行业的流动资金危机于期内持续，其对我们的财务投资造成负面影响。投资组合之价值进一步减少，此乃主要由于损益账及储备中确认之按市值重估亏损所致。 于六个月期间内，来自该投资组合之收入为 905,000,000港元（二零二一年：1,153,000,000港 元）。投资亏损净额925,000,000港元（二零二一年：1,086,000,000港元）已入账至损益账，而亏损净额 1,570,000,000港元（二零二一年：4,961,000,000港 元）则于投资重估储备账确认。 随着行业债务危机爆发，中国政府自此通过放䩁先前对房地产行业借贷及再融资渠道的紧缩财政政策，不断推出支持政策给予房地产开发商。面对困境的开发商透过减低票面利率，连同分期摊还本金来延长还款期，及提供抵押品作为增信，以进行债务置换或重组来实施各项债务管理措施。迄今，概无削债情况。 于二零二二年九月三十日，价值约160,000,000港元 （二零二二年三月三十一日：570,000,000港元）之此等投资已抵押予银行，作为本集团所获授信贷融资之抵押品。 泛海国际集团有限公司二零二二年中期报告7 财务回顾 除上市酒店附属集团为独立管理外，本集团融资及库务活动在企业层面集中管理及监控。于二零二二年九月三十日，本集团之现金及未提取银行融资超逾72亿港元（二零二二年三月三十一日：83亿港元）。 于二零二二年九月三十日，本集团之资产总值约为338亿港元（二零二二年三月三十一日：350亿港元），资产净值为148亿港元（二零二二年三月 三十一日：164亿港元）。若采用营运中酒店物业之市场价值计算，本集团之经重估资产总值为433亿港元（二零二二年三月三十一日：438亿港元），而本集团之经重估资产净值为243亿港元（二零二二年三月三十一日：252亿港元）。 总融资成本较同期增加约12%，而计入损益账之融资成本净额则减少17%，这主要是由于对冲利率掉期的公平价值收益所致。于二零二二年九月三十日，本集团净负债比率（负债净额与经重估资产净值比率）约69%（二零二二年三月三十一日：64%）。于二零二二年九月三十日，本集团之流动资产净值为48亿港元（二零二二年三月三十一日：66亿港元），有价证券及现金总额55亿港元，为应于12个月内偿还的即期债务48亿港元的1.15倍。 本集团之借贷约98%以港元计值，余下2%以加拿大元计值。 负债净额为167亿港元（二零二二年三月三十一 日：162亿港元），其中61亿港元（二