房地产行业10月统计局数据点评及房地产月报：销售降幅收窄，政策持续加码

行业研究|内地房地产 销售降幅收窄，政策持续加码 ——10月统计局数据点评及房地产月报 基数效应影响累计销售金额降幅继续收窄。1-10月全国商品房销售金额累计同比下降26.1%，降幅较1-9月收窄0.2pct；销售面积累计同比下降22.3%，降幅较1-9月小幅扩大0.1pct。目前需求端政策主要集中于调整房贷利率等进一步降低购房成本，及通过降低购房门槛等增加潜在购房需求，部分城市亦取消区域性限购限售政策促进住房销售。供给端修复行业风险及需求端持续发力或为销售面复苏提供一定支撑。 整体开发投资额继续下降，行业竣工持续改善。开发投资方面，由于整体销售较弱、土地购置费下滑等因素带动10月房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大0.8pct。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降53.0%与46.9%，土地成交价款较1-9月降幅扩大0.7pct。另外1-10月房地产开发企业房屋新开工面积同比下降37.8%，降幅较1-9月收窄0.2pct，属年内首次收窄；房屋竣工面积同比下降18.7%，较1-9月收窄1.2pct，同比降幅延续收窄态势。未来若销售企稳或有望带动行业投资及开工情况改善。 自筹资金、定金及预收款下降带动开发资金来源降幅扩大。1-10月房地产开发资金来源累计同比下降24.7%，降幅扩大0.2pct。拆分来看，国内贷款、自筹资金累计下降26.6%、14.8%，分别降幅收窄0.6pct、扩大0.7pct；定金及预收款、个人按揭贷款累计下降33.8%、24.5%，分别降幅收窄0.3pct、扩大0.8pct，近期支持行业信贷政策高频带动国内贷款及个贷有所改善，预计开发资金来源将随销售复苏而逐步恢复。 新房销售回落，去化周期环比上升。10月45城新房成交面积环比下降27%，同比下降27%；当年累计成交面积同降35%（9月：-36%），一、二、三线城市分别下降24%、32%及43%。江门、青岛、舟山和嘉兴累计交易量降幅较大，盐城、常州、淮安、淮南累计同比降幅较大。截至10月末14城新房去化周期为16.6个月，平均环比上升50%，同比上升36%。二手房方面，10月15城二手房成交面积环比下降6%，同比上升67%；截至10月末15城累计成交面积同降18%（9月：-22%）。成都、扬州二手房成交面积累计增幅居前，市场热度较高。一线二手房挂牌价格指数升势延续，各线城市挂牌出售量指数继续下滑。 三线成交增速回正，整体溢价率下滑。1-10月百城住宅用地累计成交建面同比下降约40.5%；其中一、二、三线城市分别下降28.1%、44.6%、39.0%，二、三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，10月整体楼面均价有所下降，但三线城市均价环比大幅回升36.6%。溢价率方面，各线城市住宅用地溢价率回落，10月成交溢价率环比有所下降。 投资建议：积极政策基调促进基本面企稳，维持“强于大市”评级。10月行业销售维持在低位波动，开发投资继续下探，目前基本面回稳仍需销售面率先复苏。近期融资端政策基调较为积极，预计部分房企流动性将迎来一定边际改善，市场信心或可得到相应修复。另外“保交楼”等供需政策的持续推进仍有望促进销售面回升。维持“强于大市”评级。 15-Nov-19 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584600 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 洪宁蔚联系人 +85239584600 Sabrinahong@cwghl.com 目录 1.板块表现：高信用房企股价表现较好5 1.1地产开发行业表现5 1.2物业管理行业表现6 2.行业：销售弱势延续，投资降幅扩大7 3.城市：销售环比下滑，推盘环比回落10 3.1新房数据：一线销量降幅较小，推盘环比大幅下降10 3.2二手房数据：成交环比降幅收窄，挂牌量价继续下滑13 4.土地市场：百城成交环比回正，溢价率有所下滑15 4.1住宅类用地成交建面：二线降幅收窄，三线同比回正15 4.2住宅用地成交总价：累计降幅持续收窄16 4.3成交楼面均价有所下降，溢价率整体回落18 5.融资：境内外债券发行环比有所下降20 6.重点政策回顾：民企融资获顶层支持22 7.投资建议24 8.风险提示24 图表目录 图1：朗诗地产、招商局置地10月涨幅居前5 图2：中渝置地、佳兆业集团、越秀地产年初至10月末涨幅居前5 图3：旭辉控股集团、碧桂园、绿城中国10月换手率居前5 图4：弘阳服务、金科服务、银城生活服务10月跌幅较小6 图5：银城生活服务、恒大物业、万科海外年初至10月末跌幅较小6 图6：碧桂园服务、保利物业、合景悠活10月换手率居前6 图7：商品房销售额降幅收窄0.2pct7 图8：商品房销售面积降幅扩大0.1pct7 图9：房地产投资降幅进一步扩大8 图10：房企购置土地面积与成交价款降幅继续下滑8 图11：土地购置费降幅有所扩大8 图12：1-10月新开工面积累计同比年内首次收窄9 图13：房屋竣工面积累计同比降幅继续收窄9 图14：开发资金来源降幅扩大9 图15：二手房挂牌出售价格指数近期小幅下降14 图16：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数有所上升14 图17：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数小幅下降14 图18：三线城市二手房挂牌出售量指数有所下降14 图19：四线城市二手房挂牌出售量指数仍处高位14 图20：10月百城住宅用地成交建面同增27.9%15 图21：10月一线城市住宅用地成交建面同降62.0%15 图22：10月二线城市住宅用地成交建面同降28.8%15 图23：10月三线城市住宅用地成交建面同增130.0%15 图24：1-10月百城宅地成交建面同比下降40.5%16 图25：1-10月一线城市宅地成交建面同比下降28.1%16 图26：1-10月二线城市宅地成交建面同比下降44.6%16 图27：1-10月三线城市宅地成交建面同比下降39.0%16 图28：10月百城住宅用地成交总价同降1.6%17 图29：10月一线城市住宅用地成交总价同降76.6%17 图30：10月二线城市住宅用地成交总价同降20.3%17 图31：10月三线城市住宅用地成交总价同增212.2%17 图32：1-10月百城宅地成交总价同比下降36.2%17 图33：1-10月一线城市宅地成交总价同比下降2.9%17 图34：1-10月二线城市宅地成交总价同比下降38.2%18 图35：1-10月三线城市宅地成交总价同比下降49.2%18 图36：10月百城宅地成交楼面均价环比回落18 图37：10月一线城市宅地成交楼面均价环比有所下降18 图38：10月二线城市宅地成交楼面均价环比有所下降19 图39：10月三线城市宅地成交楼面均价环比有所上升19 图40：10月百城宅地成交溢价率环比有所下滑19 图41：10月一线城市宅地成交溢价率环比有所下降19 图42：10月二线城市宅地成交溢价率环比有所下降19 图43：10月三线城市宅地成交溢价率环比小幅下降19 图44：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，前三季度累计同比增长4.2%20 图45：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降20 图46：个人住房贷款余额增速近期小幅下降20 图47：全国首套平均房贷利率近期持续下降21 图48：境内房地产信用债发行规模环比有所下降21 图49：境内房地产信用债发行规模降幅收窄21 图50：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比21 图51：10月境内房地产信用债呈净融资状态21 图52：内房海外债券发行规模环比有所下降22 图53：内房海外债券发行规模降幅有所收窄22 表1：截至2022/10/31主要城市交易量，一线城市同比降幅较小11 表2：截至10月31日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所上升12 表3：截至10月末主要城市新房批售情况，深圳、北京、广州和青岛新增供应相对充裕12 表4：截至10月末主要城市二手房成交量情况，成都、扬州成交面积累计增幅居前13 表5：近期重点政策梳理，地方需求侧政策持续高频，央行等推出重磅举措22 1.板块表现：高信用房企股价表现较好 1.1地产开发行业表现 截至10月31日，朗诗地产、招商局置地10月涨幅居前；中渝置地、佳兆业集 团、越秀地产年初至10月末涨幅居前。 图1：朗诗地产、招商局置地10月涨幅居前图2：中渝置地、佳兆业集团、越秀地产年初至10月 末涨幅居前 LandSeaCMLandCCLandREDCO MinMetalsLand SOHO ShuiOn SZI ZhonganGloriousJoyCityLVGEM ZhengRoYuzhouAgileRonshine R&FPowerLongCRLandChinaSCE PriceChange(LastMonth) CCLand KaisaYueXiuEverGrandeSunshine100 ShimaoCOLI AoyuanCMLandC&DINTL CRLandShuiOn SZISOHOREDCO TopSpringGreenTown Fantasia PriceChange(YTD) -30%-20%-10%0%10%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/10/31数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/10/31 图3：旭辉控股集团、碧桂园、绿城中国10月换手率居前 Turnover(LastMonth) 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Jinmao ZhengRo COLI YueXiu FutureLand C&DINTL KWG Longfor Vanke-H Times GreenTown CountryGarden CIFI 0% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/10/31 1.2物业管理行业表现 截至10月31日，弘阳服务、金科服务、银城生活服务10月跌幅较小；银城生 活服务、恒大物业、万科海外年初至10月末跌幅较小。 图4：弘阳服务、金科服务、银城生活服务10月跌幅较小 图5：银城生活服务、恒大物业、万科海外年初至10 月末跌幅较小 RSUNSER JinkeServicesYinchengLSVankePPTOVSCCNewLifePolyPPTZhongaoHome KerryPPTCHINARES… ShimaoServicesPowerlongCMKaisaProsperZhenroServices A-LivingKWGLivingSunacServicesPolyPPTSER S-EnjoyGTSER CGServices -60%-40%-20%0% PriceChange(LastMonth) YinchengLSEVERGServicesVankePPTOVSAoyuanHealthyColourLifeKerryPPT PolyPPTCHINARESMIXC RSUNSER CCNewLifeZhongaoHomePolyPPTSER GTSER JinkeServices A-LivingS-EnjoyKWGLiving ShimaoServicesSunacServicesPowerlongCM -90%-60%-30%0% PriceChange(YTD) 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/10/31数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/10/31 图6：碧桂园服务、保利物业、合景悠活10月换手率居前 Turnover(LastMonth) 25% 20% 15% 10% 5% CHINARESMIXC S-E