房地产行业点评报告：从防风险到促消费，新使命引领行业迈入发展新阶段

事件：12月15-16日中央经济工作会议召开，对房地产强调确保市场平稳发展，要点包括支持住房改善消费、有效防范化解优质头部房企风险、因城施策支持刚性和改善性住房需求、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等。 从防风险到促销费，时隔8年重提住房消费。会议强调着力扩大内需，支持住房改善、新能源汽车和养老服务等消费。房地产相关内容重新出现在促消费段落体现出明显转向信号，不仅承认了改善性住房需求是合理且被鼓励的，更希望行业合理需求能够带动明年投资和消费企稳回升。后，在2015年3月集中出台了一批放松限贷限购的政策，由此我们可以对未来的地产政策多一些期待。由于当前供给侧政策已集中出台，我们判断后续有望迎来供给侧政策持续落地和需求侧的放松政策陆续出台，放松力度有望超市场当前预期。 保优质主体的确认和“房住不炒”的淡化。公告指出“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，可以认为是对以“三支箭”为代表的供给端政策的肯定和定调，预计相关政策后续将加快落地进度。但诚如我们一直强调的，能够获得政策支持的民企数量并不会太多，最终能够在这轮行业衰退周期中存活的房企应该符合以下几个特征：1）还未在境内有债务的公开违约；2）杠杆率不高资产质量优，短期面临流动性危机而非资不抵债；3）实控人配合意愿强。另一方面，此次“房住不炒”虽然仍然出现，但出现在相关表述的末尾，与2016年开始提纲挈领式的位置相比有明显变化，重要性有所淡化，信号意义较大。 行业发展新模式：低杠杆低风险、运营类业务及保障项目占比提升。我们认为新发展模式是杠杆和风险下降、轻资产运营业务占比提升和民生保障占比提升的状态，可总结为3个关键词：“国进民退”、“轻重并举”和“多层级供给”。“国进民退”格局已清晰，央国企市场份额扩大，但央国企获得更多市场份额的同时也需承担更多的旧城改造、保障房等民生工程。“轻重并举”重资产开发规模下降，房企将会更多参与持有型和轻资产运营业务，如商业运营、代建、物业管理等，获得较为稳定的现金流及利润，同时降低杠杆水平和企业经营风险。“多层级供给”是指未来商品房在住房供给体系的占比下降，保障房、共产房和人才房比例将会提升。 投资建议：我们认为未来需求侧的刺激政策将会持续出台，困境反转的民企将逐步增多，同时销售降幅会逐步收窄直至出现拐点，因此板块估值修复的行情远未结束，我们建议关注：1）优质混合所有制以及民营房企：如新城控股、金地集团、龙湖集团、绿城中国等；2）有扩张意愿和能力的央国企：如保利发展、华发股份、首开股份等。 风险提示：疫情发展超预期；调控政策放松不及预期。