武汉土拍零距离（3/22）：五拍凉意依旧，本地民企参与意愿增加

2022年12月17日 武汉土拍零距离（3/22）：五拍凉意依旧，本地民企参与意愿增加 固定收益主题报告 证券研究报告 12月16日，武汉完成2022年五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 比例多数延续第四轮的10%，洪山区5宗地为20%，个别提升至30%；依旧允许房企使用银行保函代替保证金缴纳。拿地中、拿地后规则基本不变。 相关报告经济进一步回落，曙光何时2022-12-16乍现？—11月经济数据解读金融资源盘点与省内城投支 2022-12-15 武汉2022年第五轮土拍广义流拍率大幅提升，平均溢价率延续 持（12）：福建篇 较低水平，土拍凉意依旧。2022年第五轮土拍合计推涉宅类地块 国央企迈向高质量发展新阶 2022-12-14 15宗，供地数量较今年第四轮的8宗有所增加；无地块流拍、9 段，相关转债有哪些——主 宗地延期出让，广义流拍率60.0%，较今年第四轮的12.5%大幅提 题看转债系列（一） 升；成交6宗，成交金额43.7亿，平均溢价率0.8%，延续今年 如何看待11月金融数据？ 2022-12-12 第二轮以来不足1.5%的低溢价率水平，土拍凉意依旧。横向对比 后疫情时代，消费链转债有 2022-12-10 来看，目前仅无锡、苏州、武汉完成第五轮土拍，武汉广义流拍率明显高于无锡、苏州，平均溢价率低于3城平均水平1.6%。从 哪些？——可转债市场周报（9） 区位来看，主城七区合计推地11宗，其中洪山区、汉阳区、江岸区、江汉区、武昌区分别供地5宗、2宗、2宗、1宗、1宗，占比73.3%；非主城区中东湖高新区、黄陂区分别供地3宗、1宗。2宗地低溢价成交，均位于东湖高新区，为纯宅地，周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富；共4宗地底价成交，9宗地延期出让。2022年以来武汉楼市持续低迷，商品房量价齐跌，截至2022年11月，商品房成交面积累计同比跌至-44.4%，房企参拍仍较谨慎。 武汉本轮土拍首次以“拍卖”方式出让，拿地规则基本不变。本轮土拍首次以“拍卖”方式分两批次出让，出让方式更为灵活、快捷，自拍卖公告发布至现场拍卖最短不足20日。从拿地规则来看，拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 国企拿地占比降低，本地民企参与意愿有所增加。国企全口径拿地金额20.4亿，拿地金额占比46.8%，较今年第四轮的68.3%有所降低。湖北工业建筑集团、武汉文化投资集团、武汉聚玺城 发分别拿地11.4亿、7.5亿、1.5亿，未见主流国企拿地。本地民企参与意愿有所增加，民企全口径拿地金额21.0亿，拿地金额 占比47.9%，拿地占比较今年第四轮的4.4%大幅提升。湖北建工地产、万宸地产分别以12.0亿、9.0亿各拍得1宗地，未见主流 民企拿地。此外，本轮土拍中，自然人王华为2.3亿拍得1宗地。。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 固定收益主题报告 内容目录 1.首次以“拍卖”方式出让，拿地规则基本不变3 2.土拍凉意依旧，以底价成交为主3 3.国企拿地占比降低，本地民企参与意愿有所增加5 图表目录 图1.武汉2022年五轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2.广义流拍率大幅提升，平均溢价率延续低位（%）4 图3.2022年以来武汉房地产市场量价齐跌（%）5 图4.国企拿地占比降低，本地民企参与意愿有所增加（%）5 表1：武汉首次以“拍卖”方式出让，拿地规则基本不变3 表2：武汉2022年四轮土拍明细（元/方，万元）4 12月16日，武汉完成2022年五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.首次以“拍卖”方式出让，拿地规则基本不变 武汉本轮土拍首次以“拍卖”方式出让，拿地规则基本不变。武汉本轮土拍首次以“拍卖”方式分两批次出让，出让方式更为灵活、快捷，自拍卖公告发布至现场拍卖最短不足20日。从拿地规则来看，拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例多数延续第四轮的10%，洪山区5宗地为20%，个别提升至30%；依旧允许房企使用银行保函代替保证金缴纳。拿地中、拿地后规则基本不变。 表1：武汉首次以“拍卖”方式出让，拿地规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 22年三轮 22年四轮 限马甲；严控购地资金来源 20%，可用银行保函替代，商服地块为10% 10%，可用银行保函替代 5%-15%；商服地块未设置限价 摇号房地价联动- 15%；商服地块未设 22年五轮 10%，洪山区 20%，个别30%；可用银行保函替代 置限价 资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意依旧，以底价成交为主 武汉2022年第五轮土拍广义流拍率大幅提升，平均溢价率延续较低水平，土拍凉意依旧。 武汉2022年第五轮土拍合计推涉宅类地块15宗1，供地数量较今年第四轮的8宗有所增加； 无地块流拍、9宗地延期出让，广义流拍率60.0%，较今年第四轮的12.5%大幅提升；成交6 宗，成交金额43.7亿，平均溢价率0.8%，延续今年第二轮以来不足1.5%的低溢价率水平，土拍凉意依旧。横向对比来看，目前仅无锡、苏州、武汉完成第五轮土拍，武汉广义流拍率明显高于无锡、苏州，平均溢价率低于3城平均水平1.6%。 13宗加油加气站用地和1宗商务设施、公共交通设施用地未纳入统计 图1.武汉2022年五轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率大幅提升，平均溢价率延续低位（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 601,000 50800 40 600 30 400 20 10200 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮 00 2021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心 各板块以底价成交为主。整体来看，武汉本轮土拍主城七区2合计推地11宗，其中洪山区、汉阳区、江岸区、江汉区、武昌区分别供地5宗、2宗、2宗、1宗、1宗，占比73.3%；非主城区中东湖高新区、黄陂区分别供地3宗、1宗。2宗地低溢价成交，均位于东湖高新区， 为纯宅地，周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富；共4宗地底价成交，9宗地延期出让。2022年以来武汉楼市持续低迷，商品房量价齐跌，截至2022年11月，商品房成交面积累计同比跌至-44.4%，房企参拍仍较谨慎。 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 东湖高新区 P（2022）108号 溢价成交 10174.6 10525.4 3.5% 119990.0 湖北建工地产 东湖高新区 P（2022）109号 溢价成交 9490.3 9619.0 1.4% 74740.0 武汉文化投资集团 黄陂区 P（2022）106号 底价成交 5000.0 5000.0 0.0% 15400.0 武汉聚玺城发 汉阳区 P（2022）110号 底价成交 7011.2 7011.2 0.0% 23200.0 王华为 东湖高新区 P（2022）113号 底价成交 7202.6 7202.6 0.0% 89600.0 万宸地产 武昌区 P（2022）119号 底价成交 9755.1 9755.1 0.0% 114330.0 湖北工业建筑集团 江汉区 P（2022）111号 延期出让 23409.8 江岸区 P（2022）112号 延期出让 21789.8 洪山区 P（2022）114号 延期出让 10896.2 洪山区 P（2022）115号 延期出让 10338.1 洪山区 P（2022）116号 延期出让 10477.5 洪山区 P（2022）117号 延期出让 10571.6 洪山区 P（2022）118号 延期出让 10422.1 江岸区 P（2022）123号 延期出让 17500.0 汉阳区 P（2022）124号 延期出让 7500 表2：武汉2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心 2武汉市主城七区：江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区 图3.2022年以来武汉房地产市场量价齐跌（%） 武汉:新建商品住宅价格指数:环比武汉:二手住宅价格指数:环比武汉:商品房成交面积:累计同比（右） 300.0% 1.8% 1.5% 1.2% 0.9% 0.6% 0.3% 0.0% -0.3% -0.6% -0.9% -1.2% -1.5% 2021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/11 资料来源：WIND，安信证券研究中心 250.0% 200.0% 150.0% 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% -100.0% 3.国企拿地占比降低，本地民企参与意愿有所增加 武汉本轮土拍国企拿地占比降低，全口径拿地金额20.4亿，拿地金额占比46.8%，较今年第四轮的68.3%有所降低。湖北工业建筑集团、武汉文化投资集团、武汉聚玺城发分别拿地11.4亿、7.5亿、1.5亿，未见主流国企拿地。 本地民企参与意愿有所增加，民企全口径拿地金额21.0亿，拿地金额占比47.9%，拿地占比较今年第四轮的4.4%大幅提升。湖北建工地产、万宸地产分别以12.0亿、9.0亿各拍得1宗地，未见主流民企拿地。此外，本轮土拍中，自然人王华为2.3亿拍得1宗地。 图4.国企拿地占比降低，本地民企参与意愿有所增加（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如