武汉土拍零距离（7/22）：四拍凉意明显，国企成拿地主力

2022年12月03日 武汉土拍零距离（7/22）：四拍凉意明显，国企成拿地主力 固定收益主题报告 证券研究报告 11月29日，武汉完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 武汉本轮土拍规则基本不变，下调保证金比例。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，涉宅类、商服类地块保证金比例均下调至10%，允许房企使用银行保函代替保证金缴纳。 地价触顶后通过摇号确定竞得人。拿地后规则基本不变。 相关报告金融资源盘点与省内城投支 2022-12-01 持（11）：重庆篇 武汉本轮土拍广义流拍率有所提升，平均溢价率进一步降低， 疫情扰动叠加需求不足，PMI 2022-11-30 土拍凉意明显。武汉2022年第四轮土拍合计推地8宗，供地数量较今年第三轮的43宗大幅减少；无地块流拍，1宗地延期竞拍， 加速回落——11月PMI点评解码钢铁行业（四）：产业链 2022-11-29 广义流拍率12.5%，较今年第三轮的4.7%有所提升；成交7宗， 全解之废钢 成交金额46.7亿，所有地块均底价成交，平均溢价率较今年前三 地产放松政策：两个质变与 2022-11-28 轮的6.5%、1.2%、0.2%进一步降低，土拍凉意明显。横向对比来 三个方面 看，在已完成四轮土拍的7城中，武汉广义流拍率高于7城平均 政策发力，地产链转债知多 2022-11-27 水平9.2%，平均溢价率低于7城平均水平5.4%。从区位来看，武 少——可转债市场周报（7） 汉本轮土拍地块区位较好，主城七区合计推地7宗，其中青山区、江岸区、硚口区、洪山区分别供地3宗、2宗、1宗、1宗，占比87.5%，较今年第二、三轮的62.5%、46.5%有所提升，非主城区中东西湖区供地1宗。多数地块区位较好、周边配套成熟、交通便捷，但各板块热度普遍不高，全部成交地块均以底价成交。2022年以来武汉楼市持续低迷，新房、二手房价格持续下跌、商品房成交面积持续负增长，截至2022年10月，商品房成交面积累计同比跌至-43.0%，房企参拍谨慎。 拿地中，商服地块未设置地块限价，涉宅类地块溢价率均为15%， 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低，国企全口径拿地金额 31.9亿，拿地金额占比68.3%，较今年前三轮的不足25%大幅提 升。中建八局和武汉交投联合体22.3亿拍得3宗地，武汉硚房集 团9.5亿拍得1宗地，未见主流国企拿地。民企拿地意愿仍较低，民企全口径拿地金额2.0亿，拿地金额占比4.4%，拿地占比较今 年第三轮12.0%进一步下降，仅武汉神农康瑞科技2.0亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地占比减少，城投全口径拿地金额12.8亿，拿地金额占比27.4%，较今 年前三轮的50%以上有所下降。联投集团、武汉城建分别拿地11.3亿、1.5亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 固定收益主题报告 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变，下调保证金比例3 2.土拍凉意明显，全部地块底价成交3 3.国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低5 图表目录 图1.武汉2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率有所上升，平均溢价率仍处低位（%）3 图3.武汉广义流拍率高于7城平均水平（%）4 图4.平均溢价率为7城最低水平（%）4 图5.2022年以来武汉房地产市场量价齐跌（%）5 图6.国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低（%）5 表1：竞拍规则基本不变，下调保证金比例3 表2：武汉2022年四轮土拍明细（元/方，万元）4 11月29日，武汉完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变，下调保证金比例 武汉本轮土拍规则基本不变，下调保证金比例。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，涉宅类、商服类地块保证金比例均下调至10%，允许房企使用银行保函代替保证金缴纳。拿地中，商服地块未设置地块限价，涉宅类地块溢价率均为15%，地价触顶后通过摇号确定竞得人。拿地后规则基本不变。 表1：竞拍规则基本不变，下调保证金比例 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 22年三轮 22年四轮 限马甲、严控购地资金来源 20%，可用银行保函替代，商服地块为10% 10%，可用银行保函替代 5%-15%；商服地块未设置限价 15%；商服地块未设置限价 摇号房地价联动- 资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意明显，全部地块底价成交 武汉本轮土拍广义流拍率有所提升，平均溢价率进一步降低，土拍凉意明显。武汉2022年 第四轮土拍合计推地8宗1，供地数量较今年第三轮的43宗大幅减少；无地块流拍，1宗地 延期竞拍，广义流拍率12.5%，较今年第三轮的4.7%有所提升；成交7宗，成交金额46.7 亿，所有地块均底价成交，平均溢价率较今年前三轮的6.5%、1.2%、0.2%进一步降低，土拍凉意明显。横向对比来看，在已完成四轮土拍的7城中，武汉广义流拍率高于7城平均水平9.2%，平均溢价率低于7城平均水平5.4%。 图1.武汉2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率有所上升，平均溢价率仍处低位（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 60900 50 800 700 40600 30 500 400 20300 10 200 100 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 25% 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 20% 15% 10% 5% 年年年年 首二三首 轮轮轮轮 年年年 二三四 轮轮轮 0% 流拍率 广义流拍率 平均溢价率 资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心 1武汉本轮土拍共推地10宗，本文仅考虑涉宅类地块和商服地块，不包含1宗工业用地和1宗旅馆用地 图3.武汉广义流拍率高于7城平均水平（%）图4.平均溢价率为7城最低水平（%） 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 7 0% 广义流拍率 平均溢价率 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 7 北 深 杭 无 苏 南 武 0% 城 深武苏 平圳汉州 均 无南杭北 京 圳 州 锡 州 京 汉 城 锡京州京平 均 资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心 全部地块均底价成交。整体来看，武汉本轮土拍地块区位较好，主城七区2合计推地7宗，其中青山区、江岸区、硚口区、洪山区分别供地3宗、2宗、1宗、1宗，占比87.5%，较今年第二、三轮的62.5%、46.5%有所提升，非主城区中东西湖区供地1宗。多数地块区位较好、 周边配套成熟、交通便捷，但各板块热度普遍不高，全部成交地块均以底价成交。2022年以来武汉楼市持续低迷，新房、二手房价格持续下跌、商品房成交面积持续负增长，截至2022 年10月，商品房成交面积累计同比跌至-43.0%，房企参拍谨慎。 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 硚口区 P（2022）096号 底价成交 17000.0 17000.0 0.0% 95200 武汉硚房集团 江岸区 P（2022）098号 底价成交 2681.2 2681.2 0.0% 14666 武汉城建 青山区 P（2022）099号 底价成交 13768.0 13768.0 0.0% 42130 中建八局&武汉交投 青山区 P（2022）100号 底价成交 12628.6 12628.6 0.0% 92820 中建八局&武汉交投 青山区 P（2022）101号 底价成交 12380.4 12380.4 0.0% 88520 中建八局&武汉交投 洪山区 P（2022）103号 底价成交 8537.4 8537.4 0.0% 113110 联投集团 东西湖区 P（2022）105号 底价成交 2878.9 2878.9 0.0% 20440 武汉神农康瑞科技 江岸区 P（2022）097号 延期竞拍 17422.2 表2：武汉2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心 2武汉市主城七区：江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区。 图5.2022年以来武汉房地产市场量价齐跌（%） 武汉:新建商品住宅价格指数:环比 武汉:商品房成交面积:累计同比（右） 武汉:二手住宅价格指数:环比 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% 2021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/42022/62022/82022/10 300.0% 250.0% 200.0% 150.0% 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% -100.0% 资料来源：WIND，安信证券研究中心 3.国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低 武汉本轮土拍国企拿地占比大幅提升，国企全口径拿地金额31.9亿，拿地金额占比68.3%，较今年前三轮的不足25%大幅提升。中建八局和武汉交投联合体22.3亿拍得3宗地，武汉硚 房集团9.5亿拍得1宗地，未见主流国企拿地。 民企拿地意愿仍较低，民企全口径拿地金额2.0亿，拿地金额占比4.4%，拿地占比较今年第三轮12.0%进一步下降，仅武汉神农康瑞科技2.0亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。 国企拿地占比提升下，城投拿地占比减少，城投全口径拿地金额12.8亿，拿地金额占比27.4%，较今年前三轮的50%以上有所下降。联投集团、武汉城建分别拿地11.3亿、1.5亿。 图6.国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低（%） 90% 2021年首轮 2022年首轮 2021年二轮 2022年二轮 2021年三轮 2022年三轮 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：WIND，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出