2022年第47周地产周报：政策围绕房企融资支持和保交楼进一步加码

行业研究|行业周报 看好（维持） 政策围绕房企融资支持和保交楼进一步加码 ——2022年第47周地产周报 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年12月02日 核心观点 本周市场回顾。第47周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为5.8%。沪深300指数报收3775.78，周度涨幅为-0.7%；创业板指数报收2309.36，周度涨幅-3.4%；房地产板块指数报收3116.08，周度涨幅为5.1%。 本周行业要闻。“一行两会”负责人对房地产做出最新表态，重点内容包括一城一策、降低个人住房贷款利率和首付比、支持刚性和改善性住房需求、支持民企发债、支持实施改善优质民企资产负债表计划、加大保交楼金融支持力度等；国常 会：推进保交楼专项借款尽快全面落到项目。适时适度运用降准等货币政策工具；证监会：恢复上市房企和涉房上市公司再融资；央行：降准0.25个百分点，为商业 银行提供2000亿元零成本“保交楼”贷款资金；央行、银保监会：正式发布“金融 十六条”；六大行集中为优质房企提供意向性融资额度支持，已披露总额超1.65万亿；深圳四批次收官，6宗成交中2宗触顶，1宗流拍；郑州三批次收官，20宗均底价成交，3宗流拍；南京、重庆、成都、合肥等地公布下一批次集中供地计划。 本周新房销售量较上周上升、二手房销售量较上周下降。第46周29大城市新房销 售为2.5万套，较上周上升14.5%；11大城市二手房销售9091套，较上周下降 2.7%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升7.3%、下降12.1%；二线城市新房、二手房交易较上周分别上升18.9%、上升1.7%。库存量较上周上升、库销比较上周持平。截至第47周，15大城市库存为123.8万套，较第46周增加4387套； 库销比为15.1个月，与46周相持平。本周土地市场出让热度较上周上升。第47周 26大城市合计成交土地39块。土地出让金额增加。第47周26大城市土地出让金 为318.7亿元，较第46周增加304.9亿元。平均溢价率上升。第47周26大城市土 地成交平均溢价率1.5%，较第45周上升1.5个百分点。 重点公司公告。万科、龙湖、金地、碧桂园等获得六大行意向性融资额度支持。龙湖、美的置业、金辉拟发行中债增全额担保中期票据，规模分别为20、15、12亿元。万科拟发行20亿元中票，招商蛇口拟发行5.5亿元绿色中票，华发拟申请注册 发行100亿元中票。碧桂园完成配股。绿城关联方将以市场化方式购买公司债券。阳光城公布最新债务情况。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 纾困工具加码提供一定流动性支持，信用 2022-11-22 恢复仍需更大力度政策宽松：——2022年第46周地产周报降幅收窄，缓慢修复：——房地产行业 2022-11-21 2023年度投资策略主要指标再度下探，恢复速度不宜期待过 2022-11-17 高：——10月统计局数据点评 投资建议与投资标的 本周针对房企融资支持和保交楼的纾困政策进一步加码，政策增量包括证监会恢复上市房企再融资、央行推出2000亿元“保交楼”贷款等。“一行两会”负责人就一城一策、降低房贷利率和首付比、支持民企发债、支持实施改善优质民企资产负债表计划、加大保交楼金融支持力度等方面对房地产表态，六大行随即响应，本周集中公布为十余家优质民企和央国企提供意向性授信额度支持，已披露的支持额度总计达1.65万亿，较以往年度额度提升，但授信额度和实际融资尚有距离。另一方面中债增拟首批落地对龙湖20亿元、美的置业15亿元、金辉12亿元中票的增信，我们认为在市场化、法治化的纾困原则下，无论是商业银行授信支持还是中债增发债增信，后续对民企实际融资的跟进和落地或仍会以资产价格和销售去化速度为考量。证监会发文允许上市房企和涉房上市公司再融资，在并购重组、上市房企再融资、应用REITs盘活存量资产、引入私募投资基金等方面予以支持，或将加快出险上市房企重组，期待实际落地效果。“保交楼”政策方面，国常会再度强调推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，同时央行推出2000亿元贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金以鼓励其支持“保交楼”，主要考量在于推动保交楼在项目层面尽快形成实物投资量，从而加速问题解决。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第47周市场行情回顾（2022.11.21~2022.11.27）4 1.1第47周行业指数表现4 1.2第47周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.11.21~2022.11.27）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：本周（第47周）29城市新房成交6 图2：本周（第47周）11城市二手房成交6 图3：本周（第47周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第47周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，中房地产、中国武夷、首开股份涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第47周市场行情回顾（2022.11.21~2022.11.27） 1.1第47周行业指数表现 第47周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为5.8%。沪深300指数报收3775.78，周度涨幅为-0.7%；创业板指数报收2309.36，周度涨幅-3.4%；房地产板块指数报收3116.08，周度涨幅为5.1%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指 指数(2022/11/25) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3775.78 -0.7% 0.3% -23.6% 创业板指 2309.36 -3.4% -0.6% -30.5% 房地产指数（申万） 3116.08 5.1% 0.2% -7.6% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第47周地产板块个股表现 第47周地产板块涨幅居前的公司分别为中房地产、中国武夷、首开股份、广宇集团、金地集团。 表2：本周房地产个股表现，中房地产、中国武夷、首开股份涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 中房地产 21.39% 三湘股份 -23.95% 中国武夷 16.61% 中体产业 -14.17% 首开股份 13.04% 莱茵体育 -7.62% 广宇集团 12.60% 万业企业 -6.66% 金地集团 11.77% 中关村 -6.20% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.11.21~2022.11.27） 2.1行业一周要闻回顾 “一行两会”负责人对房地产做出最新表态，重点内容包括一城一策、降低个人住房贷款利率和首付比、支持刚性和改善性住房需求、支持民企发债、支持实施改善优质民企资产负债表计划、加大保交楼金融支持力度等；国常会：推进保交楼专项借款尽快全面落到项目。适时适度运用降准等货币政策工具；证监会：恢复上市房企和涉房上市公司再融资；央行：降准0.25个百分点， 为商业银行提供2000亿元零成本“保交楼”贷款资金；央行、银保监会：正式发布“金融十六 条”；六大行集中为优质房企提供意向性融资额度支持，已披露总额超1.65万亿；深圳四批次收官，6宗成交中2宗触顶，1宗流拍；郑州三批次收官，20宗均底价成交，3宗流拍；南京、重庆、天津、青岛、成都、合肥公布下一批次集中供地计划。 1)“一行两会”负责人：2022金融街论坛年会，包括央行行长易纲、银保监会主席郭树清、证监会主席易会满等在内的金融监管部门主要负责人对房地产做出最新表态，其中的重点内 容包括一城一策、降低个人住房贷款利率和首付比、支持刚性和改善性住房需求、支持民企发债、支持实施改善优质民企资产发债表计划、加大保交楼金融支持力度等。 信息来源：新京报 2)国常会：落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，促进房地产市场健康发展。加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。 信息来源：澎湃网 3)证监会：恢复上市房企和涉房上市公司再融资，在股权融资方面调整优化5项措施：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用。 信息来源：证监会发布 4)央行：1）决定于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。2）面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。 信息来源：澎湃网、观点地产网 5)央行、银保监会：正式发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，即“金融十六条”。 信息来源：观点地产网 6)六大行：农业银行、中国银行、交通银行、建设银行、工商银行、邮储银行分别与5、10、2、8、12、5家头部房企签订战略合作协议，已披露提供意向性融资总额超1.2万亿元，融资服务范围包括开发贷、并购贷、个人按揭贷款、保函、债券承销与投资等业务。 信息来源：观点地产网 7)深圳：第四批集中供地收官，出让6宗，其中2宗触顶，另流拍1宗。今年4批次累计成交 736.27亿元。 信息来源：观点地产网 8)郑州：第三批集中供地收官，出让20宗均为底价成交，流拍3宗，成交总金额114.8亿元。信息来源：观点地产网 9)南京：五批次集中供地15宗，总建面91.6万方，总起价56.3亿元，将于12月20日出让。信息来源：观点地产网 10)重庆：三批次集中供地10宗，总建面94.2万方，总起价63.8亿元，12月13日报名截止。信息来源：观点地产网 11)天津：四批次集中供地24宗，总建面57.2万方，总起价99.6亿元，预计12月19日摘牌。 信息来源：观点地产网 12)青岛：四批次集中供地40宗，总建面248.4万方，总起价138.0亿元，将于12月19、20 日两天进行。 信息来源：观点地产网 13)成都：四批次供地16宗，总建面117.6万方，总起价108.2亿元，将于12月13日出让。信息来源：观点地产网 14)合肥：四批次供地18宗，总建面212.6万方，总起价119.6亿元，将于12月23日出让。信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 本周新房销售量较上周上升、二手房销售量较上周下降。第47周29大城市新房销售为2.5万套，较上周上升14.5%；11大城市二手房销售9091套，较上周下降2.7%；一线城