房地产行业周报：销售仍在持续走弱吗？

专题视点 11月销售止住持续下滑势头，逐步找到底部支撑。从房企销售来看，11月TOP100房企累计、单月增速均在收窄：1）销售额，累计、单月同比下降43.3%、26.9%，环比10月分别收窄0.7、6.3个百分点；2）销售面积，累计、单月分别同比下降47.8%、37.6%，环比10月分别收窄0.8、3.8个百分点；3）分企业类型，违约展期民企拖累，其余房企均在企稳。从高频数据来看，11月销售面积累计增速企稳，单月增速环比有所下滑，但高频数据受更新影响较大，参考性不如房企销售数据： 1）总体来看，11月累计、单月分别同比下降31.5%、下降36.6%，环比10月分别扩大0.5、扩大11.4个百分点；2）分城市能级，一线城市波动性较小，二线、三四线波动较大。 投资建议：市场对地产的4个认知差未完全修复，推荐1）优质民企修复，推荐新城控股/金地集团；2）区域格局优化，推荐天地源/滨江集团/华发股份；3）行业见底复苏，推荐招商蛇口/保利发展等。 资本市场 本周地产：A股与港股跑赢/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为3.33%和0.23%，分别跑赢大盘0.81pcts/跑输大盘6.04pcts。本周地产信用债发行99.06亿，净融资21.47亿。截至2022年12月2日，地产信用债累计发行4999.47亿，同比下降17.62%，净融资额-365.90亿，去年同期为-1340.96亿。本周地产债信用利差环比走阔1.44BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比-2.4%/-9.8%，库存环比0.4%，去化同比21.3%。新房端，本周43城住宅成交面积环比-2.4%，累计同比-33.3%。二手房端，14城成交面积环比-9.8%，同比1.6%，累计同比-12.0%。去化端，16城去化55.8周，同比21.3%。成交均价端，一线1城环比8.1%，同比25.0%，三四线9城环比4.2%，同比-0.9%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。本周百城供应和成交建面环比94.50%/3.70%，溢价率1.64%，一线供应和成交建面环比196.72%/-63.17%，溢价率8.54%，二线供应和成交建面环比80.01%/1.09%，溢价率0.64%,三四线供应和成交建面环比97.28%/11.64%，溢价率1.95%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：销售仍在持续走弱吗？ 综合房企销售、高频成交数据11月销售止住持续下滑势头，逐步找到底部支撑。从房企销售来看，11月TOP100房企累计、单月增速均在收窄：1）销售额，累计、单月同比下降43.3%、26.9%，环比10月分别收窄0.7、6.3个百分点；2）销售面积，累计、单月分别同比下降47.8%、37.6%，环比10月分别收窄0.8、3.8个百分点；3）分企业类型，违约展期民企拖累，其余房企均在企稳。从高频数据来看，11月销售面积累计增速企稳，单月增速环比有所下滑，但高频数据受更新影响较大，参考性不如房企销售数据：1）总体来看，11月累计、单月分别同比下降31.5%、下降36.6%，环比10月分别扩大0.5、扩大11.4个百分点；2）分城市能级，一线城市波动性较小，二线、三四线波动较大。 投资建议：市场对地产的4个认知差未完全修复，推荐1）优质民企修复，推荐新城控股/金地集团；2）区域格局优化，推荐天地源/滨江集团/华发股份；3）行业见底复苏，推荐招商蛇口/保利发展等。 1.1房企销售：11月累计、单月增速均在收窄 从房企销售来看，11月累计、单月增速均在收窄，显示销售逐步找到支撑。根据克而瑞数据，2022年11月TOP100房企累计实现销售额65399亿元，同比下降43.3%，相比10月累计增速（下降44.6%）收窄0.7个百分点；单月实现销售额6177亿元，同比下降26.9%，相比10月单月增速（下降33.2%）收窄6.3个百分点。从销售面积来看，2022年11月TOP100房企累计实现销售面积40432万㎡，同比下降47.8%，相比10月累计增速（下降48.6%）收窄0.8个百分点；单月实现销售面积3338亿元，同比下降37.6%，相比10月单月增速（下降41.4%）收窄3.8个百分点。 图表1 TOP100房企销售额累计同比增速收窄 图表2 TOP100房企销售额单月同比增速收窄 图表3 TOP100房企销售面积累计同比增速收窄 图表4 TOP100房企销售面积单月同比增速收窄 1.2分企业类型：违约展期民企拖累，国央企、优质民企、混合型等增速企稳 分企业类型来看，11月违约展期民企销售额降幅仍在明显扩大，其余房企（国央企、优质民企、混合型）销售额增速均在企稳。根据克而瑞数据，2022年11月TOP50房企中共有国央企18家、混合型+港外资7家、民企-未展期违约10家、民企-已展期违约15家。2022年11月，民企-已展期违约销售额累计同比降幅约为68.1%，单月同比降幅约为91.8%，相比10月分别扩大0.3、扩大23.4个百分点，表明销售仍在走弱。但其他类型房企销售均开始企稳，国央企、混合型+港外资、民企-未展期违约2022年11月累计同比增速分别约为-16.3%、-32.4%、-38.6%，相比10月分别提升2.5、提升0.6、提升0.3个百分点；单月同比增速分别约为11.4%、-25.9%、-34.8%，相比10月分别提升4.8、下降5.2个百分点、下降0.1个百分点。 图表5 2022年11月分企业类型销售额同比增速情况 1.3高频数据：11月累计增速企稳，单月增速下滑（受更新影响） 从高频数据来看，11月销售面积累计增速企稳，单月同比增速环比有所下滑，但高频数据受更新影响较大。根据各地房管局，2022年11月高频数据销售面积累计同比下降31.5%，相比10月降幅微幅扩大0.5个百分点，显示高频销售面积累计增速已经在逐步企稳；从单月增速来看，2022年11月高频数据销售面积单月同比下降36.6%，相比10月降幅扩大11.4个百分点，显示高频销售面积单月降幅有所扩大。但值得注意的是，高频数据越是距现在时间近的数据，受更新情况的影响越大，而越是距现在时间远的数据，更新的完备性越强，因此参考性不如房企销售数据。 图表6高频数据销售面积累计同比增速企稳（VS商品房）图表7高频数据销售面积累计同比增速企稳（VS商品住宅） 图表8高频数据销售面积单月同比增速走弱（VS商品房）图表9高频数据销售面积单月同比增速走弱（VS商品住宅） 1.4分城市能级：一线波动较小，二线、三四线表现较弱 分城市能级来看，虽然11月一、二、三四线城市销售增速环比均走弱，但一线波动较小，二线、三四线表现较弱。根据各地房管局，2022年11月一、二、三四线高频数据销售面积单月同比分别下降-24.3%、-30.6%、-60.7%，相比10月分别下降7.05、下降16.35、下降8.55个百分点。 图表10高频数据各能级城市销售面积同比增速走势 1.5投资建议：4个认知差尚未完全修复，看好地产行情持续性 市场对地产的4个认知差尚未完全修复，看好地产行情持续性，推荐三条思路：优质民企信用修复、区域格局优化、行业见底复苏。目前市场目前对于地产行情存在4方面认知差，分别为政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期。目前市场的4方面认知差未完全修复，看好地产行情持续性，标的上建议关注三条思路：1）优质民企信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；3）区域竞争格局优化思路，建议关注天地源、滨江集团、华发股份； 3）行业见底复苏思路，建议关注保利发展、招商蛇口。 2.资本市场 本周地产：A股与港股跑赢/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为3.33%和0.23%，分别跑赢大盘0.81pcts/跑输大盘6.04pcts。本周地产信用债发行99.06亿元，净融资额21.47亿元。截至2022年12月2日，地产信用债累计发行4999.47亿元，同比下降17.62%，净融资额-365.90亿元，去年同期为-1340.96亿元。本周地产债信用利差环比走阔1.44BP。 2.1地产A股 本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 本周A股房地产板块涨跌幅为3.33%，跑赢大盘0.81个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第11名。本周领涨板块主要包括社会服务、食品饮料、商业贸易、纺织服装、传媒互联网，领跌板块主要包括煤炭、公用事业、国防军工、建筑工程、机械设备。 图表11A股各行业涨跌幅（11/28-12/02） 近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为4.61%，同期沪深300涨跌幅为-4.27%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为22.09%，同期沪深300涨跌幅为6.52%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 图表12房地产行业指数近1个季度表现 图表13房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中：涨幅靠前的主要是深振业A（54.21%）、城建发展（42.67%）、中国武夷（32.19%）、中交地产（31.79%）、南国置业（27.55%），跌幅靠前的主要是广宇集团（-9.52%）、滨江集团（-7.62%）、保利发展（-4.10%）、三湘印象（-3.62%）、首开股份（-3.54%）。 图表14主要地产A股涨跌幅（11/28-12/02） 图表15地产A股涨幅与跌幅前5（11/28-12/02） 2.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为0.23%，跑输大盘6.04个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第8名。本周领涨板块主要包括可选消费、资讯科技业、必选消费，领跌板块主要包括能源业、公用事业、电讯业。 图表16港股各行业涨跌幅（11/28-12/02） 本周地产港股中：涨幅靠前的主要是融创服务（34.26%）、世茂服务（21.70%）、绿景中国地产（16.36%）、建发物业（13.71%）、滨江服务（12.14%），跌幅靠前的主要是旭辉控股集团（-19.85%）、中渝置地（-8.12%）、（-8.06%）、旭辉永升服务（-7.87%）、弘阳地产（-7.37%）。 图表17主要地产港股涨跌幅（11/28-12/02） 图表18地产港股涨幅与跌幅前5（11/28-12/02） 2.3地产信用债 一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计99.06亿元，到期金额77.59亿元，净融资额21.47亿元。截至2022年12月2日，地产信用债累计总发行金额为4999.47亿元，同比下降17.62%，到期金额5365.37亿元，同比增长下降27.59%，净融资规模为-365.90亿元，去年同期为-1340.96亿元。 图表19房地产行业信用债发行与到期额（11/26-12/02）（单位：亿元） 具体来看，债券发行方面，发行主体包括苏州新区高新技术产业股份有限公司、铜陵大江投资控股有限公司、金辉集团股份有限公司、安徽省高速地产集团有限公司、美的置业集团有限公司、南京高科股份有限公司、临沂鲁商地产有限公司、临沂鲁商地产有限公司、保利发展控股集团股份有限公司、保利发展控股集团股份有限公司、重庆龙湖企业拓展有限公司、苏州新区高新技术产业股份有限公司、苏州苏高新集团有限公司、0等。债券偿还方面，主体包括苏州苏高新集团有限公司、苏州苏高新集团有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司、上海大名城企业股份有限公司、光大嘉宝股份有限公司、正荣地产控股股份有限公司、上海宝龙实业发展(集团)有限公司、绿城房地产集团有限公司、花样年集团(中国)有限公司、柳州