华夏房地产ETF基金（515060）：政策托底，估值修复

金工量化专题报告 华夏房地产ETF基金（515060）：政策托底，估值修复 基金产品研究 核心结论 证券研究报告 2022年11月28日 摘要内容 用足用好政策工具箱，地产市场平稳健康发展。“稳地价、稳房价、稳预期目标下，为避免房地产市场硬着陆，2021年9月份政策开始偏向宽松，并 分析师 王红兵S0800519090003 13924613850 wanghongbing@research.xbmail.com.cn 延续至今。2022年11月，央行发布第三季度中国货币政策执行报告，将因 城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同月，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从供给、经营、消费各层面加大了对地产 行业的金融支持。政策托底，行业逐渐企稳。 政策托底，行业估值正在修复。房地产板块的配置逻辑在2020年前后发生变，板块配置价值依赖政策预期，2021年下半年以来政策偏向宽松，行业估值逐步修复。房地产板块个股权重较为分散，故指数投资较为合适，核心指数有中证全指房地产指数(931775)。 权重股估值修复，期待业绩恢复增长。从保利发展的定价来看，在政策放松预期下房地产估值自2021年下半年开始恢复，目前市场价格正以 2016~2020年业绩正常增长期间的7倍PE作为估值底反映基本面价值，未来地产板块配置收益既来自于基本面的改善，还来自于业绩改善后的估值提升。 房地产ETF基金（515060），配置地产板块首选标的。华夏基金管理的房地产ETF基金跟踪中证全指房地产指数，上市于2020/1/3，均衡布局行业复 苏。 风险提示：1、分析结论基于个股估值认知，未来基本面增速不达预期可能导致估值下移，导致定价高估。2、政策、流动性等宏观要素的变化导致估值发生变化。 相关研究 上投摩根安隆回报：以多资产多策略获取长期绝对收益—基金产品研究2022-11-18 黄金定量预测：大概率底部已过，价格中枢有望持续回升—资产配置跟踪报告之四2022-11-13 中药ETF(560080)：复盘中药十股，可配中高仓位—基金产品研究2022-11-06 工银瑞信中证创新药ETF：底部临近，中长期配置价值显著—基金产品研究2022-11-01恒生医药ETF（159892）：港股医药配置价值如何？—基金产品研究2022-10-30 索引 内容目录 一、政策：用足用好政策工具箱，地产市场平稳健康发展3 二、行业：政策托底，行业企稳6 三、政策托底，行业估值正在修复7 四、房地产ETF基金（515060）：华夏基金管理10 风险提示10 图表目录 图1：2022年1-10月房地产投资情况6 图2：2022年1-10月房地产施工面积6 图3：2022年1-10月房地产当月新开工面积6 图4：2022年1-10月商品房当月销售面积6 图5：中证全指房地产指数五大权重股7 图6：房地产2013~2022年净利润增速的变化7 图7：地产政策驱动最近两年市场阶段性反弹7 图8：保利发展净利润增速2020年后下滑8 图9：保利发展在7xPE下的基本面价值8 图10：保利发展2020年估值下修至6xPE8 图11：保利发展在21年下半年估值修复后，2022年底部估值为6xPE9 图12：保利发展7xPE是业绩增长期的估值，7xPE下T+2年基本面价值是短期股价上限9 图13：房地产ETF基金（515060）自上市以来价格走势10 表1：2021.9月至2022年下半年政策偏向宽松3 表2：关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知4 表3：十九大以来中央重大会议关于房地产的表述4 一、政策：用足用好政策工具箱，地产市场平稳健康发展 2021年下半年，政策催化下，以恒大为代表的高杠杆、高周转、低质量房地产开发企业风险暴露，行业过剩产能得到出清。2022年3月，银保监会主席郭树清表示房地产泡沫 化得到根本扭转。过剩产能的快速出清伴随的是房地产市场的下滑，“稳地价、稳房价、 稳预期”目标下，为避免房地产市场硬着陆，2021年9月份政策开始偏向宽松，并延续至今。 政策日期政策内容 表1：2021.9月至2022年下半年政策偏向宽松 2021年9月央行、银保监会提出要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。 2021年10月央行金融市场司司长指出部分金融机构对“三线四档”存在误解，已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。 2021年11月中国银行间市场交易商协会召开房企代表座谈会，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。 2022年1月5年期贷款市场报价利率（LPR）由4.65%下降至4.6%，下降5个基点。 2022年3月银保监会发文，提出要满足新市民合理购房信贷需求，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度 2022年3月银保监会郭树清提出房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。 2022年3月财政部表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。 2022年5月5年期LPR利率从4.6%下降至4.45%，下调15个基点；首套房贷利率可在5年期LPR基础上下浮20个基点。 2022年5月国务院召开全国稳住经济大盘会议，提出稳地价、稳房价，支持刚性和改善性住房需求要保持房地产市场的平稳健康发展。 2022年8月5年期LPR利率从4.45%下降至4.30%，下调15个基点。 央行、银保监会：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，2022年前阶段性放宽首套住房商业性个 2022年9月 2022年9月 人住房贷款利率下限。 财政部：2023年12月之前，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 2022年9月央行：下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。 2022年11月央行：因城施策用足用好政策工具箱支持刚性和改善性住房需求。 2022年11月央行、银保监会：《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。 资料来源：各政府网站，西部证券研发中心 据克而瑞不完全统计1，2022年三季度，121省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购限贷、放松限价限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛等措施。值得一提的是，9月以来，新一轮政策救市潮来袭，以宁波、济南、青岛、天津为代表的强二线城市政策松绑力度进一步加大。但是，苏州放松政策却迎“一日游”，青岛同 样删除了“二手住房不再限购”政策内容，强力刺激政策落地仍面临一定阻力。我们认为此举有利于促进房地产市场长期稳定发展，而非短期非理性波动。 2022年11月，央行发布第三季度中国货币政策执行报告：下一步将牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚 性和改善性住房需求，推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。 同月，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从供给、经营、消费各层面加大了对地产行业的金融支持。 1资料来源：公众号“克而瑞地产研究”2022年9月26日文章《2022三季度中国房地产总结与展望（上篇）》 举措核心内容 表2：关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知 一、保持房地产融资平稳有序 1.稳定房地产开发贷款投放 对国有、民营等各类房地产企业一视同仁； 合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。 2.支持个人住房贷款合理需求合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。 3.稳定建筑企业信贷投放优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。 对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，金融机构极通过存量贷款展期、调整还款安排等方 4.支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期 式予以支持。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年。 5.保持债券融资基本稳定推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。 6.保持信托等资管产品融资稳定鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。二、积极做好“保交楼”金融服务 7.支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款支持国家开发银行、农业发展银行向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款。 鼓励金融机构为专项借款支持项目提供新增配套融资支持； 8.鼓励金融机构提供配套融资支持 对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的可予免责。 三、积极配合做好受困房地产企业风险处置 9.做好房地产项目并购金融支持 鼓励商业银行支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目； 鼓励资产管理公司与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置 10.积极探索市场化支持方式对于部分已进入司法重整的项目，金融机构按一企一策协助推进项目复工交付。四、依法保障住房金融消费者合法权益 11.鼓励依法自主协商延期还本付息 对于因疫情原因失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。 12.切实保护延期贷款的个人征信权益金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。五、阶段性调整部分金融管理政策 13.延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构可安排延期。 相关金融机构要用好央行、银保监会已出台的的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市 14.阶段性优化房地产项目并购融资政策 场化出清。 六、加大住房租赁金融支持力度 15.优化住房租赁信贷服务引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持。 16.拓宽住房租赁市场多元化融资渠道支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品。 资料来源：中国人民银行官网，西部证券研发中心 表3：十九大以来中央重大会议关于房地产的表述 时间 会议 关于房地产政策主要表述 2017.10十九大报告 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 2017.12中央经济工作会议 加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。 2018.3国务院政府工作报告 更好解决群众住房问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，建立健全长效机制。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 2018.7中央政治局会议 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。 2018.12中央经济工作会议要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市 时间 会议 关于房地产政策主要表述 政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。要推动城镇发展，抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作，督促落实2020年1亿人