房地产行业（物业服务）2023年度投资策略：风险因子缓释，发展路径渐明

风险因子缓释，发展路径渐明 ——房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 联系人：韦勇强 2022年11月27日 证券研究报告 核心观点 政策面友好：中央持续强化物业行业基层治理作用，物业行业定位“社区治理基层支柱”，从中央到地方的各级政府政策支持力度较强；物 业企业在提升全社会就业水平方面作用凸显，并在疫情防控、社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面具有较高参与度。 发展空间大：我们认为物管行业在时间与空间维度上都具备较高投资价值，当前我国的城镇化水平、第三产业发展水平相当于发达国家六十年前（1960年）水平，城镇化的质变蕴藏养老、幼托、社区服务、城市服务等各项民生领域的需求；第三产业迅速发展，居民消费逐渐由物质型消费转向服务型消费，物业贴近业主，天然具备服务场景，能充分挖掘增值业务潜力。 基本面稳健：2022年上半年，在宏观经济与地产开发环境影响下，叠加疫情和消费低迷因素扰动，物业管理规模仍实现稳健扩张，营收和归母净利润稳定增长，证明物业服务行业具备可穿越经济周期的增长模式，以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，基本面稳健。 资本市场表现：2022年以来，光大AH物管板块受到美联储加息、俄乌冲突、新冠疫情冲击以及个别房地产企业信用风险的影响，出现较大幅度回调；但我们认为物管行业的政策面、基本面以及发展前景向好的趋势均没有出现变化；随着后续地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理，以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块的整体估值有望修复。 房地产调控出台更为积极的支持措施：11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，11月11日银保监会发布金融支持地产16条措施，保持房地产融资有序稳定；11月14日银保监会等指导商业 银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。11月以来监管层出台多重政策，恢复优质房企信用再扩张能力，叠加疫情防控措施优化、美联储过快加息预期缓解，板块情绪明显修复。 投资建议关注三条主线：1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、个别房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云。3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险提示：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。 目录 1、观点回顾：前期重点报告核心观点回顾整理 2、政策导向：中央强化物管基层治理作用，地方支持力度较强 3、增长驱动：三大驱动与三大发展路径，海外对标，行业空间广阔 4、板块数据：多因素扰动下板块营收稳健增长，基本面表现稳定 5、横向对比：民企与国企重点公司规模、业务、利润率对比 6、投资建议：关注“估值修复”、“独立发展”、“稳健国企”三条主线 7、风险提示 物管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，是物业服务企业应对人工成本挤压的重要手段。 ——2020.3《物管搭台，科技唱戏——光大证券物业管理及科技行业联合报告》 头部的物业服务企业有望承担起城市综合管理运营平台的功能，成为城市“大管家”。 ——2020.5《从社区到城市，走向更广阔天地——物业服务企业拓展城市服务专题研究报告》 复盘物业行业五年资本市场发展脉络，展现物业服务板块在节点性事件下的表现。 ——2020.6《复盘五年发展历程，展望五大发展趋势——物业服务行业2020年下半年投资策略报告》 物管行业重塑社会形象，体现责任担当，政府-企业-居民的互动性、信任度、配合度提升。 ——2021.1《2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年投资策略报告》 地产股的“隐含价值”定义：1）多元化业务板块有一定规模性和成熟度，具备单独分拆上市条件，但目前尚未分拆；2）开 发经营稳健，“三道红线”绿档，信用优势明显，风险溢价较小；3）安全边际高，股息率较高具备吸引力。 ——2021.6《关注“隐含价值”较高的地产龙头——对近期房地产AH板块表现差异的分析及投资建议》 物业行业具备可穿越经济周期的增长模式以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，短期市场波动不影响长期发展向好。随着后续地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理、以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块整体估值有望修复。 ——2021.11《2022：青山依旧在，惯看秋月春风——房地产（物业服务）2022年投资策略报告》 我国物管企业得益于资本加持和政策导向，目前正处于发展壮大的关键时期，关键点包括：1）社区增值服务的渗透率和单位产值提升空间较大；2）公共服务属性提供“增信”；3）现金为王低杠杆运行。行业基本面及发展前景向好的趋势没有改变。 ——2022.5《三产就业人数近半，物管开启独立发展——房地产（物业服务）2022年中期投资策略》 物业行业承担部分公共服务职能，中央政策支持力度较强。2022年以来，中央各部门持续出台相关政策，指引物业企业参与社区养老、老旧小区改造、智慧社区建设等。 表1:中央政府部门关于物业行业的重点政策摘要（2022.1.1-2022.10.31） 日期 中央政府部门 主要政策内容 2022.3.5 国务院 发布《政府工作报告》，提出加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，在规划、用地、用房等方面给予更多支持。促进家政服务业提质扩容，积极应对人口老龄化,优化城乡养老服务供给,支持社会力量提供日间照料、助餐助洁、康复护理等服务,鼓励发展农村互助式养老服务。 2022.5.1 住房和城乡建设部国家邮政局 发布《关于做好疫情防控期间寄递服务保障工作的通知》，提出将物业服务企业纳入当地疫情防控体系，协助解决物业服务企业在防疫工作中遇到的实际困难，指导物业服务企业做好物业管理区域内的疫情防控工作，切实保障一线物业服务从业人员必要的个人防护物品和消毒物资。鼓励有条件的地区按照政府向物业服务企业购买公共服务的方式，给予物业服务企业一定补偿。 2022.5.20 民政部、中央政法委等九部门 发布《关于深入推进智慧社区建设的意见》，提出到2025年，基本构建起网格化管理、精细化服务、信息化支撑、开放共享的智慧社区服务平台，健全完善政府指导、多方参与的智慧社区建设资金投入机制，鼓励社会力量参与“互联网+社区服务”，创新提供服务模式和产品。 2022.6.6 民政部、教育部、财政部、人力资源社会保障部 发布《关于做好2022年普通高校毕业生到城乡社区就业工作的通知》，支持在社区提供养老、托育、家政、物业、健康等服务的机构（含企业、事业单位、社会组织）加快发展，增强吸纳高校毕业生就业能力，按规定落实相应补贴政策。 2022.7.12 国家发展改革委 发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，提出提高物业服务覆盖率，开展物业服务标准化试点；重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造。 2022.9.23 民政部、财政部 发布《关于做好2022年居家和社区基本养老服务提升行动项目组织实施工作的通知》，《通知》明确，两部门共同确定在北京市西城区等42个地区实施2022年居家和社区基本养老服务提升行动项目；通过中央专项彩票公益金支持，面向经济困难的失能、部分失能老年人建设10万张家庭养老床位；鼓励在设施建设、机构培育等方面积极探索，形成可复制可推广的居家社区养老服务有效模式。 2022.10.31 住建部、民政部 发布《住房和城乡建设部办公厅民政部办公厅关于开展完整社区建设试点工作的通知》，（一）完善社区服务设施，适应居民日常生活需求，配建便利店、菜店、食堂、邮件和快件寄递服务设施、家政服务网点等便民商业服务设施。（二）打造宜居生活环境，结合城镇老旧小区改造、城市燃气管道老化更新改造等工作，加强小区基础设施改造工作。（三）推进智能化服务，引入物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台。（四）健全社区治理机制，建立健全党组织领导的社区协商机制，引导居民全程参与完整社区建设。 资料来源：各政府部门官网，光大证券研究所整理 地方政府积极落实中央政策，充分肯定物业在小区治理作出的贡献，对物业企业发放疫情防控补贴，并支持物业参与旧改和社区养老等；物业企业拥有丰富的基层治理经验，与政府、居民互动性较高，未来物业企业有望在街道治理、市政设施维护、城市服务等领域进一步拓宽发展空间。 表2:地方政府部门关于物业行业的重点政策摘要（2022.1.1-2022.10.31） 日期 地方政府部门 主要政策内容 2022.2.9 北京市民政局、财政局等五部门 发布《关于开展“物业服务+养老服务”试点工作的通知》，《通知》指出，北京市将重点选择在北京首开集团、万科集团、北京天恒置业集团、远洋亿家物业服务股份有限公司等公司旗下的物业养老服务企业开展试点。本次“物业服务+养老服务”试点期限暂定为一年。 2022.4.22 北京市住房城乡建设委、市发展改革委等五部门 发布《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》，《意见》提出，重点围绕强化老旧小区改造项目立项等前期工作、提升规划设计水平、强化施工组织管理、强化工程验收和保修工作、强化改造工程监督管理等7个方面，制定了38条举措。物业服务企业应当全过程参与老旧小区改造工作，抓好质量安全风险分级管控和状况测评工作。 2022.5.17 苏州市民政局、住房和 城乡建设局 发布《关于进一步支持“社区+物业+养老”服务发展的九项措施》，支持物业服务企业发挥常驻社区、贴近居民、响应快速的独特优势；深化智慧物业的建设内涵，赋能物业服务企业从对物的管理向对人的服务转变；推动物业服务企业在取得养老服务资格的前提下，组建专业化服务队伍，参与老年人适老化改造、家庭养老夜间照护等养老服务项目。 2022.7.27 河北省民政厅等十部门 发布《关于深入推进智慧社区建设的实施意见》，提出全省将充分运用现代信息技术，不断提升城乡社区治理服务智慧化、智能化水平；依托已有平台，因地制宜推进智慧社区综合信息平台建设；促进智慧小区建设，拓展智能门禁、车辆管理、视频监控等物联网和云服务。 2022.8.9 深圳市住房和城乡建设局、财政局 发布《深圳市2022年度物业服务企业疫情防控服务财政补贴发放指引》，提出为保障防疫工作持续深入推进，激励物业服务企业积极配合街道、社区开展联防联控工作，减轻企业防疫物资、消杀服务支出负担，根据深圳市政府工作部署要求，向物业服务企业发放相关疫情防控补贴并制定该指引。 2022.8.10 江苏省人民政府办公厅 印发《江苏省“十四五”城乡社区服务体系建设规划》，全面强化社区党组织对业主大会、业主委员会和物业企业的指导，探索建立养老、托育、家政、物业等领域社区服务信用管理体系；推进社区服务标准化建设，鼓励制定社区服务标准，研究制定智慧社区建设标准。 2022.8.29 厦门市建设局 制定《“大物业”管理模式工作指引》，探索引入“大物业”管理模式，推动党建引领下无物业小区逐步实现从“靠社区管”到“居民自管”再到“有物业管”的发展新路径，鼓励“大物业”管理单位在试行期间，采取“先尝后买、共建共治、长效管理”的方式，让居民感受到物业服务为生活带来的改善作用。 2022.10.10 江西住房和城乡建设厅等五部门 印发《进一步加大力度推进既有住宅加装电梯工作的通知》，制定