对8月16日物业服务板块大涨的点评：长期发展向好，短期风险缓释，物管估值修复

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年8月16日 行业研究 长期发展向好，短期风险缓释，物管估值修复 ——对8月16日物业服务板块大涨的点评 房地产（物业服务） 事件：8月16日，物管板块整体涨幅明显，碧桂园服务、旭辉永升服务涨幅居前 8月16日，物管板块整体上涨，光大A+H核心物业指数上涨2.6%，跑赢沪深300指数2.8pct.，跑赢恒生指数3.6pct.，跑赢恒生港股通指数3.3pct.。其中，碧桂园服务上涨15.03%，旭辉永升服务上涨13.46%，正荣服务上涨7.22%，世茂服务上涨6.70%，远洋服务上涨4.85%。 点评：政策面友好，地产逐步筑底回暖，物管迎来估值修复，推荐龙头民企物管 1）我们前期提出，物管政策面、基本面以及发展前景向好趋势均没有出现变化；随着后续地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理、以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块的整体估值有望修复”。详见20220524《三产就业人数近半，物管开启独立发展——房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略》。 2）地产行业方面，近期廊坊官宣取消限购限售，保障居民合理购房需求，需求侧宽松信号加强，或向周边环京及高能级城市传导政策进一步宽松预期，修复市场悲观情绪；供给侧房企融资传递破冰信号，债券发行边际回暖，7月房企境内外单月合计发债1017亿元，环比+80.6%，同比+3.3%；地方政府及金融机构合作，以“地产纾困基金”等方式助力房企纾困，地产逐步筑底回暖，行业风险缓释。 3）物管政策面持续友好。国家层面，8月8日，国家发改委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》，延续服务业增值税加计抵减政策，2022年对生产、生活性服务业纳税人当期可抵扣进项税额继续分别按10%和15%加计抵减应纳税额。国家延续扶持政策，有利于物业企业减轻增值税税负压力。地方层面，8月9日，深圳提出按照在管项目总建筑面积1元/m²的标准，向积极配合街道、社区开展联防联控工作的物业企业发放相关疫情防控补贴。7月18日，北京提出推广“劲松模式”和“首开经验”，鼓励物业企业参与旧改，充分发挥物业服务前置作用，加速推进老旧小区改造工作。住建部摸排显示，“十四五”需完成的老旧小区改造建筑面积约40亿平，旧改给物管带来较大存量拓展空间。 4）我们认为，各级政府持续出台友好政策，物管行业长期发展趋势向好；地产供需两侧传递回暖信号，市场悲观情绪有望修复；“保交楼”方案逐步落地，部分民营地产公司纾困在望，龙头民营物管公司有望迎来估值修复。 投资建议：物管行业定位“社会治理基层支柱”，在疫情常态化防控/老旧小区改造/智慧社区建设等方面具有较高参与度，政策持续友好，行业发展空间广阔；我们认为物管行业政策面、基本面和长期发展向好的趋势没有改变，短期受到美联储加息、俄乌冲突等宏观因素影响，年初至今板块整体回调明显，部分个股的股价波动较大，提供了较好的配置时机。 投资建议关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖及民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管。推荐绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争加剧风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220524三产就业人数近半，物管开启独立发展--光大证券房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略 20220812增值税抵减政策延续，物管政策面持续友好——房地产（物业服务）行业简报 20220802物管行业发力掘金存量旧改——房地产（物业服务）行业行业动态跟踪 20220725部分民企纾困在望，物管迎来估值修复——光大证券对7月25日物业服务板块上涨的点评 20220522“基层治理支柱+关键实施载体”，物管行业重要性再提升——对5月21日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点评 20220803七月地产AH核心物业指数-24%，华润万象生活发布业绩预增公告——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年7月） 20220703六月地产AH核心物业指数+6%，四部门鼓励物管吸纳高校毕业生--光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年6月） 20220602五月地产AH核心物业指数-3%，中央九部门联合推进智慧社区建设--光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年5月） 20220504 四月光大地产AH核心物业指数-3%，东原仁知（2352.HK）挂牌上市——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 重点公司的盈利预测、估值与评级 证券代码 公司名称 收盘价 （港元/元） EPS(港元/元) 2021-2024 EPS三年 CAGR P/E(x) 投资评级 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 本次 变动 1209.HK 华润万象生活 34.05 0.76 1.01 1.23 1.48 25.0% 38.9 29.2 23.9 19.9 买入 维持 001914.SZ 招商积余* 16.31 0.48 0.58 0.68 0.80 18.2% 33.7 28.2 24.0 20.4 买入 维持 2669.HK 中海物业* 7.88 0.30 0.39 0.50 0.62 27.4% 26.3 20.2 15.7 12.7 买入 维持 6049.HK 保利物业 41.30 1.53 1.87 2.37 3.04 25.7% 23.4 19.1 15.1 11.7 买入 维持 2156.HK 建发物业 3.50 0.12 0.17 0.25 0.32 39.0% 25.4 17.4 12.3 9.4 买入 维持 2869.HK 绿城服务 6.67 0.26 0.33 0.42 0.53 26.4% 22.1 17.4 13.6 11.0 买入 维持 6626.HK 越秀服务 3.37 0.24 0.32 0.40 0.52 29.9% 12.3 9.2 7.3 5.6 买入 维持 1995.HK 旭辉永升服务 4.89 0.35 0.47 0.61 0.78 30.5% 12.0 9.1 6.9 5.4 买入 维持 6098.HK 碧桂园服务 15.92 1.20 1.68 2.30 2.98 35.6% 11.5 8.2 6.0 4.6 买入 维持 0816.HK 金茂服务 3.99 0.20 0.48 0.72 0.91 66.8% 17.5 7.1 4.8 3.8 买入 维持 1755.HK 新城悦服务 6.45 0.60 0.98 1.41 1.87 45.9% 9.2 5.7 3.9 3.0 买入 维持 1516.HK 融创服务 3.19 0.42 0.53 0.65 0.78 22.9% 6.6 5.2 4.3 3.6 增持 维持 9983.HK 建业新生活 3.29 0.49 0.64 0.79 0.95 24.6% 5.8 4.4 3.6 3.0 增持 维持 9666.HK 金科服务 10.86 1.62 2.19 2.78 3.46 28.8% 5.8 4.3 3.4 2.7 买入 维持 6677.HK 远洋服务 2.38 0.37 0.49 0.68 0.93 35.7% 5.5 4.2 3.0 2.2 买入 维持 0873.HK 世茂服务 2.39 0.45 0.52 0.62 0.72 16.9% 4.6 4.0 3.3 2.9 增持 维持 3319.HK 雅生活服务 8.53 1.63 1.94 2.26 2.60 17.0% 4.5 3.8 3.3 2.8 增持 维持 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2022-8-16；汇率按1HKD=0.8642CNY换算；按2022年预测PE估值降序排序；EPS按最新股本摊薄。 注：中海物业*股价和EPS均以港币计价；招商积余*股价和EPS均以人民币计价；其他公司股价以港币计价，EPS以人民币计价。 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A股主板基准为沪深300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司和Everbright Securities(UK) Company Limited是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于1996年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开