对8月16日物业服务板块大涨的点评：长期发展向好，短期风险缓释，物管估值修复

事件：8月16日，物管板块整体涨幅明显，碧桂园服务、旭辉永升服务涨幅居前 8月16日，物管板块整体上涨，光大A+H核心物业指数上涨2.6%，跑赢沪深300指数2.8p Ct .，跑赢恒生指数3.6pct.，跑赢恒生港股通指数3.3pct.。其中，碧桂园服务上涨15.03%，旭辉永升服务上涨13.46%，正荣服务上涨7.22%，世茂服务上涨6.70%，远洋服务上涨4.85%。 点评：政策面友好，地产逐步筑底回暖，物管迎来估值修复，推荐龙头民企物管 1）我们前期提出，物管政策面、基本面以及发展前景向好趋势均没有出现变化； 随着后续地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理、以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块的整体估值有望修复”。详见20220524《三产就业人数近半，物管开启独立发展——房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略》。 2）地产行业方面，近期廊坊官宣取消限购限售，保障居民合理购房需求，需求侧宽松信号加强，或向周边环京及高能级城市传导政策进一步宽松预期，修复市场悲观情绪；供给侧房企融资传递破冰信号，债券发行边际回暖，7月房企境内外单月合计发债1017亿元，环比+80.6%，同比+3.3%；地方政府及金融机构合作，以“地产纾困基金”等方式助力房企纾困，地产逐步筑底回暖，行业风险缓释。 3）物管政策面持续友好。国家层面，8月8日，国家发改委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》，延续服务业增值税加计抵减政策，2022年对生产、生活性服务业纳税人当期可抵扣进项税额继续分别按10%和15%加计抵减应纳税额。国家延续扶持政策，有利于物业企业减轻增值税税负压力。 地方层面，8月9日，深圳提出按照在管项目总建筑面积1元/m²的标准，向积极配合街道、社区开展联防联控工作的物业企业发放相关疫情防控补贴。7月18日，北京提出推广“劲松模式”和“首开经验”，鼓励物业企业参与旧改，充分发挥物业服务前置作用，加速推进老旧小区改造工作。住建部摸排显示，“十四五”需完成的老旧小区改造建筑面积约40亿平，旧改给物管带来较大存量拓展空间。 4）我们认为，各级政府持续出台友好政策，物管行业长期发展趋势向好；地产供需两侧传递回暖信号，市场悲观情绪有望修复；“保交楼”方案逐步落地，部分民营地产公司纾困在望，龙头民营物管公司有望迎来估值修复。 投资建议：物管行业定位“社会治理基层支柱”，在疫情常态化防控/老旧小区改造/智慧社区建设等方面具有较高参与度，政策持续友好，行业发展空间广阔；我们认为物管行业政策面、基本面和长期发展向好的趋势没有改变，短期受到美联储加息、俄乌冲突等宏观因素影响，年初至今板块整体回调明显，部分个股的股价波动较大，提供了较好的配置时机。 投资建议关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖及民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管。推荐绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。 建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争加剧风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。