【中信建投地产】2023年度投资策略：从风险缓释到销售复苏，行业获新生<

【中信建投地产】2023年度投资策略：从风险缓释到销售复苏，行业获新生伴随金融政策支持房地产持续加码，行业风险逐步缓释。 2021年9月以来，随着市场下行和房企出险，行业政策持续转暖。 尤其是金融政策，在房地产市场销售持续低迷的情况下持续加码，无论是3月份的金稳委会议，还是11月份的房地产金融16条，无不透露出中央对防范化解房地产风险的态度和决心。 11月，更是“三支箭”齐发，叠加2023年房企到期规模下降，房企信用风险将在2023年逐步缓释。 2023年竣工将率先复苏，销售有望于四季度迎来拐点。伴随“保交楼”政策加速落地，竣工有望率先迎来复苏。 受疫情影响，当前居民购房能力和购房意愿普遍处于低位，但需求仍在，我们认为需求会延后但不会消失，随着疫情防控进入新阶段，销售有望在 2023年四季度实现单月同比转正。 基本面指标方面，我们预测，2023年新开工面积同比下降20%，竣工面积同比增长11%，房地产开发投资同比下滑7.3%，商品房销售面积同比下滑10.4%，但是2023年四季度销售面积同比增长4.1%。 行业将进入减量高质量发展时代，绩优龙头与运营专家成最大赢家。 地产后风险时代，开发总量有所下滑，同时部分出现房企也退出历史舞台，一批优质房企将在格局优化的浪潮中脱颖而出。部分房企出于现金流考虑，减少重资产拿地规模，抓住城投拿地加码的机遇，转而发展代建和小股操盘业务。 房企也将更加重视经营型业务带来的稳定现金流。 租赁住房作为新发展模式的重要一环，也将得到快速发展。 此外，随着疫情封控进入新阶段，我们认为商业地产有望复苏，物业在母公司风险缓解和疫情得到控制后，也将迎来盈利与估值的双修复。展望2023年，我们认为行业将从信用风险缓释逐步走向销售复苏，有望获得新生。 概括来讲，房地产市场将进入减量高质量发展期，在这一后风险时代，绩优龙头将利用这一历史机遇持续快速发展，市占率进一步提升，我们推荐 A股：万科A、保利发展、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团，港股：中国海外发展、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、碧桂园。 后疫情时代，商业及物管企业的盈利和估值有望双双修复，我们推荐A股：新城控股、招商蛇口，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云。 我们同样看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。