房地产（地产开发）2023年投资策略：春风频吹静候花开，房企REITs树立新标杆

春风频吹静候花开，房企REITs树立新标杆 ——房地产（地产开发）2023年投资策略 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 联系人：周卓君、庄晓波 2022年11月27日 证券研究报告 核心观点 政策面：地产泡沫势头扭转，春风频吹静候花开 年中以来从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施，但受行业下行、疫情反复等因素影响市场信心尚未完全扭转。9月23日，银保监会相关部门负责人表示：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。11月11日，央行、银保监会公布十六条金融措施，主要围绕房地产融资投放、保交楼等，为市场注入强心剂。 基本面：行业基本面磨底，宽松加码下待破局 统计局：10月全国商品房销售表现平淡，累计销售额同比修复滞缓；70大中城市新房价格环比下行压力增大，一线城市亦承压；房地 产开发投资延续弱势，累计同比持续深度下滑；房屋竣工面积环比大幅增长，保交楼促竣工趋势修复。 土地：土地市场维持低温运行，延续向高能级城市聚焦。集中供地土拍规则持续优化，主城区及优质地块供地力度提升；国央企及城投公司托底拿地作用突出，但仍有部分优质民企逆势突围；多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行。 融资：10月房企境内外单月合计发债427亿元，较9月有明显回落，环比-29.4%，同比+48.2%，单月净融资-519亿元。11月以来监管层 出台多重政策，恢复优质房企的信用再扩张能力，预计将充分助力房地产行业融资修复，提振市场信心。 REITs市场：华润有巢REIT正式获批，树立房企发行保租房REITs新标杆 随着我国经济发展进入新阶段，构建“存量资产和新增投资的良性循环”成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及 降低行业债务风险等具有重要意义。11月1日，华润保租房REIT获批，为优质房企盘活存量资产做出示范作用。 板块分析：经营规模增速收敛，静待利润率企稳回升 我们密切跟踪的11家重点房企22年H1营收增速放缓，利润率走势依然呈下滑趋势，但降幅收窄，静待企稳；截至22年6月份，11家重点房企“三道红线”全绿档，有息负债合理增长，融资结构小幅改善；受销售回款减少影响，房企合同负债储备整体下滑。 投资建议： 1）看好一二线土储充裕、经营管理成熟、信用优势显著、品牌声誉优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升（保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等）；2）推荐先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营现金流稳定增长的房企（万科A/万科企业、龙湖集团等）；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率（华润置地等）。 中庚基金 风险提示：行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、企业项目竣工不及预期风险、企业多元化业务经营不佳风险、企业信用风险等。 目录 1、政策面：地产泡沫势头扭转，春风频吹静候花开 2、基本面：行业基本面磨底，宽松加码下待破局 3、REITs市场：华润有巢REIT获批，树立房企发行保租房REITs新标杆 4、板块分析：经营规模增速收敛，静待利润率企稳回升 5、投资建议：关注未来市占率与ROE回升，多元业务现金流稳步增长 6、风险提示 22年年中以来从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施，但受行业下行、疫情反复等因素影响市场信心尚未完全扭转。 9月23日，银保监会相关部门负责人介绍第五次全国金融工作会议要求的防范化解相关风险工作进展时，就房地产问题表 示：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。此次银保监会发声利于持续完善房地产金融管理长效机制，稳定市场预期，提振居民与企业信心，我们预期后续对于居民合理购房及企业融资需求政策支持的落实将加速。 表1：中央政府部门关于地产行业的重点政策及会议摘要(2022年1月1日-2022年9月30日） 日期 部门（会议） 主要政策及会议内容 3月5日 全国两会 李克强总理作政府工作报告：坚持“房住不炒”的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。 4月29日 中央政治局会议 中共中央政治局召开会议，会议强调坚持“房住不炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 5月15日 央行、银保监会 央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20BP，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 7月17日 银保监会有关部门负责人 加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。 7月29日 政治局会议 会议强调，要稳定房地产市场，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 8月31日 国务院 支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 9月23日 银保监会 有关部门负责人 房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。 9月29日 央行 决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 9月30日 财政部 自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 9月30日 央行 自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。 数据来源：根据央行、财政部等发布文件整理；光大证券研究所。 在坚持“房住不炒”主基调下，我国房地产业既要保持充足的量以实现对国民经济的支柱作用，又要尽可能稳定价格以防范潜在的金融风险，还要解决居民尤其是低收入群体的居住问题，同时也要提升存量物业服务质量改善现有居住环境。在此背景下，市场环境的变化也在促使房地产行业不得不做出发展模式的转型。 中央层面，2021年底中央经济工作会议首次针对房地产提出“探索新的发展模式”；2022年全国两会、国务院金融委专题会议，再次将“新的发展模式”作为关键词；2022年3月5日，全国政协委员莫天全表示：“探索房地产新的发展模式势在必行。“新模式”应坚持市场体系和保障体系并行发展，建立人、房、地联动机制；其次，“新模式”应坚持租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利等”。 中共二十大报告中，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向，具体提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。预期我国在长期坚持“房住不炒”主基调下，将加速在房地产发展新模式上的探索，更多聚焦保民生、提品质。 表2：近期中央及相关部门对“房地产新模式”的重要表述 时间 来源 重要内容 2021年12月 2021年中央经济工作会议 要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式 2021年12月 住建部部长王蒙徽接受新华社专访 过去形成的"高负债、高杠杆、高周转"的房地产开发经营模式不可持续 2021年12月 中国人民银行行长接受新华社专访 房地产市场的结构性调整,有利于形成房地产新发展模式,实现房地产业的良性循环和健康发展 2022年3月 《政府工作报告》 探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设 2022年3月 国务院金融委会议 及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施 2022年8月 央行下半年工作会议 稳妥化解房地产领域风险，加快探索房地产新发展模式 2022年10月 国务院金融工作报告 保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式 数据来源：相关政府报告文件，光大证券研究所；注：政策统计截至2022-10-30。 近期房地产利好政策频发，包括对于居民合理购房及企业资金支持的政策支持力度加大，政策工具箱充分发挥稳定市场的积极作用，预计将充分助力房地产行业融资修复，提振市场信心。 1）11月8日，在央行支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房企在内的民营企业发债融资。11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行；而除龙湖集团外，还有包括新城控股在内的多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。 2）11月11日，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（根据《21世纪经济报道》）。《通知》共公布十六条措施，主要围绕保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼金融服务”及做好受困房地产企业风险处置、依法保障消费者合法权益等。 3）11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关 工作的通知》指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。 4）11月23日起，国有大行密集与房地产企业达成银企合作协议并提供授信。截至11月24日，六大国有银行（工行合作房企数量12家、农行5家、中行3家、建行8家、交行2家、邮储5家）已与17家房企（上述各家银行合作房企存在重复）达成合作协议，已披露的意向性授信额度合计为12750亿元。 一方面，地方政府切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任，协助房企做好保交楼工作。22年6月30日江西景德镇恒大珑庭项目全体业主向市场发出一份“恒大项目业主停贷告知书”，后烂尾楼停贷事件发酵，引起社会关注；22年8月以来，地方政府积极落实城市主体责任，逐渐由局部城市试点到全国推广，多措并举推进“保交楼”工作。 另一方面，地方需求端救市力度持续加码，宽松预期向高能级城市传导的信号更为强烈。据克而瑞数据，三季度121省市累计出台148次放松政策，内容包括放松“四限”、放松公积金贷款、税费减免、增加购房补贴、调降土拍门槛等；弱二线及三四线城市有望全面取消四限，热点城市调控仍从紧执行但存在局部调整的可能性。 表3：全国各省市主要放松政策 12城放松限购 33城放松限贷 3城限价调整 4城放松限售 79城放松公积金贷款 58城财税托市 20城调降土拍门槛 济南：调降非户籍家庭购房所需社保年限，由连续缴纳1年改为6个月等 厦门：下调首、二套首付比例，无房家庭购买首套房最低首付比例降至30%等 广州：对新项目备案价进行动态调整，一房一价由按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%等 青岛：新房限售由取得不动产权证书满5年变为合同网签备案满5年，二手房限售时限则由5年改为2年 长沙：提高公积金最高贷款额度由60万至70万，下调公积金最低首付比例，由60%降至40%等 长沙：二套房的契税税率由4%下调为1%（90平及以下）、2%（90平以上） 天津，实施阶段性土地出让支持政策，支持新出让的经营性房地产用地按合同约定分期缴纳出让金 东莞:分为限购区与非限购区 石家庄:对符合条件的个人住房按揭贷款加大投放力度 西安：暂停发布二手房指导价，挂牌价格可尊重卖房意愿 廊坊：对北三县和雄安新区等重点区域取消非本地户籍居民家庭住房限售年限要求 深圳：明确申请人的配偶、父母、子女可作为公积金贷款共同申请人 石