2023年第24周地产周报：房企首单重组项目注册生效，基础设施REITs扩募份额上市

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年06月18日 证券分析师赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 联系人 李睿 联系人 lirui1@orientsec.com.cn 张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 行业房地产行业 行业研究|行业周报 房企首单重组项目注册生效，基础设施 REITs扩募份额上市 ——2023年第24周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第24周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-3.1%。沪深300指数报收3963.35，周度涨幅为3.3%；创业板指数报收2270.06，周度涨幅-5.9%；房地产板块指数报收2672.96，周度涨幅为0.2%。 本周行业要闻。统计数据方面。央行：5月住户中长期贷款增加1684亿元。国家统计局：公布2023年1-5月房地产市场运行情况及70个大中城市住宅销售价格变动情况。财政部：1-5月国有土地使用权出让收入同比下降20%。全国性政策方面。国常会：针对经济形势的变化，必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经 济结构，推动经济持续回升向好。国家发改委：稳妥开展基础设施REITs工作。央行等五部门：依法合规加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。地方政策方面。江西：全面推行不动产“带押过户”。湖北：鼓励国有企业以多种方 式盘活利用存量土地。深圳：以“货币补贴”的方式，支持社会存量用房盘活，促进住房租赁市场健康发展。大连：下调2023年三季度首套房贷款利率下限，实施购 房补贴等。福建：取消二手房交易“权证满2年”限制。集中供地方面。北京、成 都本周土拍热度延续，广州土拍冷热分化严重，南京土地市场维持低迷。 第24周新房和二手房销售量均较上周增加。第24周44大城市新房销售为2.8万套，较第23周增加10.9%；21大城市二手房销售1.7万套，较第23周增加 0.4%。一线城市新房、二手房交易较第23周分别增加18.5%、减少2.7%；二线城市新房、二手房交易较第23周分别增加11.9%、减少2.6%。库存量较23周上 升，库销比较23周上升。截至第24周，20大城市库存为114.6万套，较第23周 上调全年销售额预测至持平，关注下半年政策窗口：——房地产行业2023年中期策略报告 2023-06-16 6月新房供应量预计环比微增：——2023 2023-06-13 年第23周地产周报资源禀赋分化，经营和服务价值逐步兑 2023-06-13 现：——物业行业2023年中期策略 增加7292套；库销比为15.0个月，较第23周增加0.4个月。本周土地市场活跃度 较第23周上升。第24周36大城市市本级合计成交土地24块。土地出让金上升。 2023年第24周36大城市市本级土地出让金为439.9亿元，较第23周增加246.3 亿元。平均溢价率上升。2023年第24周36大城市市本级土地成交平均溢价率 11.1%，较第23周上升7.9个百分点。 重点公司公告。证监会同意注册招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金事项。万科发行20亿元中票。金融街发行10亿元公司债。融创中国境外债重组方案已获得约87%债权人支持。滨江集团、越秀集团、华发股份公告拿地进展。首批四单基础设施REITs扩募份额上市。 投资建议与投资标的 5月统计局地产销售数据量价均转弱，全国商品房单月销售面积同比转负，70城新房销售价格环比整体涨幅回落、二手房销售价格环比下降，考虑到去年同期基数较低，市场热度下降较明显，原因或在于春节以来因疫情积压的购房需求基本消耗，且未能成功带动市场整体的置业热情上涨。展望后市，根据克而瑞对全国27个重点城市预入市项目情况的摸排，6月新房供应量同比下降36%，预计6月销售仍维持弱复苏的态势。集中供地方面，房企投资城市和区域范围收缩，城市间、板块间均维持较大分化。房企股权融资首单正式落地，6月16日证监会同意注册招商蛇口发行股份购买资产及募集配套资金事项，我们不完全统计A股另有4家房企披露重组、29家房企披露定增事项，预计合理融资需求将陆续落地。6月16日首批四单基础设施REITs扩募份额上市，意味着公募REITs市场正式形成“首发+扩募”双轮驱动新格局，有利于基金资产和规模提升、资产组合抗风险能力提升、REIT收益水平提升及基金份额流动性提升。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第24周市场行情回顾（2023.06.10~2023.06.16）4 1.1第24周行业指数表现4 1.2第24周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.06.10~2023.06.16）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：2023年第24周44城市新房成交7 图2：2023年第24周21城市二手房成交7 图3：2023年第24周新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第24周跟踪城市库销比8 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）9 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：卫星城土地出让金情况（市本级）10 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）11 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第24周市场行情回顾（2023.06.10~2023.06.16） 1.1第24周行业指数表现 第24周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-3.1%。沪深300指数报收3963.35，周度涨幅为3.3%；创业板指数报收2270.06，周度涨幅-5.9%；房地产板块指数报收2672.96，周度涨幅为0.2%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2023/06/16) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3963.35 3.3% -0.7% 2.4% 创业板指 2270.06 5.9% -4.0% -3.3% 房地产指数（申万） 2672.96 0.2% 1.2% -10.8% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第24周地产板块个股表现 第24周地产板块涨幅居前的公司分别为荣盛发展、皇庭国际、华联控股、福瑞达、天房发展。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 荣盛发展 41.9% 京投发展 -14.9% 皇庭国际 12.7% *ST新联 -11.5% 华联控股 10.0% *ST宋都 -8.9% 福瑞达 9.9% 新湖中宝 -6.6% 天房发展 7.8% 深深房A -5.5% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2023.06.10~2023.06.16） 2.1行业一周要闻回顾 统计数据方面。央行：5月住户中长期贷款增加1684亿元。国家统计局：公布2023年1-5月房地产市场运行情况及70个大中城市住宅销售价格变动情况。财政部：1-5月国有土地使用权出让收入同比下降20%。全国性政策方面。国常会：针对经济形势的变化，必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。国家发改委：稳妥开展基础设施REITs工作。央行等五部门：依法合规加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。地方政策方面。江西：全面推行不动产“带押过户”。湖北：鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地。深圳：以“货币补贴”的方式，支持社会存量用房盘活，促进住房租赁市场健康发展。大连：下调2023年三季度首套房贷款利率下限，实施购房补贴等。福建：取消二手房交易“权证满2年”限制。集中供地方面。北京、成都本周土拍热度延续，广州土拍冷热分化严重，南京土地市场维持低迷。 统计数据： 1)央行：5月住户贷款增加3672亿元，其中中长期贷款增加1684亿元。（06.13）信息来源：央行 2)国家统计局：统计局公布2023年1-5月房地产市场运行情况。1-5月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为46440万平米/49787亿元/45701亿元/39723万平米，同比增速分别为-0.9%/+8.4%/-7.2%/-22.6%，前值-0.4%/+8.8%/-6.2%/-21.2%。（06.15）信息来源：统计局官网 3)国家统计局：2023年5月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比总体降势趋缓 （06.15） 信息来源：统计局官网 4)财政部：1-5月国有土地使用权出让收入14893亿元，同比下降20%。（06.15）信息来源：观点地产网 全国性政策： 5)国家发改委：进一步提升地方政府专项债券项目质量，着力促进民间投资，稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)工作，探索建立与银行投贷联动试点合作机制。（06.16）信息来源：观点地产网 6)央行等五部门：鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，依法合规加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。（06.16） 信息来源：观点地产网 7)国常会：针对经济形势的变化，必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。会议围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施。会议强调，具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施，同时加强政策措施的储备，最大限度发挥政策综合效应。（06.16） 信息来源：观点地产网 地方政策： 8)江西：全面推行不动产“带押过户”，进一步提升不动产登记和金融便利化服务水平，降低制度性交易成本。（06.12） 信息来源：观点地产网 9)湖北：鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地，明确提出优化土地利用方式、推进存量土地再开发、纳入储备等8条政策措施。（06.13） 信息来源：澎湃新闻 10)上海：实行产业用地地价底线管理，建立产业用地地价与项目绩效挂钩机制，降低企业用地成本。每年通过提质增效、存量盘活、城市更新、土地出让等方式，保障产业用地规模不低 于1万亩。（06.15）信息来源：观点地产网 11)深圳：以“货币补贴”的方式，支持社会存量用房盘活，促进住房租赁市场健康发展。对于符合条件的人才，采用“按房以人定租”的模式，以支付租房补贴的方式保障人才住房供应，灵活解决人才的住房问题。（06.15） 信息来源：观点地产网 12)郑州：支持不动产投资信托基金（REITs）发展。抓住REITs扩大试点范围的政策机遇。推动房地产与金融形成良性循环，如落实差别化住房信贷政策、支持租购并举的房地产发展新模式等。（06.15） 信息来源：观点地产网 13)大连：下调2023年三季度新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限，实施房交